南京三大顶流，最近供应量有点大。
NO.1|壹
在南京，有三大顶流板块，堪称BBA。河西、南部新城、江北核心区，这三个板块，基本上占据了南京90%的流量，其他板块加在一起，也就瓜分10%的热度。
不过，最近南京的顶流板块，开始出现一定的审美疲劳。小鲜肉楼盘实在太多，观众有点跟不上节奏了。
就在今天，万人瞩目的江核楼盘，即将传出上市的消息。
根据公共资源交易平台的数据显示，世纪金源地块目前已经开始了地块环境整治的工程监理的招标。
这块地命运多舛的历史，我们就不谈了。一年多前就传出金基接盘，但内部消息反馈，这块地没那么快，2021年不会上市。但现在已经到了2022年，这块地终于开始动了。从目前的消息看，预计下半年即可上市。
与现在很多MINI地块不同，这块地特点鲜明：大的一比。
这块地，占地面积13.31万㎡，总的建筑面积33.28万㎡。据说这块地主要做大户型，改善为主。如果以130㎡一套来计算，光这块地，就将给江北核心区带来2500套+的房子，而且都还是大房子。
不过，现在市场行情出现了一定变化，未来是不是要做大面积豪宅，暂时还有不确定性。但无论如何，这2500套房子，将直接决定周边大户型的二手房价。相比二手房，这个新盘显然品质预期更高，同户型的二手房房价，很难超过新房。
这个盘，算是江核隧道口最后的倔强。
NO.2|贰
昨天也提到了，核中核一季度将要推出一批地，位置极佳，总共有9块地，分两个子片区。
一个片区靠江一点，也就是核中核的区域，距离扬子江国际会议中心和500米高楼会更近一点。这5块地，比较小，而且区域内就这几块地是住宅用地，其他的全部都是经营用地。
来自河西楼市，下同
另外一个片区靠近健康城，4块地，面积也不大，位置不错。
昨天也算了一下，这9块地，将在2022年唱主角，此外在润辰府一侧，还有一块地。核心商务区9块地，大概有3200套房子（以125平一套计算），加上润辰府旁边这块，整体上大概3500套房子。
好了，隧道口2500套大户型，核心商务区3500套新房源，加在一起正好6000多套。算上存量楼盘，整个两隧之间的所谓正核，将有7000+套房子在2022年出售。
当然，除了这10块地，2022年会不会还有其他更新的地块出让？我觉得这个不好说。
无论如何，江北核心区的操盘思路，出现了较大的变化。
在之前，江核是先外围，再中心。先在南工大政务板块拿走200亿土地出让金，后来再聚焦青奥板块，核中核最为压箱底的地块，暂时不拿出来卖。但现在来看，还是决定放量，该卖就卖。
问题来了，两隧之间的所谓正核，7000套房子砸下去，会产生什么后果？
买江核，变的比较容易。
NO.3|叁
这，就是一个新区的自我修养。
我一直反复强调，江北核心区，是一个慢牛行情。作出这个判断的时候，还是江核万人摇号的火爆时期，这个结论一出，不少江核的业主认为我看低江核。其实不然，我一直持续看好江核，但又充分认识到新区发展的规律。
最近很多人在对比江核、燕子矶、雨核等板块，有人提出，如果这7000套房子砸到雨核去，雨核的4.5万的房价，还能保住吗？对不起，也保不住，价格会被砸到4万以下。但问题是，雨核没有这么多地块会同时冒出来。一个广袤的新区，和一个成熟片区合围的不大板块，逻辑不太一样。
包括为什么去年我能够准确预判江宁核心区次新房的补涨，并判断江北核心区的次新房房价，很有可能干不过江宁核心区的次新房？如果比流量，江宁核心区基本上没啥存在感，但有一点必须把握：江宁核心区的供应量，实在太少了，二手房没有对手，但需求侧一直比较旺盛。这种供需的局面，会让江宁优质次新的二手价格，保持一个稳定向上的状态。
但凡事都有利有弊，如果江宁核心区域长期没有新盘，城市界面更新不及时，现在房价确实稳，但10年后呢？等楼盘都老了，江宁还有没有新的优质盘能傲立群雄？这是江宁的问题。
