下半年的楼市，开始了。
NO.1|壹
今天，南京最顶级豪宅的报名人数出来了。
海玥万物报名人数1259组，人才83组；葛洲坝中国府报名847组，人才报名54组。从报名人数上看，海玥占优，中签率两个楼盘差不多，都在15%左右。
南部新城另外两大豪宅也公布报名数字：
金基望樾府报名人数1360人，文渊府大户型报名58人，中签率高于河西，比较正常。
其实这四个盘，相互之间竞争并不是特别大，河西两组竞争激烈，南部新城两组有一定交叉。河西与南部新城，也有交叉，但重叠客户没有那么多。
金基望樾府这次开盘，户型在140-170左右。200平户型以上的，只有海玥、葛洲坝和文渊府三家，报名人数总共加起来2164户。这对于南京这样一座千万级别的城市，数量并不是特别多。
再看刚需、刚改楼盘：
江北核心区三杰：启迪水木滨江报名人数最多2788组，其次为中交锦方1677组，江畔都会上城1077组，三盘共吸引5531组买房人报名。
燕子矶报名人数最少仅392组。
我看了下很多媒体的人数预测，基本上不准。大部分人高估了市场，低估了启迪。
江北核心区三杰，单价在3-3.5万，倒挂1万+，买到后马上就有30+%的收益，而且后面长期看好。这样的确定性，其实是非常优质的标的。不过三个楼盘加起来也只有5000多组，比市场预期还是低了一些。可能，这次疫情反复对于外地人报名有诸多不便，否则数量是不止这些的。
当然，这些楼盘都是优质楼盘，甚至可以说是南京的头部楼盘，实现日光问题都不大。我们只是从报名人数的变化，来解析行情。
NO.2|贰
倒挂1万的楼盘如此，没有倒挂的楼盘比较惨淡。比如浦口某央企大盘，只有5人报名。宁小通真的很过分，以前我们仅仅知道谁要摇号，谁不需要摇号，但多少人报名不清楚。现在一目了然，很多楼盘尤其冷盘的数据展示出来后，非常尴尬。
在南京，买房人的心态，其实是有一定变化的。7、8月份本身就是传统淡季，市场情绪并不是很高。但南京的供应量仍然保持较大的开放度，让楼盘稀缺性有一定降低。比如南部新城，几个新盘的规划都出来了，未来的房子，我们都可以提前看到。
就在刚刚，南部新城三大地块规划出炉！板块内新添15栋高端住宅！值得注意的是，这几块地都是520土拍出让，预计年底上市的几个楼盘。位置就在大校场东北角，七桥瓮子版块。
1、深圳振业G27地块：拟建5栋18-19层住宅
2、招商G30地块 ：规划打造6栋17-33层住宅
3、联发G31地块：拟建4栋19层住宅
南部新城深业振业G27地块规划出炉，拟建5栋18-19层住宅楼及商业等相关配套辅助设施！项目拟建5栋18-19层住宅楼及商业等相关配套辅助设施，容积率约2.5，建筑密度约25%，建筑高度≤60m，绿地率约30%。
隔壁邻居招商G30地块规划也出炉了，拟建6栋17-33层住宅楼及商业等相关配套辅助设施！这块地的容积率略高，达到2.8左右。
联发G31也公布了最新规划，这块地据说与保利、新希望联合开发，网传户型建面约143、191、240、320㎡，预计最快年底首开。从规划上看，这个地块设计的是4栋高层产品。
这几块地，位于大校场的东北角，地铁5号线在这个区域设有1站，周围还有秦淮河环绕左右，环境方面没的说。未来的价格，算是精装包，都不低于5万。户型也是偏改善。
而今年下半年，大校场在核心区区域，还会继续推地，供应量持续增加。唯一不好的是，户型设计越来越大，刚需已经与这个板块说拜拜了。
所以对于这个片区的市场而言，政府强势控场，新房的定价，就是二手房指导价。哪怕现在中签率仍然不高，但只要坚持，总有机会买到，且首付也不完全是8成。所以大校场这个板块很强，但买房人不用过于焦虑，未来几年会有持续的楼盘出货。
NO.3|叁
在江南片区，雨花台区推出了4大板块，也在争夺中高端市场。
这四大板块分别是：
雨花核心区，今年金基、华润都会入市，4.3万的精装预期，比大校场低了7000元左右；
赛虹桥-小行一带，沿着宁芜铁路一线，布局了上海铁路-小行仁恒等楼盘，尤其是小行仁恒旁边，今年还会推出2-3块地；未来价格可能不低于4.5万。
铁心桥一带，美的华发已经公布规划，下半年还有几块地要拍，价格对标雨核；
人居森林两个楼盘陆续推出规划，下半年区域内部还将推地。
所以整体上南京4-5万的这个区间的供应，过去两年是非常稀缺，从今年开始，不那么缺了。
只是，河西的供应，还是没有得到缓解。
江北核心区倒挂仍然明显，不过上半年江核南工大板块，已经吃掉了不少需求，吃到最后，已经有楼盘无法八成日光了。现在江核三大神盘加起来的客户量才5500左右，一方面是外地人受疫情影响来不了，另外一方面积压需求被南工大板块吃掉了很多，所以整体热度可控。
但是，下半年江核的供应量，会有一个缩小的状态，江核南工大进入尾声，青奥-研创园虽然号称接棒，但其实供应没那么大。所以下半年江核的热度，应该还可以继续维持住。今年是上车江核最好的时机，明年的货值就没今年这么大了。
NO.4|肆
从整体大氛围上，上半年长三角不少城市涨的不错，业主预期很高。时间进入下半年之后，氛围有点变化。比如培训机构，现在彻底凉凉了。中概股全部大幅度下跌，腰斩的不在少数。
那么教育培训机构股价大跌，跟房地产有啥关系？直接关系不大，但逻辑关系很大。沉重的教育负担，是生娃不积极的一个重大原因。如果说还有其他原因的话，房地产也是一个众矢之的。教育行业这么大的一个利益链，国家说打压就打压了，可见决心之大。
房地产行业要比教育行业大的多，也顽强的多。虽然各种政策限制，房价还是时不时能够逆流而上。但起码下半年来看，大家都挺难，政策在持续收紧，已经有点喘不过气来了。几家龙头企业的股价，处于持续下跌状态。
政策方面，二手房停贷、新房限售等政策，让这个行业的流动性大受影响，买卖双方的心态，都有一定变化。
当然，这种状态也并不可怕，最近几年都是上半年行情好，下半年行情差。过了夏天就变冷，过了春节就回暖，在这种拉锯战之下，房企、买房人、卖房人各自博弈。
回到南京市场，从顶级豪宅盘、中产倒挂盘的情况看，由于南京供给侧控盘不错，价格保持稳定，多个楼盘加起来，也没有达到万人摇号的热度。与其说市场凉了，不如说买房人更理性了。毕竟虽然热度没达到预期，大部分买房人还是以陪跑为主，该买不到的，还是买不到。
不过这两天有读者反馈，最近苏康码突然变黄了，这可能会导致无法到现场选房，这部分人比较焦虑，因为楼盘规定只能由报名人去选房，其他人想替代的话，只能去公证处，但黄码的人禁止去公证处…这就无解了。还是期待疫情能够尽快控制住，这样富人焦虑的问题，也就解决了。
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