楼市科学家

2022-02-21

导读：深度揭秘！

开头提个问，在房价逻辑中，稀缺性产品的估值天花板可以有多高？

答案是：远超想象。

优质恒产，就是限量款奢侈品！引发高净值人群争抢！

“德基排队”又双叒叕上热搜了！

在刚刚过去的情人节，许多市民在LV、CHANEL、爱马仕和GUCCI门前排队，“买奢侈品犹如买白菜”。

其实，这一幕幕盛景，不只是情人节，日常同样会发生在北京华贸中心主力店SKP、深圳万象城、上海恒隆和国金…北京SKP店庆单日销售额曾突破10亿元，比很多商场一年的业绩还可观！

丨德基排队抢购奢侈品实景图，图源网络

而蕴含在奢侈品抢购潮背后的，是一套亘古不变的资产配置逻辑：“水往高处流”。

在全球通货膨胀下，头部奢侈品牌凸显出“真金不怕火炼”的属性，不仅抗跌，还能逆向增值。

奢侈品的不断涨价，已让其成为实在可靠的投资品。如Dior去年涨价2次，LV一年涨4次，近10年香奈儿经典款2.55号手包年均涨幅达9.1%，早买早赚，收益显著高于理财。

高净值人群对优质恒产的配置，也像限量款奢侈品一样要求有某种抗风险能力。此轮全球疫情，也刷新了很多人的生活观。高净值人群更向往健康、优秀的居住体验，以及更丰富的功能配套与多彩可选的生活资源。

资产保值+舒适自住+圈层营造，是高端寓所持续受欢迎的综合答案。事实上，在全球高净值人群的热捧下，优质房产的投资门槛也是水涨船高。

毗邻白金汉宫、泰晤士河，对望伦敦繁华商圈的海德公园一号，卖价约2.21亿美元，富豪趋之若鹜；坐落于地中海蔚蓝海岸的摩纳哥新国宾大厦，卖价约4.4亿美元，深受欧洲皇室青睐。

纽约曼哈顿，公园大道432号、ONE 57、哈德逊广场15号成为全球资产配置标杆，数十年间房价增长28倍。

丨曼哈顿高奢豪宅集散地，完美对视中央公园

和奢侈品的限量款一样，当核心地段房源变得稀有时，会慢慢走向奢侈品化，富人的购买力不仅不会减弱，反而会逆势增强，价值也会越来越高，成为资产配置的重要形式。

“高稀款”项目，究竟拥有哪些共性？

放眼中国头部城市，“高稀款”寓所房价和租金即便是水涨船高，依旧令高净值人群趋之若鹜。

在深圳，深圳湾1号公寓均价23万/㎡，可做会所接待的T7栋&莱佛士公寓470㎡公寓月租竟高达35万。

在北京，华贸商圈附近的高端公寓月租超3.5万，内有高级餐厅、商务中心、SPA等。在上海，新天地附近的高端公寓，从2007年2017年涨了约11万/㎡，月租从1万涨到3.5万/㎡。

南京从来不缺消费得起高端公寓的人，只是很少有值得他们出手的机会。其实，南京高端公寓仍处于觉醒阶段，始终在等待一个标杆项目来揭幕。

但，前景很可观。此前，南京一些由五星级酒店服务或由高端酒店管理集团管理、不出售的公寓，租金远超住宅。

河西仁恒辉盛阁国际公寓，建面约138㎡一居室月租高达2万，比周边住宅租金高万元以上；河西金奥费尔蒙酒店行政公寓由五星级酒店进行服务，价格在1.5-3.5万/月。

更明确一些，占据极奢地段，拥有高端服务的酒店，或是未来高端行政公寓参照的估值对象。

新街口的丽思卡尔顿酒店，下楼逛德基，每晚房费1600元+起；远眺紫金山、俯瞰玄武湖的行政套房每晚更是4500元+。

丨南京丽思卡尔顿

无论是放眼全球，还是全国，顶级案例都有一些共同特征：优质地段、稀缺景观、地标级设计、奢华服务体验、纯粹圈层，以及在涨的售价/租金。

那么，以全球视野来看，未来有可能成为南京“高稀款”的项目，会是谁？

毫无疑问，南京华贸商圈的中央路·LA VIE，将会是其中的翘楚！

南京华贸商圈所在的板块，集政、商、文脉、湖景色于一体，这些年不断聚集、不断赋能，已成为“精粹资源复合区、经济核心驱动区、政商文脉中轴区、高端圈层聚合区”。

千年文脉资源，赋予华贸商圈独一无二的气质。在过去，玄武湖是皇家园林，透露着非皇族无以入内的高贵感；在现在，对于南京都市圈3500万人口来说，玄武湖是精神图腾。

丨南京华贸中心示意图

值得注意的是，鼓楼区原本就是全省的政治文化中心，拥有南京90%以上省级机关，20多所高校、120多家科研机构、97个国家和省部级重点实验室、10万多名专业科技人员，底色浓烈且丰富。

丨南京繁华轴线演变图

抛开其高端办公、高端服务、高端商圈覆盖不说，因地理位置奇佳，紧邻南京站的特殊区位条件，令华贸商圈拥有代表南京参与长三角一体化国际窗口的巨大潜力，各业态在此处持续的聚合能力和迭代频率也会快于那些业态单一的板块。

丨玄武湖

如果你是一个重度的地标爱好者，你可以把这里的城市记忆、生活配套，与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、英国牛津街、东京银座等类比。

对于高净值人群来说，“藏品级”地段是资产保值的重要因素，也是投资价值重点所在。未来这个项目的估值会是多少，我觉得是“超越想象”。毕竟，就算产品可以复制，但地段已经注定无法再生。

在南京，世界级商圈，是这样打造的！

南京华贸中心的地段，好是好，就是太考验“把玩能力”。

项目商业和办公部分将全部自持，确保商圈运营的高品质；行政公寓中央路·LA VIE是唯一可售部分；项目保留4栋文保建筑，历史风貌与现代时尚有机融合…

不过，华贸集团有这个实力！

在北京，它硬是将原本偏远的老发电厂地段打造成CBD核心、世界级商圈，其商业主力店北京SKP，2020年更是以177亿元销售额问鼎全球“店王”。

丨商业传奇北京老发电厂变身世界级商圈

有媒体调研发现，无论是在土地交易、住宅交易，还是租赁市场，SKP核心区（500米辐射范围内）的价格往往比超出范围的区域高出20%-30%。

南京华贸中心是北京华贸中心升级版，是超甲级写字楼、高品质商业、城市广场、国际化公寓等各功能板块之间实现有机、生态、融合的现代服务业高端平台。

项目总建面约45万，其中商业部分面积超15万，由精品购物中心、商业街区、 时尚生活中心、Club等组成，汇集国际名品、潮流时尚、购物休闲、艺术展演、饕餮美食等。

丨南京华贸中心效果图

南京华贸中心整合KPF、ECADI、DLC、MVA、WSP等十余家国际知名设计公司，在建筑设计、空间规划、景观设计、交通组织规划等方面精雕细琢，打造独具南京气质的世界级商圈！

KPF是享誉全球的建筑师事务所，被誉为“城市天际线雕塑家”，华盛顿世界银行总部、牛津大学罗瑟米尔学院、美国今日集团总部、荷兰海牙政府办公大楼等均出自其手。在国内，108层的香港九龙车站大厦、480米高的香港环球贸易广场、492米高的上海环球金融中心、288米高的上海恒隆广场及660米高的深圳平安金融中心也是它的代表作。