第三批土地，名单突然换了。
NO.1|壹
今天，南京第三批土地名单出炉。对于第三批土地，大家是有预期的，无非是一些远郊板块而已，热度不高。但当看到名单之后，我相信绝大部分人都是非常吃惊的。
据扬子晚报A6版消息，南京挂出第三批次两集中出让公告，共推出了61幅地块，土地出让总面积为274.155公顷，起拍总价482.86亿元，最高限价549.43亿元，最高限价平均溢价率仅为13.8%。该批地块将于11月25日上午9:30开始网上限时竞价。
61幅地块，274公顷，500亿左右的货值，这个量比之前公布的信息要多很多，关键的关键是，河西南、江心洲、大校场，土地一下子放出来了。
按照之前的规划，第三批名单中，根本没有河西的地块，大校场的地块也很少。现在名单出炉后发现，河西和大校场紧急加塞，放到第三批了。
三批次出让地块中，溧水区17幅、77.7公顷居供应榜首；江宁区13幅、66.1公顷居第二；建邺区推出8幅河西南、江心洲地块，面积共计14.6公顷，为今年首次集中放量；六合区、高淳区分别供应7幅、6幅；秦淮区在南部新城和秦淮河北岸的中心片区推出了5幅地块，面积达19.1公顷；栖霞区在燕子矶新城和栖霞山片区各推出1幅地块；江北新区、鼓楼区、玄武区各推出1幅地块；浦口区、雨花台区该批次无供应。
如果第三批土地如愿出让，南京又将稳稳的拿下500亿土地出让金。加上第一批、第二批以及年初的零散供应，今年南京保底能够收获2200亿出地出让金。
2200亿，这是一个任何城市看了都眼馋的数字。除了杭州，没有一个新一线城市见过这么多钱...
当然，今年南京疫情影响不小，土拍多一点，补补身子，可以理解。只是这次南京超一流地段这么豪放，着实的没有想到。
NO.2|贰
在谈这个话题之前，我要提醒一下，溧水一下子供应了17幅地块，加上第一批第二批集中出让，溧水的供应已经爆了。我不得不对溧水市场发出警告，土拍真的要慎重一点了。今年拍的有多爽，明年找客户就有多难。
高淳区风险更大，43.3公顷，大部分都是住宅地块，这么大的供应，基本上大几千套房子出来了。再加上之前的地块和库存，谁来接盘？
当然，今天讨论的重点不是远郊板块，而是南京超一流地段，开始放量了。这就意味着，明年即便是河西和大校场这样的地块，房企都有可能卷起来。
先看河西，这次推出的地块集中在鱼嘴区域和江心洲。我们一块地一块地的盘一下：
先看鱼嘴G111，这块地就在鱼嘴附近，毛坯限价4.444万，未来精装大概5.1万左右吧。高层，地块面积22548㎡，容积率2.8，总建筑面积63134平，以一套房140平计算（后续河西南房子以大户型为主了），这块地将为市场提供不到500套房子。
再看G112，就在五矿和朗诗之间的一块mini地块，面积18443平米，容积率2.0，大概能提供170套房子。由于这块地容积率不高，所以毛坯价格4.6万起步，贵了2000左右。
G113,114,115，三块地连在一起，就一起算下。三块地容积率不太一样，G113占地19400平米，容积率2.4，332套房子；G114占地22402平，容积率2.75，大概有440套房子。G113占地17326平米，容积率2.4，大概有300套房子。
好了，除了青年公寓不算，河西南这5块地，明年会为市场提供1740套房子。
当然，这是按照套均140平计算的，具体的面积段，现在还未公布，但河西南后续的房子 ，小户型会非常少了。
再看江心洲的G117，这块地是单身职工公寓用地，这里不谈了。
G118，大概370套房子。
也就是说，这一把集中土拍，河西南和江心洲，明年会有大概2100套房子流入市场。当然2100套并不多，但楼盘很多，互相之间肯定有竞争，开盘时间集中，摇号集中，他们这一批新房，其实还是挺卷的。房子倒也不愁卖，但不用心做，随便糊糊，肯定不行了。
NO.3|叁
