今天终于腾出点档期，谈谈土拍的相关情况。
因为这事需要低调，不能瞎解读，乱解读，所以我们不谈太多，但还是要把问题深入聊一下，主要是给买地的，买房的一些新的思路。
第一个值得关注点是：第一批土拍的地块数量，从50+块，一下子压缩到了20块，这是一个非常大的调整，为什么会出现这个问题？主要还是市场不好。
市场有多不好？很多楼盘的人跟我反馈，最近两周都没客户了。连TM贝壳都没客户了。你说普通楼盘能有多少客户？说实在的也有点巧，战争、疫情，把大家的信心给磨得差不多了。其实不是说现在大家手上真没钱，有钱，但真不敢买。一套房随便就要贷款200-300万，你手上子弹打光了，万一明年失业，房贷怎么还？
健康比饭碗重要，饭碗又比买房重要。
说实在的，还是一个信心问题。当然我觉得4-5月份，南京会有一个明显回暖，但起码在现在，买房人信心不足。
那房企信心就足了？房企比买房人还缺钱，有些KFS直接躺平，都停工了，它还有钱拿地？这是不可能的。
所以这次地块一下子减少了这么多，最重要的原因是：开发商没钱。
那有读者会扛一下子了：为啥杭州敢拿出60块地来拍？杭州牛啊。杭州的需求侧，要比南京更强，能吃能拉。相比来说，南京的需求侧，尤其是外地人过来投资、本地刚需毕业生的接盘能力，还是要弱一些的。每个城市都有自己的饭量：南京一年就是7-8万套的量，多了就难受。杭州一年15万套的量，多了也不行。郑州之前总搞30万套的量，现在已经被撑死了，正在抢救中。
所以作为买房人也好，一个城市的操盘者也好，首先要知道自己的饭量，这很重要。
又有读者担心了，那是否意味着南京为了保住价格，压缩土地供应了？目前看还不是。第一批土拍少，不代表后面拍得少。可能今年还要加一次土拍，来抵消第一次土拍压缩供应的影响。南京现在是否需要通过压缩供应来维持房价、地价的上涨？
回答这个问题之前，我们先回顾一下这几年南京的土地供应情况：
南京的土地供应，在2011-2018年期间，供应比较少，控制在500公顷以内，个别年份还低于400公顷。到了2019年，南京的土地供应已经连续3年超过了600公顷。
所以，南京房价这3年，房价几乎没涨，政策严格是一方面，供应突然增加，是另外一方面。
那么现在行情不好，如果按照正常逻辑，南京今年需要压缩供应，少卖一点地，这样的话可以房价和地价都稳住了。
在我看来，这条路走不通了。
压缩土地供应的操盘模式，有两个前提：一个是不缺钱，不差那点土地出让金；另一个是：压缩之后再放开，买房人仍然像备胎那样随叫随到。这两个基本面，已经不存在了。
首先全球的大局面很清晰了，国内的城市化，已经到了末期。南京城市化已经达到87%，比发达国家还高，已经没有农民进城了。江苏本地人又不生，全靠外地大学生毕业后留下这一条路，前提是你要提供充足的就业岗位，而且最好是年薪20-30万以上的岗位。但经济快速扩张的时代已过，做增量，谈何容易？
不管哪个城市，动辄投资200亿、300亿的大项目，有几个能最终落实的？不烂尾的项目，就是好项目。所以想做增量很难，而且越来越难。今年不卖地，明年就好卖了？还是一样的问题。所以南京没有必要刻意压缩供应，没有必要，也不明智。
但有一点也必须承认，如果行情没有太大的变化，一些远郊地块，可能会被迫压缩。远郊新城，对于增量的依赖非常大，经济增速10%以上，增量能够支撑新城发展。但经济增速如果只有5%，那基本上远郊新区没啥价值。这个不仅仅是南京，其他城市也是一样。增量模式，转换到存量模式，这是时代必然。
所以南京的核心地段的供应，我认为不会减少。现在市场不好，那么到了5月份，市场转暖后，能拿出的地块就会多一些了。
再说一遍，南京已经是房住不炒示范区，对投资投机客户并不友好，刚需、改善真实客户，是未来几年南京市场的基本盘。
另外一个是江核一块地的毛坯限价，一下子涨到了4万/平，大家表示愕然。其实这个跳涨的模式，南京在雨核已经玩过一次，毛坯限价一下子上到了3.8万，当时还是震惊了市场。不过雨核还是稳住了，现在新房4.4-4.5万的精装价格，并不难卖。
那么江核现在就是要复制雨核的成功，通过跳涨来给市场打打气，目前感觉风险还是不小的。大家是不是一看地价涨了就非常焦虑？目前看还比较难。不过区域附近的晴翠、晴樾等盘，买了没啥风险，都还是不错的。
其他板块，价格略有上涨，或者与之前持平，涨得比较温和。这确实是一种务实的做法，给南京点个赞。有不少读者对于江北毛坯限价提升很气愤，大可不必。如果你想买江核，现在随时可以买。如果你不想买江核，它涨不涨的，跟你也没啥关系。所以这事放平心态即可。
另外，江核十来块地，这次拿出其中的两小块（一组）出来，试试水，看看市场反馈如何，认不认这个新的毛坯限价？也有投石问路的作用。
具体的地块我就不一一点评了。有人说河西南的地，这次咋不拍?
你打牌先出炸弹？肯定要先留着，如果行情不好，河西南的地，可能会继续扩大，不该卖的，也要拿出来卖。如果行情好了，犄角旮旯都能卖到钱，河西南可能就不用卖很多地，留到荒年的时候再出。
所以河西南、鱼嘴附近的楼盘，该买还是要买，哪怕鱼嘴的CBD不太靠谱，但住宅的价值，还是可以的。大家买房一定要客观，一码是一码，不要赌气。
另外大校场推出的两块地，价值也不错。有些买房人可能会说，这两块地靠近安置房，汇景家园啥的，但其实正确的估值体系中，靠近安置房并非很大的一个影响因子。安置房的存量人口很多，购买力也不小，不宜低估。而对面就是安置房的河西金茂府，江宁翡翠公园金域蓝湾，好像价格也没有太大影响，关键是学区能不能独立出来，按照正常逻辑，独立出来还是问题不大的。这两块地如果产品不拉胯，还是非常不错的。
