谁能想到，炒房三大圣地，慢慢变成了房住不炒示范区…
NO.1
刚刚，河西的土地供应情况，也出来了。
河西2022年土拍计划曝光！7幅涉宅地块蓄势待发！其中——
河西中1幅住宅+商办用地，2022年第一批次出让！
河西南3幅纯宅地计划出让；
江心洲3幅，岛南+岛中再添住宅......
其中，河西中部颐和源璟的斜对面，有一块地，面积不小，大概与颐和源璟略小一点，容积率2.75，就是原沙洲停保场地块。
江心洲加快了推地速度，岛中1幅，岛南2幅。岛中的地块位于中南璞境旁边，岛南的两块地不大，位于仁恒江湾世纪与江心印之间。
而河西南没有悬念，新推出的三块地，正好位于鱼嘴旁边…
怪不得，最近江心洲出现重磅利好，而鱼嘴500米摩天，也划定了2028年的规划。一切，都在暗流涌动…
这样以来，在2022年，河西南鱼嘴地区，将形成新的“星八克”，虽然不敢说随到随买，但起码好买了很多。甚至可以下一个结论：
在2022年，只要你摸着良心真心想买鱼嘴河西南，基本上都可以买到。
这是买入河西南最好的时机，但与此对应的是，当年一大波人哭着喊着买河西南，但当摇号并不太激烈之后，可能这种要死要活的想法，就淡下来了。
何况，现在的江心洲已经开了分销，价格也不算高。但眼看高高在上的女神也开始下嫁，曾经的追求者心里也在嘀咕：女神好像也没那么美了。
近期，河西中部某盘也出现了分销，引发了媒体群嘲，其实大可不必。
NO.2|贰
相比于河西鱼嘴的放量，江核今天发布的消息，让不少房东有了一丝丝压力。
根本原因，还是在于供应侧，实在太大了。
2022年，江北直管区全年推地计划也曝光，三个季度共30幅地块，近100公顷！
三个季度，江北新区直管区的土地供应，被安排的明明白白。
第一季度：主要侧重于纬三路过江通道与500米摩天之间，主打核中核，土地总面积32.41公顷；这个不分析了，已经说的比较多了。
第二季度：拟出让10幅地块，土地面积35.65公顷。这一批地块，资质要稍微差一点。
这一批地块中，有两块是青奥板块，即第14块和第23块，其他的在法制园片区、大厂一带。
还有一块地也在青奥板块：
所以青奥板块，在2022年至少还有两个新盘入市，加上今年的几个盘，供应也比较充沛。
在定向河路北侧，有4块地代售，其实本质上也属于法制园片区，这个区域的供应也比较大，周围新房卖的一般。我觉得2022年，这个板块在江北日子应该不太好过。
第三季度：拟出让7幅地块，土地面积32.31公顷。这批地比较杂，大厂、研创园2.0（五桥以南）都有分布。
我看了一下这些地块，比想象中略多一些。而且集中供应有一点不好，就是上市时间差不多。比如核中核9块地，同时拿地，同时卖房，到时候开盘压力会比较大。其他板块也是如此，对于开发商而言，节奏很不好把控。上市的时候，势必要造成内卷。
再好的板块，也怕卷。大校场的四叶草，人居森林二人转，汇通路互啄，江核南工大的肉搏，这些案例已经说明：同时上市的楼盘，竞争是多么的激烈。
扩大供应的结果也很明确：南京二手房的价格，将被新房强烈压制。除非，你有办法把需求刺激起来。
NO.3|叁
贵为河西南，在去年年底土拍的时候，也要在鱼嘴500米规划所在之地安排几台挖掘机，来给未来打一波鸡血。没办法，酒香也怕巷子深。
你想买河西南鱼嘴，只要有钱，2022年都能买到；
你想买核中核，只要你真想买，2022年随到随买；
你想买大校场，只要你不挑大户型，现在就能实现随到随买；
刚刚得到消息，南部新城大校场，也要拍7块地：
南京炒房最兴盛的板块，现在正式进入了“房住不炒示范区”的行列。买到，已经不是问题。问题的关键在于，你还想不想买房？
我们之前做过判断，南京的城市规模和人口规模，在普通行情下，每年供应8-10万套房子，基本上可以实现供需平衡，如果每年供应超过12万套，供给侧的压力就会比较大。然而可以预料的是，继2021年南京供应量超过13万套之后，2022年，南京的新房供给量，大概率继续超过12万套。
也就是说，南京的土地供应、新房供应，决定了南京不能继续保持现状的行情，必须要适当的上扬，否则扩大供应的游戏，就玩不下去。郑州、青岛的房价泥潭案例，触目惊心。
当郑州一年供应30万套以上的房子，收获的是连续多年的房价低迷；而青岛的供应量上了14万套，就明显感觉身体被掏空。
现在的郑州、青岛、天津…老百姓根本不想买房子，买了都是亏的。房住不炒的目标，提前达成。
而杭州，一年卖15万套房子，仍然能够抗的住，毕竟，杭州苦心经营多年的美誉度和互联网大潮，让全国人民都愿意为之接盘。起码这几年是这样。
所以，2022年的南京，该如何操盘？
NO.4|肆
在2021年上半年之前，南京调控的主要目标是：防止市场过热；
2021年下半年之后，直到2022年上半年，南京调控的主要目标是：稳住。更直白的说，是房地产要稍微拉一把。不敢强刺激，但需要微微刺激一下。否则南京放量卖地的游戏，根本持续不下去。
首先是房贷利率，苏州首套房房贷利率已经降到4.5%了，南京还普遍在6个点以上，融资成本太高。预计南京的利率，也快要降下来了，年后我们再看。一旦房贷下来，买房的意愿会略有提升。
再一个是操盘手法，要更加慎重。户型设计要更接地气，不要觉得南京富人超多，南京买房的基本盘，还是中产。板块的投入，要踏踏实实的给出一点甜头。比如兴智板块、汇通路板块地都快卖完了，结果学区还不知道挂啥牌子，这就比较尴尬了。买房人现在非常精，你没有实质性的利好，对不起，大家用脚投票。
江北新区，2022年多多少少在政策上，会有一定的额外支持。
不过逆向思维，房住不炒的前提下，现在绝大部分房子，都由你挑了。好事！
