NO.1|壹
上午，苏州刚刚放松政策，限售从5年压缩到了3年。正当大家在讨论南京何时放松的时候，政策说来就来。
主要内容如下：
外地户口购买六合首套房产，未婚凭身份证、户口本基础材料即可直接开具购房证明；
已婚可凭借夫妻双方身份证、户口本、结婚证以及小孩出生证明开具购房证明买房。
一句话概括，六合不限购了，外地人只要有身份证，随时过来买。
注意，这里的六合，不包括大厂，现在大厂属于江北新区直管区。
对于这个政策，南京市场反响不大，毕竟六合这个区域，是一个比较封闭的“内循环”市场，主要是六合人自己买。南京主城也有买的，但占比很少。这次六合的政策放开，剑指外地人。那么外地人要不要来接盘呢？
很巧，今天我有个北方的朋友跟我电话，说他在本地已经有三套大平层了，不想再买了，想来长三角买。南京、杭州、苏州，都是选择目标，预算300万左右。实话实说，300万左右的总价，在南京买房不太好选，如果不落户，不交社保的话，绕限购还是比较难的。现在六合突然放开限购，200万以内就能买一套，能不能推荐？
确实不太好推荐。现在无法推荐大家买六合。当然有想买的可以去买，但本质上六合市场还是比较封闭，一时半会起不来。今天我看到六合有好几个楼盘说要取消优惠了，要涨价了，这个是一种策略，无可厚非。但今天这次限购放开，主要目标并不是这些楼盘去库存。
NO.2|贰
南京第一批土地出让地块中，只有20块，之前的很多供应大户，比如六合、溧水、高淳，都没有敢拿出地块试水。为何不拍？主要是没房企接盘。
但根据计划，六合、溧水、高淳，这些区域的财政比较紧张，2022年还是准备在土地市场上大干一场的。
从这张表中可以看出，六合区商品房计划出让34公顷，溧水60公顷，高淳59公顷，量都还是比较大的，一旦土地无法正常出让，很多事情根本办不了。况且，六合还有一个“浦东规划”。
六合的土地出让，分了两个重点。一个重点就在雄州老城区，另外一个在龙袍新城。其中龙袍新城一口气推出了6块地，雄心勃勃。雄州老城区10块地，有一个区域，占比最高。
这就是六合的浦东新区—六合新城二期。大家可以看到，这个区域，目前基本上都是空地，与雄州建成区隔河相望，就隔了一条浅浅的滁河。叫滁东新区，也不为过。其中北侧的几块地，今年是要推出的。三幅地块位于滁河以东、雄州中心区二期范围，该片区为雄州中心区跨滁河发展的核心区域，将打造成为六合“新街口”（官方说法），集商业娱乐、旅游休闲、创意文化、总部办公等多样功能为一体。
不要忘了，还有一个远在天边的龙袍新城...在一个很远的区域建一座新城，遭遇到当下的经济大环境...
对应的，溧水、高淳的情况，其实还不如六合。一方面六合本身有一定实力，还是比较强的；另一方面，溧水、高淳的供应量，长期大于六合。比如溧水今年的商品房土地供应量达到60公顷，这就是一万多套房子。南京950万人口，一年消化10万套房子都费劲，而溧水只有45万人，要消化1万多套房子，难度有多大，品品就知道了。
NO.3|叁
无论如何，放开总比不放开好。不放开就是死路一条，放开还能博一把。而且可以想象，六合放开的效果，要比溧水、高淳放开的效果更好。主要原因是六合周边的一些区域，比如天长、淮安、扬州等区域，人口比较稠密，总有人愿意来六合接盘。而溧水高淳周边的县城比较少，比如当涂，比如宣城，人口密度很低，想吸引外地人口接盘的难度，比六合偏弱一点。
总之，祝福吧。
那么南京主城的政策，会怎么样？这才是南京买房人最关心的内容，到底会不会放松？什么时候放松？
我认为，南京主城的楼市政策，必然放松。为什么这么说？形势逼迫，不得不松。
大家都知道，今年南京660公顷的土地出让目标，已经把底牌暴露了，就是还想继续多卖地，还想拿2000亿。而杭州今年商品房住宅用地为687公顷，跟南京差不多。在之前，杭州的土地供应，一直比南京多很多，今年突然减少了。这说明杭州经过多年放量，在亚运会之后，还是想压缩一下，否则身体就虚了。而南京这两年多点开花，板块层出不穷，已经停不下来了，不多拍地，根本玩不转。
有人说了，南京一年2000亿还紧巴巴的，人家拿500亿咋活的？其实这么多板块的建设成本，真的非常非常高。比如，最近就有网友，把江宁青龙山的土地收益拿出来了。
从2016年，青龙山板块共出让13块地，土地总出让金高达211.15亿，这是一个巨量的收益，看起来很多，但有关部门反馈，这些资金已经基本上都砸到青龙山了。拆迁、修路、学校，都是成本，有人反馈已经花了157亿元...关键花了这么多钱，BYG还没有按期搬迁、上坊中学改建还没做，公墓谈判还没敲定，如果都搞好，这211亿还不太够...
万一地铁12号线开建，在青龙山还要设置1-2站，到时候还要掏钱。如果不拍地，钱从哪里来？
这还是我们无感的青龙山，如果换成江北核心区、大校场、江心洲...要花多少钱？如果不大规模拍地，只能趴窝。
NO.4|肆
所以，压力还是很大的。但从需求侧，如果还是坚持当下的政策，比较疲软。最近几个月的成交情况非常明显，需求侧比较疲软，信心不足。很多非常不错的楼盘，卖的也比较一般，光喊喊口号是远远不够的。所以从市场需求来看，政策是需要调整的。
问题是，什么时候调整？
这个不用急，现在六合、溧水的政策，刚刚偷偷放开，也没有大张旗鼓的宣传，市场要消化一下，看看效果。另外还要看周围其他城市的动作，跟着大家一起放，找准一个时机，这是比较可能的。
4月22日，也是一个关键点，第一轮土拍进行。如果比较惨淡，那就会加速进程。如果还算火爆，那可能就要等一等。当然，非常火爆的概率，不高。
就在刚刚，三部门又开始发文了：
大家自己品吧，政策放开谨慎一点也是好事....
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