南京的板块格局，正在变化。
NO.1|壹
去年，很多买房人再质问我：江北核心区，凭什么不是超一线？我给出了理由。
最近一段时间，又有3个问题摆在我的面前：
雨核金基4.5万已经能够实现基本日光，购买力得到市场认可，与新玄武一样的价格，火爆程度又高于新玄武，是不是意味着雨花核心区，已经稳稳的站在超一线板块的行列？
城南中心与青奥板块深入绑定，最近去化尚可，配套价值也非常高。城南中心能否列为新一线板块？
麒麟板块大放异彩，尤其中央公园区域的楼盘，一房难求，在二线板块中遥遥领先，是不是要上调等级，安排到新一线的行列？
这些，都是问题。
今天，着重回答下第三个问题，即麒麟科创园，能不能上调到新一线板块的行列？尤其中央公园子板块的三个楼盘，貌似都非常能打。
仁恒城市星徽一路开挂，6成首付，依旧激发买房人热情；
时光璟宸首开日光，二开首付5成，426组抢72套房，平均6个人抢一套。
高科紫麟景院，虽然还未正式公开，但火爆却已被提前敲定了……
据南京公证处消息，时光璟宸摇号清册出炉，成功报名人数共426人，其中人才81人，无房96人，普通249人，综合中签率约16.9%，第一轮摇号活动暂定于2022年1月5日15点。
这种火爆的场面，在当下的南京楼市格局下，极为罕见。实际上，如果首开这栋一起加入的话，一次性就可以日光，毕竟首开报名人数就超过了千人。
目前含包价格3万/平左右，确实价格比较友好。看这个状态，如果定价在3.3万左右，也能卖个5成左右，问题不大。
从这个角度看，麒麟科创园不说与燕子矶、江核、人居森林比，起码状态已经好过了汇通路，上调到新一线板块层级的尾巴，也不是不可能。
NO.2|贰
最近，麒麟科创园的利好，实际上比较多。但实话实说，麒麟科创园最大的问题是，出过波折，人设崩过。现在再来一些利好，不解决太大的问题。比如王力宏，本来是优质偶像，公信力很强。但出了这事之后，人设影响很大。人设崩溃后最大的问题是你说啥大家都要打个问号，说服别人的成本很高，要填不少坑才行。这是麒麟科创园众多利好叠加后，在全南京并没有形成较大舆论的重要原因。
不过，麒麟科创园，确实最近利好不好。南外啥的就不提了，在学区操盘方面，江宁区稍显执拗，南外挂牌硬生生的没有产生任何利好的涟漪，操盘手法影响很大。
实实在在的利好，有几条：
光华东路的开通，将麒麟科创园与城东的连通性大大加强了。城东的购买力，不是说都能买大校场的豪宅，预算在300-500万的客户，其实选择比较有限，麒麟确实是为数不多的一个有效选择。所以光华路的东延，对板块的影响还是挺大的。不过由于麒麟科创园人微言轻，这事也没多少人关注。
再一个，就是华能的入驻。12月6日，南京市政府与中国华能集团有限公司在北京签署战略合作协议，投资金额是300亿。
大家往前捋一捋，南京上一个投资金额超过300亿的项目，是哪个？已经很久很久了，怕引起板块之争，具体是谁就不提了，反正已经泡汤。所以为什么省里二把手要亲自去北京参加这个签约，本身价值就很大。
为什么签约当时没有专题性谈这个项目？因为南京每年都会签约几千亿，上万亿，但真正落地的又有几个？万一再等个三五年，几百亿没啥价值，所以跟所有人一样，我们也是听其言观其行，对这类重磅信息看的很淡。直到最近，发现华能在南京的推进速度挺快，拆迁都要启动了。这说明，这事基本靠谱。