再看大校场周围，其实楼盘已经够多了。目前活跃在售的楼盘已经超过11个。光四叶草所在的区域，就有1500套房子，而且还是140平起步，确实非常壕了。本来以为大校场土拍会稍微歇一歇，但对不起，继续开闸放水！
今天推出的几块地，有的严格意义上不在大校场板块，但距离大校场很近，客户群都是重叠的。所以也拿过来一起对比参考。
G121，还是比较核心的位置，属于商办+住宅混合用地，总的建筑面积高达216877平米，哪怕一半是住宅，这个地块也将为市场提供700-800套大户型。
G122，土地面积52168，容积率2.7,总建筑面积140853平，一套房140平，可以为市场提供1000套豪宅。
G123地块复杂，有住宅，有单身公寓，都算到一起吧。考虑到单身公寓比较小，综合户型按照100平计算，这又是1000套房子。
再看G124，比较小，100套房子左右。G125，也不大，160套房子的量。
大家注意，未来开发商做什么户型，都还没定，默认就按照140平一套来计算，几块地七七八八一算，市场上又多了接近3000套豪宅。
这还不算正在卖的11家楼盘，整体加起来，数量相当可观。明年大校场土拍，接着奏乐接着舞，供应不会减少的。
由于户型都是大户型设计，未来这个片区以豪宅为主。这样的新房价格，明年也不会难卖，但周围的二手房就惨了。
河西南也好，大校场也好，新房价格精装就在5万多一点点。河西南的二手房，目前在6-6.5万之间，个别成交到了7万/平，明年供应量上来后，价格就5万多一点，谁还会闲着没事7万去接盘？这对于明年的二手房市场，是一个巨大的打击。当新房数量足够多的时候，二手房的价格，就会被新房锁死，所谓的倒挂幅度，就会越来越小。
当然，明年2000多套房子的量，还不足以把二手价从6.5万拉到5万，但想涨，就很难了。稀缺性不足了...说的再直白一点，二手房被新房给卷了...当然，一些小户型暂时还卷不到太多，因为新房后面可能没有小户型了。
大校场的供应更大，这两年地缘客户已经被吃了一波，今年年底开始供应量会逐步加大，一直到明年全年，这个区域根本不缺房。卖肯定还是好卖的，但周围的二手房想飞，往哪飞？飞起来新房也给你砸下去。而且这些新地块，对于品质有明确要求，外立面一定要有逼格，颜值肯定比现在的二手房高不少。
如果新房放弃首付八成，那二手房的压力会更大。这么一分析我们就明白了，明年南京的一流地段，也开始卷起来。
NO.4|肆
很多人分析南京房价，都是凭感觉。最近房产税的消息出来了，我看很多人讨论南京在不在名单里，其实我觉得这个不重要。房价关键还是看有没有足够有钱的人过来接盘，短期房价，最重要的是看供给侧。
远郊板块放量，考验南京外来刚需；
新一线地段放量，考验南京中产、改善客户；
豪宅供应放量，考验的是南京的富人阶层；
现在比较明确的是，南京拿远郊板块考验外地刚需，外地刚需直接认怂，不来了。南京大量远郊板块处于非常被动的局面。现在六合、溧水、高淳还在疯狂供地，未来的局面如何，我其实有点担心。
新一线地块放量，目前看还是可以顶得住的，比如江核、雨核、燕核、紫核等等，供需两旺。不过江核在外地投资客撤场后，也有一定降温。估计春节后会升温，问题不是很大。这个层次的供需比较健康，我不太担心。
超一线板块的放量，大户型豪宅供应井喷，对于南京富人来说，有一定压力。当然，南京有钱人确实不少，但现在供应也上来了，能不能经受住考验，我心里没多大的底。最近几年南京上市企业表现一般，一夜暴富的群体不是很大。即便是豪宅接盘，大部分还是以苦哈哈的换房升级为主。具体今年年底的开盘，是一个风向标。
从目前的情况来看，南京的土地供应，已经彻底放量，自我放飞了。感觉日子不过了，土地猛砸。这种方式，对于房价是一个很大的抑制因素，不用出二手房指导价，也不用收房产税，供给侧就解决了这个问题。南京房价明年上涨的动力，又消解了一些。当然，对于刚需，这是好事；对于换房改善，也是好事。
但愿，手握2200亿的南京，能在产业发展方面，有更大的作为。
