谁也没有想到，官宣的两个核心区，最近有点难！
NO.1|壹
昨天直播，读者问得最多的两个话题：江北核心区是不是要凉？紫东核心区是不是要凉？而且有意思的是，目前问这些板块是不是要凉的，其实已经不是其他板块看笑话的读者，反而是在江核、紫核已经买了房子的业主。这些业主的信心，开始动摇了！
动摇的原因很简单，一方面新房库存大，卖得比较一般；另一方面最近出现了不少跳水价格，二手房成交价从5万/㎡，下降到4万/㎡，甚至个别江核二手，成交价格低至3万出头，这在江核的历史上是极其罕见的。才1年不到，江核的二手房成交价，就实实在在地降了1万/㎡（按照极端成交价格对比）。面对中介们的狂轰滥炸，业主的心态崩了！
其实，大可不必。
在江核最火爆的时候，我们一直理性看待，对于部分业主所谓的马上比肩河西的看法，并不认可。而如今江核热度降低，部分二手房房价大跌，我们也不会疯狂看低。相反，我觉得这次江核去泡沫，来的正是时候。
其实，对于新区发展来说，大波动是极大概率出现的。所以在江核最火爆的时候，就已经提前预知当前的局面。我记得2020年的时候，就有资深读者指出，江核肯定有一次大波动，甚至不止一次。这是非常正常的现象，没有波动，没有探底，江核的楼市永远不会健康。
这种波动，郑州的郑东新区经历过，合肥的滨湖新区经历过，江北新区不能有？很正常，必须有，而且越早越好。
当然，也有很多人马后炮，江核牛逼的时候吹上天，现在江核市场不行了，又把人家踩到地。这种就差点意思了。
NO.2|贰
有人说，江核出现的问题，主要是限价放松得过快。其实对也不对。价格在2020年的时候，政务新区板块就已经涨到3.5万以上了，首付八成仍然一房难求。现在其实价格相比而言并没有大幅度提升（G03的毛坯4万显然不算数），现在突然不行了。我觉得主要原因就两个：
第一个，行情变差了。这个问题，其实不仅仅是江核有问题，其他板块差不多也这样，无论是河西、南部新城、仙林、老城学区房，其实二手价格都降了不少。江宁略微坚挺一点，但仅仅是几个小区，大部分的房价，降了。
第二个，发展焦虑。其实对于江北新区的发展，看数据一片繁荣，但买房人心里有点忐忑。比如今年1季度南京总共增加了170多亿的GDP，说实在的有点拉垮。但江北新区新增了100多亿，远远高于南京全市其他区，可以说成绩相当亮眼。但买房人感觉好像还是不太放心。江北新区到底如何发展，心里没有底。一旦行情变差，会极大地影响信心。
对于第一点，我觉得问题不大。确实，南京今年行情一般，但现在政策放松后，还是有一个明显的变化的，成交量有所增加。我认为南京后面还有政策，还会继续放开，直到行情达到预期。所以一旦南京的行情有一个明显的转向，江核作为热点区域，也会同步出现明显好转，这一点，我相信大部分人并不怀疑。
对于第二点，就是发展焦虑的问题。其实江北新区的发展，不仅仅是江北的问题，而是全南京的问题。即南京还能不能做好增量？尤其当下全球不稳定性因素这么多，国内疫情影响巨大。南京还能不能做好增量，实现跨越式增长？尤其在产业方面，能不能涌现出一批引领全国浪潮的好公司，大公司？这一点对于信心很重要。
最近，南京土拍的情况，明显弱于杭州，大家信心一下子又不行了。但再看看其他城市，比如合肥、广州，好像土拍情况也都不太理想。目前最火的还是杭州，但南京相比其他城市，也不差，所以也无需妄自菲薄。
一切，都是发展过程中出现的正常问题。郑东新区也是，先是牛逼吹的震天响，然后突然不行了，供应量过大，变成了鬼城。但现在又起来了，变成了郑州的门面。当然，郑东的发展窗口不错，人口流入巨大，江北新区面临的挑战，要比郑东更大一些。
