最近，咨询江心洲的读者多了起来。其实不难理解，近期江心洲拍了几块地，供应上来了。
在河西中、河西南基本上没有供应的今天，江心洲竟然成为河西主力供应板块。今年，河西总共推出了4块地，其中3块位于江心州。
这三块地分别是：
2021年5月22日经过10轮竞价，达到最高限价，被招商、南通瑞城竞得，楼面地价30247元/㎡，毛坯房限价40783元/㎡。
2021年9月26日，南京开展第二轮土拍，江心洲两块地全部触顶，27日摇号才确定最后赢家是谁。
好了，未来半年，这三家楼盘将决战江心洲，把整个河西的流量，拉到这里。
而招商拿下的G26板块，现在已经确定案名：江心印。江心洲的毛坯限价，也涨了2000左右。
以上是信息铺垫。
针对江心洲，有褒有贬。褒的人吹上天，贬的人踩到地。南京很少有这么一个板块，在数年的发展过程中，舆论阵地的红与黑，还未分出绝对胜负。
作为河西的一个子版块，江心洲位列超一线，一点问题也没有。不要说南京，就是全国各大城市在市中心（算是江北新区，江心洲区位确实在中心）还有大片的空地，非常罕见。只要稍加整理，这个板块的未来将不可限量。
不过，江心洲最近二手房成交价有所下滑，导致新房倒挂并不是特别明显。再加上户型设计较大，一时间关于江心洲的争论，又起来了。
在我看来，江心洲的定位，就是第二居所改善+资产配置。江心洲的业主，很少是第一次买房的刚需，基本上都不缺房，学区大部分自己就搞定了。到这个地方买，就是看中了环境、景观、品质和低密度阔绰的空间，把这些优势亮点打造好了，客户就会源源不断。
反之，地铁、学校、菜场等资源要素，是刚需板块的基本配置，但在豪宅板块，这些资源也需要，但并不是最重要的。甚至是商业，也不是决定性的。即便岛内开一个商场，大家也未必去逛。所以江心洲的目标不是做成一个面面俱到的人口聚集区，而是打出特色，聚焦产品和品质。
如果江心洲未来的重点工作是打造商业配套和学校，我认为价值不大。
比如商场。最近南京开了几个Shopping Mall，我基本上都逛了一圈，实话实说，不太亮眼，同质化比较严重。未来这些商场，目标客户就是5-8公里范围内的地缘客户，想跨区域吸引更多的人，IP还弱了一些。南站的喜马拉雅，不太热闹，想盈利很难。
在江心洲这样的区域建设一个商业配套，除非打造成为一个无可替代的网红大IP，否则就是思路一条。光靠江心洲的本地客户去支撑一个商业，无论如何也撑不起来。所以江心洲不是不能搞商业，要搞，必须搞出名堂出来，江南江北的客户群都得来捧场。做不到这一点，商业最后将以亏本告终。
学校也是一样，全南京都是挂牌学校，江心洲再挂一个，是比较自然的事情。但长期看，江心洲不具备建设名校的潜力。这么说可能很多人不高兴，但实话实说规律就是如此。因为江心洲的商品房生源，大部分都有学区。他们不在江心洲上学，或者很多家庭早就过了孩子上学的年龄。生源本身就少，在鼓楼上学的还要占去一大块，那学校的成绩谁来守护？靠安置房小区的孩子们吗？
所以江心洲未来的发展天花板，就在于楼盘的品质感。江心洲就是要把产品做强，做踏实，品质比江南江北高一头，这就够了。
另外，江心洲还规划了一个巨大的大明文化旅游区，要把郑和下西洋去过的国家，全都复制一遍。我觉得这个IP足够大，足够强，如果真能建成，这就不仅仅是江心洲的事情了，而是直接把南京的文娱IP，拉到了江苏顶级的位置。
现在南京包括周围的一些游乐设施，档次不高，没啥好看的，急需一个有特色的IP带动一些。另外南京眼现在已经小有名气，但南京眼有一个巨大的问题：周围小区去看看就行了，但外地朋友要来看，敢推荐吗？太单薄了，过了桥就是荒地，该如何给外地朋友解释？开车500公里过来，就给我看个这？而且河西CBD不够聚焦，也没啥好看的。
如果江心洲一侧的大明文化旅游区建成，那整个链条就打通了。文化旅游+南京眼+南京河西CBD，互相能够帮衬起来，整体内涵的丰富度就起来了。所以打造特色旅游IP，绝对是江心洲成功的一个妙招。什么生态科技啥的，生态还可以，科技就让河西南、软件大道的码农们去折腾吧。
可惜，这个大明文化旅游区又没啥动静了。南京的旅游IP，一直命运多舛，奇了怪了。
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另外一个层面看，南京的买房逻辑，就是看学校，看地铁，看得房率，看商场...这些，江心洲统统不占优势。或者说，南京的买房逻辑，其实是中产买房的逻辑，富人买房的逻辑，还没起来。
之前也有人咨询，为何深圳、上海、杭州等城市的公寓能卖的那么好？还是40年产权的大平层公寓，贵的要死，还不愁卖。成都房价不高，但成都的公寓也比南京卖的好。主要原因是一线城市、网红城市的很多年轻人，来钱太容易了。真的，很多一线城市的风口行业，来钱太快了。各类牛鬼蛇神，直播网红，一夜暴富的案例层出不穷，这些人买房，没那么多讲究。位置好，颜值好，方便吹牛逼，立马野蛮消费。
大家都说南京的富人低调，本质是南京富人的钱，也不是大风刮来的，是实打实一点点的赚出来的。这个群体，消费很理性。看东看西，各种比较。南京新兴富人的消费习惯，很多趋同于高级中产。
在一线城市，像江心洲、江南沿线的江景房，早就被抢疯了。在南京也不错，但整体上还没有那么火爆。
所以江心洲的价值，很大程度上取决于南京经济的发展和新兴富人阶层的扩大。我这么来评价几个板块：
南京老居民收入越高，大校场的稳定性越强；
南京刚需外来人口越多，江北新区崛起的希望越大；
南京新兴富人阶层扩张越快，江心洲、江景房等大平层产品就越受欢迎；
南京软件、互联网行业如果能继续爆发，南站-雨核-河西南这条轴线就更稳了；
什么时候南京的先进制造业能够弯道超车，南京那些2万左右的远郊板块也就有救了！
哪有什么房价涨跌？无非是产业结构的波动而已...所以你对江心洲的未来房价怎么看，本质是对南京新兴富人怎么看。注意，这里指的是新兴富人。老富人的想法，还是不太一样的。
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