周末了，简单聊聊对于一些远郊板块的看法。
我们都知道，上海目前重点发展的，就是五大新城。尽管政府很重视，但我问了下上海的同学，大家对于五大新城还是有点不感冒。这是正常的，对于市区的人来说，浦东他们都觉得还不成熟，其他新城就更不用说了。
不过，上海市区基本上已经饱和了，新城不搞也不行。而且五大新城落户也比较简单，感觉上海的套路很明确：
首先，浦西+浦东，也就是老市区，通过资源更新，实现创新突破，保持超一线城市的地位；
再者，五大新城，聚焦制造业、研发产业，吸引优秀人才，挡住二线城市上升的机会。留一道口子，你不是要去杭州吗？我也能落户，抓紧过来。
实话实话，上海的五大新城，产业还是非常扎实的。比如：
嘉定，主打汽车产业，同济大学新校区也在那里，有一个世界领先的汽车风洞。以大众为首的汽车产业分布在此，旁边的太仓，是全国有名的汽车零部件制造基地。
青浦，环境不错，主打创新，东部与市区融合，西侧与苏州搞一些试点。
松江，大学城，已经发展很长时间了，不是凭空建设的新城。类似于仙林大学城的水平。
奉贤、南汇距离稍微远一点，融合的程度不如松江、嘉定等区域。南汇滴水湖就在海边，距离陆家嘴也远的一比，超过50公里，相当于南京市区到溧水的距离。
对应的，南京有9大新城，比上海还多了4个，不少距离比上海五大新城还要远。目前南京远郊板块房价压力很大。南京的9大新城，产业底子怎么样？未来的楼市，到底有没有价值？
在讨论这个问题之前，我们不妨先看看，南京到底有哪9大新城？注意，什么江北新区、南部新城、燕子矶新城啥的，都属于市区新城，不在今天的讨论之列。
高淳、溧水、禄口、江宁滨江、桥林新城、汤山新城、龙潭、雄州、龙袍新城，正好9个，这9个新区，目前房价多多少少压力比较大。最近两年我也在提示，远郊新城价值不大。但因为远郊板块还是比较便宜的，很多人没办法，还是要买。所以这9大新城里面，我们还是要做一个比较，挑出一些稳定性稍微强一点的，重点做一个关注。
先看高淳，这是纯内循环市场，南京主城的客户，与高淳市场，关系不是很大。有人戏称，宁高城际的客流是去高淳钓鱼的老头撑起来的，这是确实是玩笑话。不过高淳市场主要是高淳本地改善的客户，在全南京的产业定位中，高淳主要是承接一些大学过来，产业方面着墨不多。所以后面还有一些高校老师的需求，但量不大。高淳市场只适合高淳本地人买，外面不了解的，不建议碰。
溧水板块比较复杂，包括溧水老市区、石湫新城、空港新城等几个子版块。其实溧水目前正在处于高速工业化的过程，是南京市区工业、制造业外迁的主要承载地，也是南京先进制造业难得的一个潜力区域。目前溧水房价已经开始打折，市区去溧水投资买的也有不少。目前溧水的主要问题是供应偏大，而且马上还要拍，虽然产业发展的还算不错，但还是赶不上供应的增加速度，短期内有一定压力。长期看溧水还是可以的。
然后在谈谈禄口，其实禄口也分三个子板块：
如意湖板块，卖的还行，毕竟有一些新的规划，没有历史包袱，有湖，有地铁站。这个区域长期看，我觉得还是能在远郊板块中占据比较领先的位置。行情转好后，这个板块还是不错的。
信诚大道两侧，基本上卖的差不多了。
禄口老镇，没啥价值，建议等大降价后抄底。南京二次土拍还把禄口镇的限价往上抬了抬，我觉得非常不智。操盘可以，但不要违反基本法。
江宁滨江和禄口类似，产业和区位还是不错的，这个板块更贴近河西一点。未来有3个利好：一个是宁马高速扩容，后面开车会比较好走；再一个是扬子江大道未来肯定也会通，增加一条去河西的快速通道。然后就是宁马城际S2，今年就要动工。这三个利好，加上区域内的一些先进制造业支撑，板块的素质还是不错的。只是最近供应比较大，第三轮土拍又有几块地上来，明年供应更大。所以很多板块，不是不行，而是供应偏大。预算在150万以内，河西、城南上班的年轻人，可以去看看。
桥林新城最近热度明显上来了，当然，主要是因为毛坯限价抬到了2.45万，加上精装，要2.7万左右了。一时间舆论哗然。
实话实说，即便新拍的3块地位于地铁口，也搞成引入南京师范大学的教育资源，但房价飙到2.7万，还是有点冒进了。尤其现在再看这个价格，市场还是不太容易接受。不过区域内也有房子打折，虽然距离地铁口远一点，但成本控制在2万左右，长期看还是有价值的。
汤山目前的热度非常低，在舆论上几乎没有掀起任何风浪，几个楼盘窝在那里，不怎么发声，卖的比较一般。这个板块适合城东地缘客户，对于环境有要求的，可以去看看。投资的话，不做过多推荐。
龙潭新城，不用说，这个板块之前我们预警了多次，现在大火，主要是价格打骨折了。最近又听说打骨折的房源禁止网签，买房人白买了。这个确实比较糟心。
龙潭未来还有一个宁扬城际的利好，在龙潭好几站。我感觉南京之所以修宁扬城际，主要是抬龙潭。只是南京与扬州之间的经济联系并不活跃，地铁在拉动一个板块发展所能发挥的作用，越来越小。不是地铁不行，是大家都有地铁了，但人就这么多，不太够分了。
目前区域内100万买一套房的价格，我觉得已经到位了，关键看到底能不能通过网签。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。龙潭现在确实困难，南京的刚需，真的不太够分。
再往北转，就到了重点打造的龙袍新城。
龙袍新城，之前也评论过，实话实说，调子起的太高。是，后面会有中国矿大、南邮过去，也吸引了一些新能源的企业，但这些都需要时间。现在这个板块与南京其他区域耦合性很低，除了镇上，它没有地缘客户，关键就靠自己。另外14号线太过于久远，南京就900多万人口，后面地铁不可能无限制的扩张，尤其房地产不太火爆后，地铁修的多，是会赔本的，运营压力会越来越大，地价抬升边际效应下降。所以整体上看，龙袍新城的价值，要低于禄口、江宁滨江、桥林等几个板块。
最后看看雄州，也就是六合区域，其实还可以。六合市场也比较封闭，最近马上第三轮土拍，六合滁河东岸也有几块地出来。也就是说，六合自己也要搞新区了。还是那句话，内循环为主，六合人自己买自己的房子，也问题不大。
整体来看，南京今年2000亿的土地出让金，哪怕第三轮有几块地流拍，也能拿到这个数。不过未来几年，南京还想超过2000亿，可能会比较难，今年也许是个顶峰。后面的整体大势，分化会比较明显，一些库存较多的板块，不适合连续拍卖了，需要收敛一下。
这些板块，有的强一点，有的弱一点。如果你一直关注这些板块，最近楼盘如果有明显的降价，抄一把也未尝不可。如果价格一直没动，那就等等，不强求。
