520刚过，南京这一波成交的新地块，有动作了。
NO.1|壹
南京双限政策执行以来，高周转成为楼市新时代的必然路径。不管你是能工巧匠，还是慢工出细活，现在全部要跑起来。跑的慢，意味着这个盘很有可能要亏本。
520土拍，南京豪取近千亿。这些地块，很多已经有动作了。这么说吧，凡是没有触顶摇号的，今年年内必须上市才能获得最大利益。触顶摇号的，有进度的额外规定，达到规定也要马上上市，最慢也要在明年1季度上市。
比如，位于江宁滨江的两幅地块，已经给农民下达了逐客令，抓紧清理，否则铲掉。这说明，工程队即将登陆这两块地，马上就要开始动工了。
与此同时，该项目已在招聘工程师、资料员及前期主管等职位。这两块地，大华运气不错，一口气拿下双胞胎地块，未来可能统一运营。
①江宁滨江G50：触顶摇号，最终被大华以10.4亿总价拿下，成交楼面价11208元/㎡，毛坯房限价17340元/㎡；
②江宁滨江G51：触顶摇号，最终被大华以6.8亿总价拿下，成交楼面价11287元/㎡，毛坯房限价17340元/㎡。
地价1.1万左右，未来房价精装2万+不成问题，所以整体上还是能够赚钱的。但即便如此，房企还是加快了速度，跑步入场。
NO.2|贰
其实，不少地块都开始有动作了，进展神速。
万科国际健康城G09地块，5月22日摇号拿地，次日工地开始平整工作了；
新城江核G11地块，将由新城联合招商开发，或由招商操盘；
招商大校场G30地块，5月22日摇号拿地，正在组建销售团队；
越秀人居森林G40地块已有挖掘机进场施工；
华发铁心桥G33地块将联合金科、美的共同开发，或将由美的操盘；
华侨城人居森林G41地块将联合路劲共同开发，或将由路劲操盘；
新城仙林湖G43地块预计将于今年10-11月左右上市。
所以南京这些新地块的动作，比过去都加速了很多。当然，与深圳相比，南京还算慢的。
5月13日下午3点，佳兆业拿下深圳一块地，下午5点，挖掘机就进场了。看这个情况连祝贺的横幅都是提前准备的。这个速度，全国领先。
问题来了，为何南京的楼盘周转速度要这么快？不得已而为之。首先双限政策实施以来，房价都限死了，囤地已经毫无意义。但周期越长，资金压力越大，尤其三条红线实施以来，个别房企有点顶不住了。
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；
踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
如果没有资金面的支持，房地产这种资金密度极高的行业，基本玩不下去了。近期有房企巨头，在某些城市推出了6折买房、7折买房，引起轰动。其实看了政策就知道，就是资金链出现了较大的压力，想快速回款补血，把债务控制下来。
NO.3|叁
在南京，理想的拿地方式是什么？就是一年拿3次地。双限地已经锁死了利润的上限，最多通过精装包回血一点，如果能够高周转，那资金就能快速回笼，然后立马投入到下一次土拍之中。
这就跟种地一样，东北是一年一熟，华北-长江流域是一年两熟，而海南岛可以做到一年三熟。同样的一笔资金，如果一年可以使用2-3次，利润就可以做到最大化。
但不是所有房企都适应这种高周转的节奏。在南京，起码有两类房企，需要尽快调节节奏：
第一种，喜欢囤地的房企。尤其是港资企业，比较喜欢囤地。之前全国各地还是很欢迎港资的，最近几年越来越少，拿地的困难越来越大，占比已经不高了。
第二种，对品质有要求的房企，陷入两难的境地。地价房价全部确定了，利润空间摆在那里，如果你多投入一分，那就少赚一分。这时候到底要不要做高品质产品？做的好价格也不会调高，所以这类房企很难发挥优势，拿地比较犹豫，即便拿到地，动作也比较慢。他们要面临转型，在质量和速度方面，保持一个合理的平衡点。
那么勾兑地，是不是机会来了？也未必。南京以前搞了很多勾兑地，但发现很多房企承诺很多，但最后卖房子很快，商务楼、商业等配套建设非常慢，都是磨洋工，因为这类业态根本不赚钱，所以政府也被搞怕了，现在住宅部分与其他配套绑定，配套进展缓慢的，不让卖住宅，所以这种勾兑地，也没那么容易了。
NO.4|肆
其实并非房企如此，买房人最近的资金链，也出现了非常严峻的形式。多位中介向我反馈，南京二手房下款速度已经到了龟速，交易周期大大增加。中介也想高周转，但现实并不允许。下半年的楼市行情，也不会太好，资金面已经锁死了。
说几个案例：
6月4日，江苏东海农村商业银行股份有限公司双湖支行因个人贷款贷后管理不到位，贷款资金流入房地产，依据中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第（五）项，被中国银行保险监督管理委员会连云港监管分局罚款人民币35万元。
炒房重灾区深圳，目前正在排查一些前期贷款的资金来源，到底合规不合规？不合规的，正在清理。靠杠杆，靠经营贷买房的这部分群体，损失惨重。话说回来，如果深圳早一点实打实的排查，局面或许不至于这么被动。
甚至广州还发布过一项政策，首付款借父母的可以，但借兄弟姐妹的不行，朋友更不行。这个政策引发了轩然大波。这个政策到底有没有执行，还不太清楚，但这事对买房人的压力，还是挺大的。
南京方面，有传言说最近房贷停贷了。
这个行文方式，一个就是中介的套路，抓紧交易，赶上末班车。但实际上最近多家银行反馈，房贷额度确实非常紧张，有的干脆今年不做房贷了。换房的群体，最近非常着急。房子卖了钱拿不到，钱拿到了摇不到号，这是换房群体最大的两个痛点问题。
另外，房贷利率节节攀升，不管哪个城市，现在利率都在升高，房地产行业，确实在加息，成本在增加。
显然，这一切都不是哪一个城市能说了算的。无论是房企融资还是个人买房融资，难度越来越大，首付越来越高，本质就是国家对于房地产行业的控制，没有回旋的余地。
下半年的南京楼市，很多人还指望着能暴涨一波，你看看这个局面，我觉得有点难，能稳住局面，就行了， 别想太多。
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