另外，实话实说，南京在江北的投入，确实比较大。300亿的南京北站，300亿的地下城，200亿的地铁线，200亿的青龙公园，150亿的金融城一期...各类基础设施，钱已经砸进去了。你可以说地下城效率不高，地铁建设略有延迟，但钱还是砸得很实在，这一点不用怀疑。
所以4万的核中核，3.6万左右的青奥，风险很大？我觉得不至于。整体上还是可以接受的。而且最近桥北、大厂、高新区、江浦的原住民，现在想换房到江核的群体还是挺大的。只是他们的房子现在不好卖，置换链条断了，否则江核目前的供应量，哪怕没有苏北投资客，还是完全可以消化的。
以4号线2期核中核为例，桥北的改善，江南客户的导入，还是比较踏实的。
江核楼市的困境，本质其实不是江核的问题，而是南京楼市的问题。只是江核将矛盾放大了，流量变多了，如此而已。
NO.3|叁
最近紫东地区的日子也不好过。紫东到底行不行？政策层面已经很久没有表态了。这时候买了紫东的业主，又有点慌。
甚至有读者反馈：是时候要把紫核开除出新一线板块之列了。
我觉得这个判断为时尚早，一方面，目前关于紫核的定位，官方消息并没有给出明确的变化，既然没有变化，我们就默认还是按照之前的规划来。至于后面是不是真有体制机制的调整，只能猜了，现在不好说。
再者，紫核的位置变了吗？没变，紫核还在那里。整体上距离主城不太远，基础设施进展不错。地铁、学校、商业、居住，几个资源要素在有序推进。在这样的区域，房价3万出头，有风险吗？好像也没啥风险。
当然，如果你对紫核当下的预期是3.6-3.7万，与人居、青奥、燕子矶平起平坐，那我觉得还欠点火候，现在紫核还达不到燕子矶的高度。所以凉不凉的，看你的预期，如果你预期超过燕子矶，那暂时不行。但如果你预期就是3万出头的房价，那没啥泡沫，一切都还好。
其实我一直反对因人废事。紫核作为南京城东的一个重点发展区域，确实有一定区位优势，如果这个区域发展好了，对于苏南、苏北地区的联动，对于扬州、镇江的吸附能力，都会有一定提升。所以我觉得紫核的基本面，是比较好的。问题是：天时地利人和，天时一般，地利不错，关键是人和，即体制机制要理顺，到底谁牵头搞？资源是什么，阻力是什么，分析清楚，做大胆的革新。南京的发展，目前处于关键时期，要敢于改革，敢于突破。如果体制机制问题不解决，那紫核的上限不会太高。所以人和，非常关键。
NO.4|肆
目前市场转暖，江核的一些楼盘去化开始加快，这是好的开始。而紫核今年肯定拍地，目前推出了3块，幸亏没有第一轮出让，放在后面，其实时机还是不错的。紫核的定价，我不建议搞的太高，南京这轮操盘有点问题，把利益空间都吃掉了，买房人一点赚头都没有，碰到行情不好，就是一个死。建议操盘手对于紫东区域，还是不要下手太狠，房价略有上涨，给开发商一点空间，给买房人一点空间，那板块的热度就上来了。如果觉得亏，那3块地可以分批出让，地价房价有一个上升的趋势，效果更好。
对于江核，目前不需要做太多，等待时机即可。另外江北发展的路线图，我觉得有关部门还是要宣传一下。一看GDP，确实增长高；一看计划，2025年要新增100万人，这个数字太高了，高到买房人不敢相信。那就要告诉全南京，3-4年，江北如何增加100万人？怎么细分的，怎么规划的？逻辑说清楚。我相信有一些扎实的数据分析和研判，买房人的信心，会更踏实，也更有底。
现在无需谈最近的未来，关键是每一步的路线图，要踏踏实实呈现出来。
江核最困难的窗口期，快要过去了；紫核下一步的规划，也即将明确。
不要慌！等反弹！