所以很多人喜欢二极管，你看好这个，我看好那个，其实每个板块的状态，都是动态的，这个阶段不错，下个阶段可能就不行了。或者现在很猛，行情一变，立马衰弱。
直到现在，我仍然坚持对江核的一个观点：江核将处于且长期处于慢牛状态。
首先江核肯定是牛的，这个你不服不行。虽然最近二手房下降了，很多这两年买房的，没赚到什么钱，但实话实说，买南京其他板块的，也没赚到啥钱。整个南京的行情都不吊照，江核之前主要是预期拉的太高，买到就能赚100-200万，现在只是纸面身价，没赚到那么多而已，但亏，肯定是不亏的。（5万高价接盘二手的除外）
那么为什么不会太快？关键点就在于供应量。江北核心区作为一个优质新区，它要面临两个选择：
1.不卖地，压缩供应。这个也不是不可以，但问题是不卖地就没钱，建设就会比较慢，而且长期不卖地，也没有人口导入，一直谈的都是未来。如果一个板块面积小于5平方公里，慢慢卖是可以的，但对于33平方公里的核心区，不卖地的副作用，将非常之大。建设速度太慢，大家会失去耐心。
2.多卖地，放开供应。多卖地，建设快，拿钱多，然后再快速建设。在楼市上升期，这个套路是非常不错的选择。在楼市下降期，就会压力比较大，这时候就要做好操盘。
现在杭州一年卖3000多亿的土地，全国人民都去杭州接盘，为杭州搞建设，这就是因为杭州的牛逼吹起来了，大家都想去杭州炒房，实际上很多人都帮杭州去库存。但在2015年之前，杭州的房子根本卖不动，那时候行情太差，此一时彼一时。
现在，核心区开始放量，对建设来说是一件好事，但一定要做好操盘。
NO.4|肆
那么核心区的价值，到底是什么？
有人说，核心区的价值是这里是江苏省唯一的国家新区，还是自贸区，商务区。其实熟悉我的朋友都知道，我对这些看的都比较淡。一个地方行不行，主要是天时地利人和。政策的支持，主要是人和，很重要，但人和也要顺势而为。全国19个国家新区，N个自贸区，其实真正整明白的，没几个，江北新区在里面，算是出类拔萃的。
在我看来，江核最大的优势，就是地利。位置确实非常非常不错，其他城市，没有这么好的大片空地，一江之隔，绵延30公里铺开，还无拆迁成本，这样的一个区域，是不是国家新区，未来都不会太差。
此外，江核的配置，开始进入收获期。这几年江核过于自信，一直在捣鼓地下，大家看起来变化不大。学区引入方面，以一中为主，其实都是有意降温的一种做法，配置不断特别理想。当时江核实在太火，如果来个南外南师，房住不炒的压力会很大。但未来几年，500米高楼将以肉眼可见的速度，不断的往上涨。这种摩天就这样，关键的投入都在地下，一旦出了地面，速度会不断加快。
也就是说，未来2-3年，核中核区域的摩天群，就基本上能看到雏形了。这些摩天雏形，就是买房人的信心。
一方面，是城建不断变化带来的巨大信心，另一方面，是供应放量带来的平稳房价，两者对冲，构成了江核房价慢牛的基调。但实话实说，慢牛也能跑赢南京80%的板块。
况且，等这一波放量大潮过去，江核将进入压缩供应的阶段。到时候，慢牛有可能跑起来。
产业方面，其实大部分人都不懂，哪家公司到底干啥的，了解的没那么透彻，但建议操盘手引入一点高知名度的企业，流量大的企业，这种企业不一定很强，但对于信心的增加，很有帮助。当然，如果有货真价实的优质企业能够导入，这是最好的。
所以，江北新区未来要走的道路，是杭州模式。一边持续释放利好，一边土地放量，资金持续投入，3-5年后，新区可成。不要管什么投资客还是自住客，只要能放量，自住能买到，投资也能买到，关键是把这个钱再次投入到建设中，实现良性循环。
投资客多就不行？河西南投资客多不多？也多。
当然，河西南、大校场，2022年都会放量，你是静看洪水滔天，还是浑水摸鱼？
降低预期，顺势而为，该买就买。这是我对南京BBA板块的买房忠告！
