注意，南京的楼市格局，已经出现了变化。
当下的行情，什么板块的房子，都不太好卖。
最近，南京的三大顶流，殊路同归：
在南部新城，由于四叶草的存在，让大校场板块的底牌，被早早地摸到了。这个板块的二线地段、超大户型，一旦产品力一般的话，5万+的价格，有点够呛。当然，好地段的中小户型，仍然受欢迎。
在江心洲，去年下半年开始开了分销，4.6-5万左右的价格，去化并不是很快。这说明，江心洲的底牌，也被摸到了，上限已定。
刚刚，河西南某盘报名也不足，首付五成也不需要摇号。价格也就5万左右，但市场还是比较残酷，虽然这个盘不是河西南的好地段，但好歹也是双地铁。这说明，河西南的新房底牌，也被摸到了。
在以前，这些板块都是日光的，首付还要八成，你根本不知道房价到底应该定多少合理，反正一股脑摇就是了。5万的价格，市场预期一般要6万-6.5万，倒挂1万多，还是值得买的。但这仅仅是估计。
现在市场行情变淡，新房与二手房房价归一化，超一线板块的底牌，纷纷露出来了。你新房根本都卖不完，何谈倒挂？
也就是说，在枯水期，各个一线板块都冒头了，正确的估值，终于出现了。哪怕有人反驳：XX盘不代表XX板块，说不代表就不代表了？
新玄武、鼓楼滨江，底牌早已暴露。南京超一线板块的底牌，纷纷明确了。
那么新一线板块的底牌，也纷纷出炉，不装了。
南京的新一线板块，总共有12个板块，分三档：
第一档：核中核、雨核、软核。
这一档，在4-4.5万。怎么说呢，三个板块的房子，最近去化都不算快。核中核正常卖，销售价就是市场价。雨核曾经日光，现在供应量上来了，4.3万-4.5万的价格，慢慢卖问题不大。软核就是软件谷核心区，铁心桥一带，整体资源略逊于雨核，但位置确实也不错，目前卖4.3万上下。三个板块卖的都是马马虎虎，市场价就是新房价格，后面可能略有调整，但整体就是这样。这三个板块，位置最好，价格也最高，都有冲击一线板块的潜力。
第二档：江核前湾、燕子矶、人居森林、上秦淮、仙林湖
这一档，板块比较多，有5个。这几个板块的房价，非常接近，就是在3.7万左右。前湾就是青奥板块，在江核中的位置仅次于核中核。当然前湾仅仅是江核的一个代表，政务板块、研创园、健康城，都可以归为这一类。在二线板块中，前湾的成长性还是不错的。前湾的底牌也非常清楚，售价即市场价，竞争很激烈。
燕子矶板块，供应楼盘略少，价格也在3.7万左右。四季雅筑等楼盘的户型设计还是不错的，产品力有提升。燕子矶最大的优势是，新玄武、鼓楼滨江已经慢慢没地了，整个城北的刚需，你说能上哪买房？龙江的去核中核，鼓北的还是去燕子矶，包括玄武老城的刚需，预算在400万左右的，燕子矶成为不二选择，你别的地方无处可去。所以很多人说燕子矶没产业啥的，其实不然，主城的产业，还不够吗？所以我认为燕子矶能稳住。不过3.7万的房价，也算是市场价格。
上秦淮板块，比较有意思，距离主城不近了。但上秦淮依托的是江宁客户群，百家湖、九龙湖也没啥地，二手次新的价格又很高，所以江宁的改善客户首先哪里？还是上秦淮。上秦淮主打的就是内循环，也许你在主城，不考虑上秦淮，但江宁的客户考虑就可以了。再加上江宁目前就这一个亲儿子，资源配套还算可以。稳住，还是问题不大的。
仙林湖：仙林湖板块，最近又要推地了，整体的供应上来了。仙林湖曾经和九龙湖打的难解难分，现在看来，还是九龙湖略胜一筹，毕竟产业底子更强一些。另外仙林湖发展的大招，地铁+商场+名校分校+公园的模式，被其他板块给抄走了，仙林湖的优势被稀释，但距离主城较远的劣势，却无法改变。所以仙林湖这几年的房价趋势，整体上跑赢南京大势问题不大，但实话实说，仙林湖已经不是最红的板块了。当然，仙林湖毕竟是老牌网红板块，资源的整齐性和成熟度，在这些板块中堪称大哥。这一点，别的板块不服还不行。
