风险稍微变了点，一些楼盘就顶不住了。
NO.1|壹
截止9月9日，本月共有14个通过“宁小通”报名的楼盘公示报名结果：共上线房源1837套，成功报名1640人。
在本次非集中开盘的14家楼盘中，有2家楼盘无人报名，最低中签率在30.98%，7家中签率达到了100%。
也就是说，有7家楼盘，可以闭着眼睛买。而剩余的7家楼盘中，摇中的概率也不低。
我们先看看，到底是什么楼盘，张罗几个月，竟然一个报名的都没有？
他们分别是：位于高淳的璟和府、溧水的熹樾花园；
高淳、溧水的楼盘，压力很大。那么这两个楼盘，到底出了什么问题？我觉得主要是两方面因素：
首先就是大行情，尤其溧水、高淳，现在基本上属于内循环市场，包括六合也是。就是靠本地客户去消化，而经过几年的去库存，溧水、高淳有条件改善的，该买的都买了，需求不是很旺盛。但供给侧，溧水和高淳的土拍一直源源不断，产生了局部过剩。
我多次警告：溧水、高淳的土拍供应实在太多了，已经超过了市场需求，这么玩不妥。但没办法，南京的土拍还是一轮轮的照顾溧水和高淳。
相比而言，溧水还稍微好那么一丢丢，毕竟空港新城、石湫大学城，大部分客户来自市区、江宁等区域，自住、投资的都有。高淳距离过远，完全超出了市区刚需和投资的选筹范围，只能靠本地客户硬抗，就对着一只羊薅，现在明显薅不动了。
所以我给房企一个建议：后面拿地，要稍微慎重一点，高淳溧水要做好评估，尤其高淳，地价要好好的算一算。
NO.2|贰
不过，报名人数为0，是不是意味着这两个盘一套也卖不出去？也不一定。高淳、溧水的楼盘，本身就不摇号，大家没有到宁小通报名的习惯。周围的老百姓是不是知道宁小通，还不好说。所以看起来他们确实很惨，但实际上本地还是有人去看房的，也不排除卖出去一部分。只能说，数字化的时代，不一定适合所有板块。
所以，我们需要再找一些案例来看看，报名人数很惨的楼盘，后来都卖的怎么样了？比如，在一个月前，位于江北的浦熙雅园（国熙公馆），在宁小通上只有5人报名，当时买房氛围还没现在这么低落，放到现在，估计报名人数就更少了。
那么这个盘，现在卖的怎么样了？
我在南京网上房地产数据上看到了这个楼盘的情况。先看3栋：
这栋楼72套房子，成交11套，认购6套，总共卖出去17套，考虑到8月份受疫情影响很大，这个成绩，超出了我预料，挺好的，毕竟还是卖出去2.3成。
而1栋的情况就没有这么乐观了：一套都没卖出去。位置上1栋靠路近一点。
所以，没有意外，这两栋楼加起来，相当于卖掉1成。这样的成绩，对于任何企业来说都是难以接受的。而且可以预料，从现在到春节前，形势不会因此变好。就看资金链能不能顶的住了。能顶住，那明年上半年看看行情行不行；顶不住，只能打折跑量，暂时没有其他选择。
NO.3|叁
所以，行情好的时候，鸡犬升天，行情不好的时候，一部分楼盘只能裸泳。啥时候变好？只能等到下一次涨潮。
当然，也有一些房子表现出比较好的状态，还是不愁卖，比如：
栖樾府，为项目最后一栋楼，共计22套，其中2套为底跃，户型建筑面积96㎡，没有精装包，均价约33027元/㎡，验资258万，首付8成起。距离清盘只有一步之遥。
位于大厂的金地时代芳华报名人数出炉，100套房共311组报名，中签率32% 。
大厂其实比较卷，能取得这样的报名人数，已经非常难得了。
云望府，报名人数也已出炉，192套房共587人报名，中签率32.7%。这个盘首付号称8成，比较热门。关键是价格比较便宜，属于软件谷辐射板块。码农想在3万内买到附近的房子，也就这里了。
