最近有读者反馈推广比较多，想让多谈一点行情。
好的，今天就谈谈我对南京楼市的看法，这些看法，之前也做过阐述，但当前发生了一些事，更加印证了我的观点：增量思维，要向存量思维去转变。
最近，投资184亿元的宝能溧水健康城项目，传言停工了。这件事，我认为是一个标志，什么标志？
招商引资从EASY模式，转变成HARD模式，地主没有余粮了。之前很多企业手上有钱，现在没钱了，之前承诺的超级项目，现在做不成了。
城市扩张，从四面开花模式，慢慢向主城回归。一些外面的新区，它要引入人口，引入产业，高强度投资，难度越来越大。主城的相关产业资源，已经瓜分完毕。而国际局面如此，决定了从欧美招商的大门也基本关闭了。城市扩张的最好时代，结束了。
时代变了，那么我们的买房思维，是不是也要变？当然。
另外，这次南京拿出20块地试水，为什么是这20块地？首批卖地名单中，并没有高淳、溧水、六合的新板块，也就是说，南京远郊的地块，现在在拿地圈也达成了共识，谨慎拿地。
举两个例子：
像迈皋桥这样的板块，在南京房产投资圈中，处于鄙视链的底端，为什么？没有规划，没有城市界面，学区也变不了，房价弹性不足。买了后面的预期涨幅并不是特别高。但迈皋桥的地，开发商是敢拿的。这样的地段，总有人想改善，总有人要结婚，可能卖的慢一点，但慢慢卖，总能卖出去，起码这种地块，不至于血亏。
注意，我没说迈皋桥很强，请不要非黑即白。
反之，像XX新城，我就不点名了，对大家都不好。规划来一个PPT，引入一个名校，规划几十万人，远期可能还有地铁，房价设置得还挺高。这样的区域，开发商现在真的不敢拿地，投资客也别碰。
现在，你想把一波人从主城或者其他城市，拉到一个偏远郊区，比生孩子还难。而且价格还设置得很高，很多规划都是虚无缥缈的东西，人家为啥要来？所有的产业规划、配套，真不确定能够实现，即便能实现，也快抱孙子了，是否值得？
即便价格便宜，人是不是就来了？也未必。比如龙潭新城，价格从1.7万，降到了1万出头，是不是大家都要去了？南京的刚需就留下来了？其实效果也不太好。不少楼盘都停工了，这些远郊板块，已经呈现出“郑州式塌方”
什么叫“郑州式塌方”？供应量太大，但接盘者太少，结果房价贱入葱。
都市圈呢？基本不靠谱。有人说马鞍山、芜湖房价还行啊，其实马鞍山、芜湖，人家的房价主要是本市人的需求推起来的，也不是南京投资客拉起来的，房价还是要靠基本盘。反之，像没有存量人口的和县、汊河以及句容部分区域，已经出现了房价塌方的现状。
在这个逻辑下，我拍一下脑袋，做一个评估：
经济增速超过15%，社会一片欣欣向荣，投资意愿强烈，都市圈房价比较活跃；
经济增速超过10%，社会基本面还不错，主城、远郊房地产比较和谐统一；
经济增速保持在5%，那板块分化、城市分化，就会出现巨大的鸿沟。大部分城市，大部分板块，很难涨价。2022年我们的经济增长目标是5.5%，咱们体会下。
经济增长少于5%，那不要说远郊新区，就是老城附近的新板块，都会受影响。
当然，很多人说经济增长，跟房价没啥关系，也有人说人口流入跟房价好像也没关系。对此我的意见是：一年两年，可能看不出来。但如果时间拉长到十年八年，经济（产业）与房价，是真有关系，而且关系很大。经济发展好的城市，就是比经济发展差的房价涨幅高，这个你不服不行。
我列举几个城市的经济增速情况，做一个对比。最近5年，全国各地都是房住不炒，供应量也差异很大，但房价涨幅千差万别。巧合的是，经济增速与房价的变动，规律一目了然。
为什么郑州青岛房价不行了？为何杭州合肥的整体涨幅还不错，为什么南京的房价比较稳？政策是一方面，供应是一方面，但长期看，还是看经济增速。
未来几年，南京的经济增速超过5%没问题，但达到10%很困难。当然，其他城市也很困难，大家都比较困难，所以我们怎么买房，逻辑就清楚了。
南京整体的逻辑面，在全国新一线城市中还是排名靠前，但不是数一数二了。这次南京只拿出20块地试水，其实已经摸到了底牌，相对以前，难很多了。
所以，现在一个区域板块买房，既要看增量，也要看存量，不可偏废。目前各区的头牌板块，仍然具有很大价值，超一线，新一线板块的风险不大。一些周围居住人口较多，价格不贵的二三线板块，价格也可以守得住，但再远就不行了。
最近，也有房企反馈，相比于其他城市，南京算是一个“说话算数，基本可以落地”的城市。他们在郑州的很多项目，困难很大。因为这个城市经常说话不算数，规划经常落空，真拿PPT骗开发商，很多房企苦不堪言。
谈到这里，又有很多人要说江北新区如何如何了。大家注意，江北新区的本质，还是一个近主城的新城，它还是能牢牢抓住河西、鼓楼等地的存量资源的，与一些左右不靠的远郊新城，有很大的不同。且投入近300亿的地下城，近300亿的4号线2期，超300亿的南京北站，超300亿的金融城，这些大项目已经砸进去1000多亿了，还不算其他小项目、开发商项目。这么大的沉没成本，让南京只有继续往下砸钱的动力。所以江北新区肯定能建起来，唯一的区别是：成本有多高。
目前南京的体量，也仅仅能把江北新区顶起来。各个区各自顶起来1-2个板块，比如建邺顶河西南、秦淮顶大校场，栖霞顶燕子矶、仙林湖，雨花顶雨核、软核、大板桥，也还能马马虎虎。至于更大范围的新区，或者距离新街口25公里开外的新建板块，就要比较谨慎了。
那，南京楼市的行情就很悲观了？否！
如果长期保持当下的行情，各个城市的经济是撑不住的。现在郑州开始救市了，有点效果。哈尔滨也开始救市了，但估计很难。也就是说，如果不大水漫灌，全国大部分城市，救市也没啥用。
很多城市的项目，现在最流行的项目叫：表演式复工。弄几个假工人在工地上敲敲打打，然后就说复工了，糊弄下业主，实际上根本都没动。这种现象，也开始蔓延到南京。
当然，如果南京救市，还是有用的。南京的政策叠加，还是比较重的，有两点是明显高于同类城市的：
利率：南京的利率虽然降了，但还是比其他城市高一截。很多人说利率南京说了不算，银行说了算。那为何郑州救市有一条政策就是降利率？说明城市还是说了算的。既然说了算，那为何利率还设置的这么高？本质就是还没有被社会毒打，还觉得自己的行情牛逼的不行。再等俩月再看看。
二套首付8成，这个大可不必。上海5-7成，杭州6成，南京没还完8成。当然这个政策已经延续已久，以前能玩转，现在玩不转了。
既然这样，为何南京的毛坯限价，还要往上调？
必须上调，不调不行。土拍毛坯限价往上调，是一种态度。能不能实现是一码事，但态度要摆在这里，毛坯限价如果不上调，说明操盘者已经失去了自信，如何引导买房人入手？所以这件事，不管行情的好与坏，都要往上调。正方新城毛坯限价2.4万+，但实际精装也没卖到这个价，没啥问题，也不矛盾。没有人规定，房价必须顶到毛坯限价往上卖。你，可以降价。
保守主义回归，或是大势所趋！
