每个城市的楼市，都有烦恼。
NO.1|壹
在长三角，每个城市的刚需，都面临自己的问题，而且很尖锐。
比如，刚刚执行公证摇号的合肥，遭遇到部分房企的暗中抵抗，个别开发商已经被多次约谈。
今天，合肥市住房保障和房产管理局发布了一则“关于XX府项目摇号选房情况的通报”。
2021年6月11日上午，合肥市中安公证处受托对合肥XX府商品住房（6#、7#、10#楼共89套）销售过程 中的选房环节进行公证，在选房即将结束时，查验发现现场销售人员存在疑似违规操作。市住房保障和房产管理局接获报告后，第一时间通知暂停选房结果公示。合肥市房地产市场调控工作联席会议立即组建联合调查组，经连夜初步核查，合肥XXX房地产开发公司销售人员存在不规范销售行为。
从即日起，参加该项目登记但未获得摇号选房资格的购房登记人，可参与其他项目购房登记。相关调查结果将及时向社会公布。
合肥市住房保障和房产管理局2021年6月12日
这件事发生后，我第一时间联系到合肥的专家，询问到底发生了什么？
原来，这家楼盘在报名时就被约谈了，有意规避公证摇号。现在选房过程中又出现猫腻，现在又被有关部门约谈，里面的利益到底有多大，可想而知。
这时候很多合肥的中介跳出来发朋友圈：新房摇号都是内定的，还是看看二手房吧。
这就是合肥当下遇到的一个问题，即实行公证摇号后，市场还不太适应，还无法100%公平公正的执行。因为很多热盘一个号就可以卖几十万的茶水费，很多置业顾问年入上百万，现在公证摇号执行后，这些利益全都没了。所以才造成这样一个尴尬的局面。
合肥楼市的公平问题到底能否彻底解决，关键就在这几个月。一定要稳住局面。
NO.2|贰
房价暴涨的市场，出现问题的概率更大一些，哪怕是新一线城市杭州。
最近，有不少杭州的读者反馈，目前新房确实难摇，这就算了。关键部分房企都在逼迫买房人绑定卖车位。
比如最近计划开盘的某盘，还算不上倒挂比较多的红盘，位置也就是江宁东山水平，置业顾问很明确的暗示：请准备好车位钱。
卖车位就算了，关键这车位也忒贵了。南京江宁江北的车位也就15-20万左右，河西南部新城车位不到30万，杭州这个位置不算太好的楼盘，车位40万一个。
不买不行吗？对不起，不买的话，可能报名链接置业顾问不给你。类似于南京热盘不买精装包不通知你报名，即便摇中了也不通知你在哪开盘，就这么牛。
杭州毕竟是新一线城市，其他方面，倒没有太大问题。现在特别火爆的苏北，可就没那么简单了。
全款，装修包，车位，茶水费，一应俱全。即便这样，本地关系户还是赚翻了。
注意，这不是徐州一个城市的现象，几乎所有没有执行公证摇号，房价还在上涨的城市，都会产生关系户买房，茶水费买房的问题，这跟城市无关，这与利益相关。即便已经有置业顾问因为违规收茶水费被判刑，但仍然抵挡不住巨大利益的诱惑。
“这钱挣的实在太容易了”
NO.3|叁
回到南京，南京楼市有什么问题？
必须说一点，南京买房，已经基本做到了形式上的公平公正，大家一碗水端平，能不能买到纯靠运气。但南京的刚需，现在遇到了一个更大的麻烦：资金门槛。
目前，资金量不够的刚需，已经不配在一线板块、新一线板块买房了，甚至二线板块，也不配。
南京一线板块，除了鼓楼滨江没有供应之外，其他三个板块新房价格全部站稳4.5万+8成的模式。其中河西南和南部新城，5万+8成也没有问题。新玄武之前还在试探，发现5成、6成根本不缺客户，现在提到8成了。
南京的新一线板块，江北核心区已经8成一段时间了，雨核刚刚8成清盘，其他板块基本上要5成了。首付三成已经很难在这个层面混了。包括即将出炉的人居森林，也要做好6-8成首付的准备。
一线板块，新一线板块买不起，那二线板块呢？是不是可以冲一把？对不起，还是不行。
这里面，河西南岸早已首付5成，而且能够日光。麒麟仁恒率先提高到5成，也能日光。甚至去年开分销的楼盘，也开始要首付5成，组合贷提高到8成。
兴智板块作为二线板块中最后一个回暖的板块，前几天也在闹6成，虽然板块并没有全面上6成，但这么一闹，很多刚需确实慌了。
5桥板块倒没有全面提高首付，但分销基本上停的差不多了。龙头盘比如雅居乐，也开始5成了。
1.5线板块的城南中心，慢慢开始全面首付5成。
所以可以这么说，南京一线板块，新一线板块，二线板块，但凡稍微看的上的盘，甚至看不上的盘，全面5成首付以上。这样的资金压力，对于刚需来说，是一个打击。
什么人有钱？改善群体。但改善群体往往属于普通号，虽然能买得起，但往往摇不到。所以目前在南京买房最爽的群体是：
有钱的人才，或者有钱的无房户。
其他的，都是鄙视链的底层。
这种方式，一些外地刚需和本地改善，都是一肚子委屈。但没办法，目前就是这个局面。
NO.4|肆
所以，无论在哪个城市，只要房价在上涨期，买房就不是一件容易的事。只有一种情况买房会很简单：房价降了。但这时候，又没人买了。
合肥要尽快解决土地供应的问题，公平问题倒是其次。这几年合肥的住宅供应还不到南京一半，人口现在比南京还多，供需比例非常紧张。但合肥一直沉醉在风投成功的巨大荣誉中，觉得自己应该向深圳学习，多搞产业用地，少搞住宅用地。但这种模式让合肥刚需买房比较难，选择很少。公证摇号的公平问题，相信合肥很快就能解决。但土地供应的问题，很难。
合肥，貌似看不上土地出让金…但招商引资就是有钱，从这个角度看，合肥堪称花钱小能手了，钱都用在了刀刃上。
杭州目前的政策比较健康，分类比较全，目前市场呼吁能像上海那样积分买房。我觉得必要性不大。杭州的新盘供应量很大，一年能卖15万套，比上海还多。这种格局做积分摇号买房，必要性不大。只是绑定车位卖房的事情，需要解决。
南京的公平问题已经解决。精装包的问题，没有彻底解决，但这事基本上被市场接受了，暂时矛盾不强烈。当务之急是要思考刚需买房的问题。市面上只有3成首付的刚需很多，现在只能到三四线板块买房，升值空间往往不佳。他们承担了远郊板块去库存的任务，稍微有点残忍了。
如果有可能的话，建议无房刚需的首付，能够适当下降。
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