人居森林：目前房价3.6-3.8万左右，卖得也比较一般。人居森林大家的看法比较有争议，但从区位上看，人居的位置，还是可以的。秦淮新河与长江交汇处，能吹的牛逼很多。那么这个板块的特性，我认为是一个标准的附属型板块，即跟着河西南的房价，上下波动。其实人居森林不好卖，本身就显示出，河西南的二手房价的回归。哪天河西南房价再次拉升，人居的新房就会非常好卖。人居就是河西南的一个镜子，随着河西南的房价波动而波动。所以你看你好不看好人居？就默默地问一句，河西南的二手房，还能涨多少？人居打7-7.5折，就行了！
这5个板块，房价几乎一样，卖的都是马马虎虎，既没有日光，也还没到开分销的地步，还能硬挺着，这就还可以了。
还有4个板块，属于第三层级。哪四个板块？
汇通路板块：当然，现在也有人叫仙林新核，叫啥不重要，关键是当下的供应量，有点集中。其实这边的地，分三年慢慢拍，还是可以的，没想到一下子都出来了，现在几个楼盘扎堆在一起，比较煎熬。
但汇通路之所以还能位列新一线的行列，主要是位置好，比紫核还要好，距离仙林中心和老城区很近，算是一个不错的选择。
紫东核心区：现在主要是没流量，房价到底怎么估值？不好说。今年地拍出去再说吧。毕竟是政府唯二官宣的核心区，所以怎么着也要位列新一线。
麒麟核心区：对麒核，这个基本上也算官宣了。麒麟科创园很大，但精华在中央公园两侧。南侧是三剑客，就高科一家了，北侧现在有点CBD，7号地很受关注。这个区域的价值，还是比较高的。南京科学中心核心承载区，叫一声麒核，也不算过。不过中央公园两侧的地块很少了，而远处的地块资质比较一般，影响了麒麟科创的能级。现在就高科一家即将售卖，价格比较合理，刚需完全可以买。
还有一个，就是城南中心，也就是浦核。人家确实是浦口区的政治、文化、商业、商务、文创等5大中心，浦口第一板块，拿捏的死死的，哪怕浦口区能级不如江北新区，又如何？商业完全共享，地铁还更近一点，学区嘛，八九不离十，跟核心区半斤八两，有啥区别？高中只能考市区六大高中？等你娃上学了，这些政策可能早就取消了。毕竟娃越来越少，越来越稀缺，现在学校在扩张，20年后学校肯定是兼并的。活在当下，自己还没活明白呢，就担心孩子高考的事了？
所以12大新一线板块的格局，就是上三常，中五常，下四常。不是说上三常就比下四常就牛逼，关键价格也不一样，对吧？要跟着自己的预算和活动半径来统一考虑。
这些板块，基本上房价与市场价比较一致，有的卖的快点，有的困难点，但大体还在同一个水平线上。
说了一圈，想说明啥？南京真的没有限价房了，限价不限价的，也没啥意义，反正一时半会都卖不完，底牌被摸的透透的
要不要对这些板块做个排名？尤其在投资收益这块做个预测？我在文章中不太敢说，假期做个直播吧，到时候可以聊聊，影响小一点。
整体而言，受疫情影响，最近开盘的楼盘，无论你是超一线还是新一线，卖的都一般般，行情确实不太行。大家也逐步开始躺平，看看南京的政策层面，到底会不会有进一步的放松。以我的意见，也该松松了，情况比较一般，需要引起高度重视。
最后请大家淡定，怎么出来这么多核心区？楼市科学家又开始炒作了！其实单纯为了好记，另外也能够说明一个板块的潜力。核心区也不是什么高大上的词，贴上核心区的标签，就如何如何了，不至于。但核心区的下限，还是有保障的，大家平常心看待，就行了。