云望府的大热，本质是市场对于雨花核心区的接受度越来越强。这个板块虽然不是正牌雨核，但距离不远，价格差距高达1.5万一平，买不起雨核的群体，都在往这里涌入。
位于江宁的中海方山印报名人数出炉，122套房共166人报名，中签率73.5%。方山印确实是个bug，硬是在这个板块把口碑做起来了。方山周围，不是所有的楼盘都好卖，但方山印是个例外，价格也不低，但周围改善客群就愿意为之买单。所以这个盘你不服还不行，这给南京的很多楼盘带来新的思考，或许真的可以用口碑和品质打动买房人了。
以上这些，都是粉盘。没有那么火爆，无需集中报名，但都能卖的不错。这些盘顶住了考验，在当下舆论氛围比较压抑的环境里，仍然展现出强大的生命力。
NO.4|肆
再看南京楼市食物链的顶端—集中开盘八选一的楼盘。
这些楼盘，集中在江北核心区、河西、新玄武等几个板块，也就是说，只要有一点倒挂的，都有可能进入这个大名单。进入名单范围内的，都是官方盖章，妥妥的红盘。
当然，第二批红盘的成色，不如第一批红，简单的说下几个楼盘。
首先看江北三大楼盘，买都可以买，但价值最高的，应该属于佳源玖棠府。价值高的原因也很简单，就是太便宜了。
这个盘从一个分销盘，变成了热销盘，其实得益于南京板块认知的变化。注意，在过去1年，南京出现了板块的三大认知变迁。
第一变化：接受了雨花核心区的概念。当然这个概念是我们首先提出来的，当时很多人觉得是尬吹，现在基本上接受了这个事实。雨核位列新一线板块前列位置的地位，很稳了。
第二变化：江北新区的重点，正在南移。这里面又包含两个小点：一个是青奥-研创园板块的价值，得到了认可，尤其五桥开通后，位置不偏了，反倒成了中心；第二个小点是：城南中心崛起成为浦口核心区，联合研创园-青奥核心区，把江北的热点，往南拉了一截。
第三变化：河西南岸、人居森林等板块，逐步成为热门板块。尤其人居森林的关注度，正在逐步升温。
当然，如果谈两年前的最大变化，就是燕子矶翻红。这些案例都历历在目，每时每刻都在发生。
佳源这个盘，从目前的收益率来看，应该是江北三盘中最稳的，投资佳品。
再看河西青奥村。
青奥村最后一栋，想变现了。之前青奥村怎么卖，讨论了几年没想清楚，后来决定卖给人才，再后来又面向普通人。由于户型设计比较杂乱，住宅的性质，公寓的形态，所以价格卖不上去，3.7-3.8万的价格入手，还是不错的。毕竟总价不高，未来学区挂牌也有一定预期。但青奥村的业主都很清楚，未来价格肯定比不了周围正经的商品房。
现在重新拿出一栋来卖，还是大平层，4.7万，首付7成，怎么说呢。这是买入河西大平层的一个绝佳机会，但这个大平层价值，要低于周围一些商品房大户型。这一点买的人心里也比较清楚。总价1500万的选择有很多，是不是一定要买青奥村，这是一个问题。尤其这栋楼，没啥小区环境。
当然，这个价格还是能卖出去，日光的话，可能有点难度。
新玄武这次应该比较好买，策略也很简单。有钱买贵的，缺钱的就买便宜点的。整体上板块的确定性也比较高，买了都不亏。这也是难得入驻新玄武的机会。当然，几个盘也各有一些不利因素，但风险可控。
这些红盘，我估计报名人数比第一轮红盘，要冷清一些。但冷清也有冷清的好处，比如：
个别楼盘，号称首付八成，但不一定能坚持住，万一买房热情不够，首付或许可以谈；
另外提醒一点，如果你现金流充沛，也摇中了，该买还是买。目前这种情况对于有钱的群体是一个极大利好，买到的概率很大。这些楼盘，基本上能够穿越周期，肯定有反弹的时候。需要好好把握。
