今天，再谈谈南京的新一线板块。
NO.1|壹
最近，南京乃至全国的行情，都比较一般。
不过，整体上我对南京的房价还不算悲观，毕竟南京在过去几年涨幅有限，泡沫不多，整体还算过得去。但不排除，南京会有多个板块出现降价事件。
比如就在今天，传言禄口就有个别楼盘出现房价大跌，原价2万一平的房子，现在只卖1.2万，基本上打了6折。
但仔细了解了一下，房子可能还是有点问题，所以这盘也不太敢推荐读者去买。只能说，对于部分板块、部分房企而言，现在的日子确实不好过。
不过，对于南京新一线板块而言，目前的状况其实还好，抗击打能力还是挺强的。
今年以来，南京8大新一线板块热度不断攀升，越来越受到市场的认可。除了江核热度一直遥遥领先外，雨核、铁心桥（软件谷滨水板块）、人居森林逐步占据C位。燕子矶稳扎稳打，江宁核心区暂时无房，但阳光城的存在，也给板块带来不少流量。所以这些板块，大家都已经非常熟了，不再赘述。
值得一提的是，南京的新一线板块，正在组团化、集团化，这是过去一年出现的新现象。
NO.2|贰
比如，雨花台区的几个新一线板块，完全可以合并同类项。几个板块新房价格差不多，位置在一条水平线上，那么这几个板块，就形成了一个组团：秦淮新河黄金发展轴。
这条轴上的板块和楼盘，在未来1-2年，将成为比肩江北新区的一个热门带。
再看江北：正核-青奥-研创园这个长条形的核心区，是妥妥新一线的代表。现在城南中心融入到这一条新一线板块带中，成为江北新的增长极。江北各个子板块，也是一荣俱荣，一损俱损，互相牵制。
最近，江核的二手房价有一定回调，而新房价格在不断攀升，从纸面上看，倒挂的空间变少了，但仍然是一个流量热点。整个江核的范围，内部差距根本达不到清北和普通一本差别那么大。最强的是东大，最弱的也是河海，都还算可以。
江核的这种融合状态正在加快，内部房价有价差，这个不要紧，整体上是统一的。目前上车江核，仍然存在机会，无非是别人3万买的，你现在买是3.5万，明年是4万，但尽管涨了一些，但还是值得一搏。江核的状态不会太快，比肩河西还差的远的远，当然也不会是下一个桥北。江核就是江核，江核如果谈房价升值，要看未来的价格能否超过秦淮新河发展轴，这才是同一个层面的对手。
而宁核，我早已把它一体化。宁核由于新盘极少，现在声音比较小了。但房价并没有因此被其他板块甩开。头部楼盘也稳稳超过5万，成交价与江核齐平，甚至还高一点。这说明流量和真实房价之间，不能直接划等号。这俩唯一类似的是，除了手指头都能数的过来的几个楼盘，其他外围楼盘，涨的都不咋地。
宁核的本质是：双龙大道板块发展轴，一条线穿起了多个板块，共同组成一个区域核心。
你看，江北、雨花、江宁的核心区域，本质都是组团了。
NO.3|叁
近期，还有一个板块，实现了组团，而且还有官方背书。
在南京8大新一线板块中，比较弱势的是紫核和汇通路，大家常常在讨论，这俩能不能上桌？其实作为南京东部区域的代表，这俩是应该上桌的，而且目前栖霞区提出了一个概念，为这个区域的热度攀升，提供了基础。
《南京市栖霞区国土空间规划近期实施方案》提出，
栖霞区打造以“西提东拓、塑核赋能、融江发展”的空间结构。东部龙潭新城以基于江海枢纽经济的高端智造为主，高标准打造；西部迈燕、新港、仙鹤、马群等片区以存量更新为主，着重补齐短板和产城融合；中部以紫核和环栖霞山片区为两大中心共同塑造中核，发展文旅科创功能，创新驱动、引领赋能、增存并进、缝合带动；北部八卦洲以生态农业创新创意为主题，生态化、特色化打造湿地洲岛。
这个中核的概念，让人为之一振。确实，位置在栖霞区的中间，西边是成熟区，东边是龙潭港口区，栖霞区下一个5年重点发展的区域，可能就是中核。
这个中核，其实包含的三个板块：紫东核心区、仙林湖、栖霞滨江，这三个板块，组成了一起，形成了南京城东的一个新组团。这三个板块，拿出来单打独斗热度都不太行，但组合在一起，看起来还是比较强大的。仙林湖本质上也是一个新一线板块，只是比较成熟而已，它与紫东联合在一起，带动栖霞滨江的发展。所以紫东的未来，还是要看栖霞区怎么玩。玩好了，这就是宁镇扬一体化的桥头堡，玩不好，那就继续散着。
NO.4|肆
燕子矶无需担心，与超一线板块新玄武、二线板块兴智等板块已经成为城北新势力，三个板块就是城北的组团，共同瓜分城北购买力。
目前比较孤单的，就是汇通路。其实这个板块与紫核很近，本质上也应该加入中核的概念，无奈汇通路属于江宁区，栖霞区的规划不好把它纳入进来。但买房不管这么多，这个板块未来向东就是和紫核互动融合，向北直接紧贴仙林中部，问题不大。
这个板块不大，目前土拍节奏非常快，周围已经聚集了5家楼盘，未来一段时间将成为城东的一个新热点。这个板块房价不太高，毛坯限价与江北的城南中心，基本处于一个档次上。只是加上精装包后，稍微贵一点点，但从区位上看，价格是有支撑的。
快速土拍、快速建设，是这个板块的特点与江北城南中心非常类似，只是城南中心的配套，要略显丰富一些。当然，汇通路的环境资源，也相当不错。
去年还出现了一个考古小插曲，疑似刘裕墓被发现，大家还非常兴奋。毕竟金戈铁马，气吞山河如虎的刘裕，在中国历史上还是占据着一个特殊的存在。现在该区域恢复了建设，侧面可能说明，这个墓级别可能没那么高。
经过数年的鏖战，南京的板块发展，逐步进化为板块群的发展。很多位置相近，水平相似的板块，逐步开始内部融合，形成一条条板块发展链。
那么南京未来的六大板块发展链分别是谁？下回分解吧。
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