华能这300亿，打算干点啥？之前有协议：引进国际电工委员会中国常设机构、华能清洁能源研究院等一批科研中心、落地华能（南京）资产管理有限公司、华能长江环保科技有限公司等一批华能集团内企业总部群，带动优质能源、科技、研发、金融、供应链相关产业上下游优质企业群落户园区，打造千亿级能源供应链产业集群；
产业方向比较明确，也比较热门，比较符合南京的气质。另外这些行业南京的储备人才也挺多，真能发展起来，确实不错。
此外，中科院系的一些科研院所，也比较齐备，这个大家都了解。国家科学中心，南京也是以麒麟科创园为载体。不过说句实话，我认为南京在国家科学中心这块的投资，不是很大。看看合肥的大科学装置，上海张江的产业规划，麒麟科创园单单依靠已有的中科院科研院所和中科院大学，我觉得还不够，还得继续加大投入才行。
如果科学中心申请成功，麒麟科创直接新一线，别的不用看了。
当然，麒麟科创园的痛点就是没有地铁，而且一时半会还建不了。比如8号线，要先搬迁，再建设，要做好10年左右的准备。地铁10号线虽然东延，但不会抵达麒麟科创园的腹地区域。
NO.3|叁
问题来了，麒麟科创园的发展，将何去何从？
整体上我认为，麒麟科创板块的发展方向，还是向西，与城南融合，与大校场融合，与南站融合，与市区城东融合。
虽然麒麟科创园属于紫东地区，但紫东地区的本质是一个缝合怪，未来，紫东地区的主导区域，还是栖霞区提出的中核。
栖霞区提出的这个中核，是由紫东核心区栖霞部分+仙林湖+栖霞滨江这三个部分组成，都在栖霞区，这是栖霞区最关注的重点。紫核江宁部分，栖霞区暂时还管不着，协调难度大，大家各自发展各自的。
而麒麟科创园，除了位置属于紫东地区，在经济联系、客群结构以及未来的发展趋势，与紫东核心区、仙林湖乃至栖霞滨江，联系度不大。麒麟科创与紫核，距离本身就不近，两个板块强制绑定在一起，其实没啥意思。
相反，麒麟科创与大校场、与城东市区、与南站，都有紧密的联系。实际上买麒麟房子的客户群，一方面就是市区南理工附近的客户，另一方面来自麒麟科创园附近上班族和地缘客户，还有一个重要的来源，就是南站、软件大道附近的年轻人。开车上班，比较顺畅。在仙林上班的群体，选择麒麟板块的倒不算太多。
所以紫核、仙林湖，他们抱团发展，未来是宁镇扬一体化的桥头堡，这个没问题。而麒麟科创园，还是向西与秦淮、雨花、河西等重点区域靠拢，形成一个环绕城公路优质板块带。
当然，这张图很多人说有抬雨花之嫌，但没办法，作为一个资深产业研究者，这些区域的就业岗位正在逐步融合，你不愿意也没办法。况且雨核4.5万还卖光了，真的很丢人吗？已经足够说明这个判断没啥问题，这个大椭圆之外的板块，除了零星楼盘，卖4.5万就有难度。这个不是谁想抬就能抬起来的，还是以市场为导向。
NO.4|肆
问题来了，吹了半天，麒麟科创板块是不是可以上调到新一线板块之列了？且慢。
麒麟比较大，中央板块的这3个盘，比较纯粹，价格也不高。3万左右的价格，在南京非常稀缺，也就城南中心、麒麟科创、兴智板块以及软件谷南园。城南中心其实也不错，只是江核供应较大，互相之间有一些拉扯，麒麟热卖一方面板块价值不断兑现，另一方面确实价格比较便宜，供应也不太大。
此外，中央公园之外的几个盘，卖的马马虎虎，不算太热销，目前看处于平稳去化的阶段。现在就宣布麒麟科创园冲入新一线之列，还为时尚早，需要进一步观察。
不过不得不说，麒麟科创和城南中心板块，一个江南，一个江北，确实已经是二线板块的扛把子，在2022年，都有无限的机会。
当然，南京的楼盘，也是无限的。
