事出突然必有妖！
NO.1|壹
今天，地产股大涨，也算活久见了。
到底为什么涨？众说纷纭，但有一点可以确定：房地产商最困难的时刻，或许快要过去了。
如果配合另外一条消息思考，或者有一些关联。
8月11日，青岛市发布公告称，7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止。
这是继深圳、天津之后，又一个暂缓第二批集中供地的热点城市。其实，我们南京早就延迟了啊，说好的7月份拍第二轮，现在看8月份都搞不定。
青岛这次，有点猛。青岛市2021年第二批次住宅用地集中供应活动共供应国有建设用地100宗，面积约5474亩，其中住宅用地(含 商住用地)79宗，面积约4480亩。
插一句，青岛这样的城市，一下子推出5000亩住宅，保守能够青岛带来6万套房子。一次出让供应6万套，活该青岛房价跌。
就在昨天，天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》。
这里面有一条非常非常关键：61宗地块的最高限价均进行了调整，溢价率不超过15%
相关地块的最高限价，61宗地块中降幅超20%的有53块，占比86.88%。也就是说，地价的最高值，大大下降了。
据我所知，绝大部分热门城市的第二批集中出让，都延迟了。杭州延迟，南京延迟，青岛延迟，天津延迟，深圳延迟！
为什么都延迟了？肯定有新动作。
NO.2|贰
最近，深圳方面传出消息，土拍摸底有点凉：
这则传言指出，深圳第二批土拍国企参与度较高，民企参与度很低，很多房企一块地也没报，房企没有利润，也就没有积极性了。
这个传言，我认为不准确，有添油加醋之嫌。但有一点是客观的：现在的土拍政策，已经让房企民不聊生，快玩不下去了。
房住不炒，压房价，压力最大的是房企。现在集中出让，限定拿地价格和卖出价格，房企已经沦为富士康。在这个基础上，国家仍然出台各项规定，对房企拿地进行限制，房企的压力可想而知。
如果长期这么玩，地价很高，房价被限制，那压缩的只能是房企成本。这时候谁胆子大，谁会省钱，谁就能拿到地，就能活下去。最后市场上存在的产品，全都是质量极差的房子。因为成本高品质好的房企，已经被淘汰了。
这就是房企之间最大的内卷，你不拿有人拿，拿了只要把房子支起来就行了，什么品质啥的一概不管，未来房地产市场并不健康。
所以房住不炒，需要各个环节都去努力，不能一味的压房企。作为房子最大的成本来源--土地供应商，是不是也得降降价？这是房住不炒最关键的一点。
据小道消息，近期可能国家层面要出台一个政策：限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
也就是说，溢价率限死了，地价需要进一步让利。触顶后可以摇号，竞争品质，都是可以的。
当然，一切以官宣为标准，目前还未发布。
NO.3|叁
卖地要趁早，如果真的执行这个新规，作为房住不炒博弈方的地方城市，这次损失比较大。或许，这才是今天地产股难得涨一次的主要原因。
那么，这个疑似新规，对于城市的收入，到底会产生多大影响？影响太大了。
我们以南京为例，520土拍，南京几乎所有的地块，全部触顶摇号。除了淳化、江浦汤泉等远郊板块，连大厂、江宁滨江都触顶了，可见场面是多么的火爆。
再具体一点，人居森林G40地块，起拍价格31.7亿，最高限价41.3亿，最后成交价是41.4亿。
那么如果最高溢价15%，这块地最多卖36.455亿，比实际成交价少卖近5个亿。正好少卖了15%的钱。也就是说，原来可以溢价30%，现在只能溢价15%。另外15%给谁？贡献给“房住不炒”4个字。
这么一看，细思极恐啊，520抢的那些地，是不是全部被套了？这个确实是个问题。（其实也不用慌）
这个问题也好解决，政府把起拍价格网上调15%-20%不就行了嘛？数字游戏做一做，还是可以实现目标。原则上存在这种可能，但不要忘了，现在土地出让金是谁收？
今年6月份出了一则新规，由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入（以下简称四项政府非税收入），全部划转给税务部门负责征收。
这就意味着，一个城市的土地出让金怎么收，收多少，国家都弄的明明白白，甚至这些钱怎么用，也不像以前那么随意了。
所以，国家计划从面粉侧，加强对于房住不炒的管控。
这样一来，房企的压力，是不是就稍微小一点了？不排除后面会继续限制房企，但就这条政策而言，对房企有百益而无一害。想想也是嘛，房住不炒，面粉价格不跌，还要做面包的不涨价，谁受的了？
NO.4|肆
南京第二批集中出让的地块，优质的还不少，受疫情影响，8月份可能未必能出让。
其中，中心城区内共计29幅，住宅用地面积约157公顷；我大体看了一下，都是好地，比如：
南部新城大校场地段，4块地全部出，必须抢；
江心洲2块地，热度比南部新城只高不低；
雨花台区小行仁恒旁边，会有几块地出来，铁心桥、宁南街道、雨花滨江，都有几块地出来，位置绝佳。
江北核心区青奥板块、栖霞区兴智板块、仙林湖板块，都有不少好地段出炉。
六合、溧水及高淳三个副城供地共计10幅，住宅用地面积约49公顷；
桥林、板桥、淳化及禄口等新城供地共计5幅，住宅用地面积约20公顷；
汤泉、谷里、秣陵等新市镇供地共计3幅，住宅用地面积约16公顷。
保守估计，如果新规执行，南京估计要少收近百亿，损失不小。
不过，为了贯彻房住不炒，这种限制是有利于城市长期发展的。还是希望南京能够按期保质保量把土地出让出去，千万不要像合肥那样压缩供应玩操盘，短期房价暴涨，长期其实不是好事。城市发展才是核心竞争力！
最后提醒一句：一切，都要等官宣。
