不简单！南京这个被严重低估的核心区，继续爆发…
楼市科学家
最近，南京多区公布了2022年的土拍计划，可以称得上豪横。
河西、大校场、江北核心区等板块都有一批好地要上市，甚至极其成熟的鼓楼区近期也宣布幕府创新区有宅地要推出。这意味着在这些区域，买房选择会变多。
然而，作为南京面积最大、GDP第一的江宁区，尽管今年计划推出25幅地，但是梳理下来，除了杨家圩二期、上秦淮外，核心地段基本没有优质地块。只谈流量，并不占优势。
当然，这个现状已经维持数年，因此也造就了独立的楼市行情。
沿着双龙大道，品质较高的新房，百家湖檀境、金隅紫京云筑价格3.8万+，开盘卖光；品质较高的二手次新房，4万+、5万+的案例也不少，成交价与江核齐平，甚至还高一点，哪怕是在整体市场并不景气的行情下，也异常坚挺。
背后的逻辑是什么？这里得先复习复习江宁的发展主轴，那就是——江宁买房，双龙大道走九遍。
抛开老东山不谈，江宁从岔路口开始，开启了房地产爆发之旅：
1.0时代：以岔路口为代表，非品牌开发商主导，不少楼盘连电梯都没有配置；
2.0时代：百家湖登上历史舞台，位置优越，但是房子老了，不少小区无电梯，产品老化；
3.0时代：九龙湖快速崛起，万科、保利、新城、雅居乐等大牌房企的到来，让九龙湖的居住品质，超过了百家湖；
4.0时代：上秦淮更靠南，但五矿、银城、旭辉、碧桂园、葛洲坝等踏着翠屏搭建的平台进行品质升级，房价竟有追平百家湖九龙湖的实力。
从南站，到百家湖、九龙湖、上秦淮，江宁的发展路线非常清晰，虽然变得更远，但是产品越来越新，同时，通过产品的更迭，来衔接地段的不断延伸。也就是说，江宁核心区的本质是：双龙大道板块发展轴，一条线串起多个板块，共同组成区域核心。
当然，江宁还有一个隐藏的核心，土山机场搬迁后会有大量土地释放出来，只是时间无法明确，大概率要待机不少年。
江宁向南发展的思路虽然很明确，但看看几大主力区域，都逐步陷入房荒状态。
百家湖正在进行湖东CBD的改造，工厂搬迁，将原有土地改造成商务、科研性质。大家可以看一下城市设计图，待土山机场搬迁后，这里将会形成商务办公区域。花这么大气力拆出来的区域，还是要在GDP上有所建树的。
小龙湾储备的地块就是杨家圩二期，2014年曾因为限高遭遇流拍，期间规划调整数次，今年有望上市，但也就这么一个。在这个片区，朗诗玲珑屿、龙湖春江郦城价格强势。
九龙湖也同样开发成熟，万科翡翠公园、万科金域蓝湾、新城玖珑湖、保利中央公园等等房价均位居头部。几年来，也只有紫京云筑一个独苗，开盘2次，轻松清盘。然后这个板块，也房荒了。
接下来，江宁向南到了上秦淮。相对于饱和的百家湖杨家圩九龙湖，更新的上秦淮顺势迎来爆发。一个板块的发展，既要看自己的奋斗，也要看历史的进程。
上秦淮这个板块，最早是我们平台于2014年命名的，获得市场认可，并被广泛传播。这里是秦淮河的源头，所以称为上秦淮，非常形象。找一个城市类比的话，上秦淮就是江宁的杭州。
与杭州阿里巴巴所在的未来科技城名字一样，上秦淮也叫未来科技城，紫金山实验室坐落于此，汇聚了一批行业精英，多次登上央视平台，外省代表团多次前来考察，重要性可见一斑。
板块内的上秦淮湿地公园，可类比杭州西溪湿地，再加上以网络小镇为基础的产业，囊括了大量软件类、互联网类企业，与杭州产业结构非常类似，也让这个板块的接盘动力不断夯实。
悠湖就是上秦淮的西湖，给这个板块平添灵性。上秦淮国际文化交流中心成为许多国内外重要会议的举办地点，如2020中德智能制造产业化合作发展大会、第五届未来网络发展大会等。
所以即便上秦淮距离市区较远，面积也不大，但其纯粹性很强，没有安置房，没有历史包袱，道路非常精致，看起来不太像江宁。难能可贵的是，经过多位博主的宣传，这个板块还具备了一定的网红气质，流量和话题度较高。
有意思的是，以云台山河为界，上秦淮也可以分为两个小区域，北片（云台山河以北），南片（云台山河以南）。
上秦淮北片，云台山河以北，以科研用地为主，住宅基本开发完毕，原协鑫热电厂拆出来一块地，目前推出时间不明。
区域次新房将陆续迎来限售的解禁。据媒体报道，银城旭辉云台天境近期成交了一套建面89㎡的房源，单价有说是3.64万/㎡，也有一说是3.76万/㎡，目前小区挂牌价基本在4万/㎡以上，而五矿和葛洲坝解禁后卖到4万也是正常的。
上秦淮南片，云台山河以南，随着秦尚栖庭、芳原、紫京四季的亮相，正在登上江宁核心的主舞台。且今年还有一幅宅地计划出让。但能不能与北区，甚至百家湖九龙湖平起平坐？需要配套的兑现，需要产品来说话。
首先，3号线三期已经开工，从秣周东路站南延到秣陵街道，上秦淮跨越云台山河向南进行延伸。江宁将地铁1号线从河定桥延伸到方山，带来大学城的爆发。3号线南延，对于上秦淮也是利好。
其次，江宁妇幼落地在这里，该项目也是江宁的重点项目。
第三，这里规划有一所新小学、一所新初中，初中预计今年开建，预计明年建成，已经列入江宁区“十四五”教育设施工程重点项目。
第四，在产业方面，HI-PARK总部经济区以及多幅科研用地，也会为板块带来更多的高精尖人才，将提供更多的购买动力。
同时，上秦淮南片的产品，也正在彰显特色。融信秦尚栖庭和芳原主打叠墅和洋房，最近登场的纯新盘紫京四季，金隅拿地，华发操盘，吸引了不少的关注度。
据悉，紫京四季打造19栋17F-18F房源，建面约102-142㎡，小区内带露天泳池和下沉式会所，3大架空层，可能是今年江宁核心唯一要上市的纯新盘。
江宁本质上是一个非常独立的区域，既有南京全市行情的影响，还有自己的楼市循环。这种核心地段的供应压缩，加上源源不断的产业人群，让江宁核心区域的房价节节攀升，并不落后于其他区域。
总之，能把“牛”字打上公屏，江宁的实力不容小觑！一起点个“在看”支持下吧！
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