江北新区的格局，正在发生激烈变化。
NO.1|壹
最近，南京江北新区动作频频，市场信号非常明确！
5月10日，在江北新区与浦口区调研走访座谈会上，江北新区新一届领导班子讲话引发热议。市委常委、江北新区党工委书记邢正军明确提出：
“江北新区和浦口区要深刻认识到江北区域一体化是大势所趋，要深刻把握重大机遇，通过融合打破区域发展瓶颈，提高江北地区辐射带动力，实现现代化新主城发展新格局。”
来自南京江北新区
当然，江北新区与浦口区的一体化，并非简单的数字相加。从官方的相关表态来看，江北新区与浦口区的一体化，起码包含五层内涵：
城乡规划一体衔接，确保统一规划、统一建设、统一标准；
产业发展一体谋划，共同打造千亿级产业集群；
基础设施一体建设，高标准地构建形成江北大交通的格局；
生态环境保护一体推进，共同做好污染防治、能耗“双控”、绿色转型；
民生服务一体保障，让两区百姓的幸福感和满意度逐步提升。
那么在江北新区发展的关键时期，为何政府要推进一体化发展？这是一个值得研究的话题。
NO.2|贰
除了大厂区域外，目前江北新区直管区的土地、人口，大部分都来源于浦口区。浦口区与江北新区直管区血肉相连，相互交错，江北新区直管区很难脱离浦口区单独发展。这次提出一体化发展，其实本质是江北新区发展思路的一个回归。
我们知道，一个新区的发展，讲究天时、地利、人和，三者缺一不可。江北新区的发展很快，但也遇到了一些困难：
天时：目前国内外形势变化很快，经济全球化面临诸多挑战，经济下行压力较大。全国经济发展进入新常态，加上疫情因素影响，目前发展的窗口期已无法与过去相提并论。
地利：江北新区的地理位置和区位优势，是非常突出的。与江南只有一江之隔，过江通道无数，人流无论信息流，可以畅通无阻的从江南流入江北，发展动能澎湃。相比而言，无论是广州南沙新区、青岛西海岸新区，还是福州新区，都无法与江北新区相提并论。
突出的区位优势+新常态发展的时间窗口，既给江北新区带来了无穷的潜力，同时也面临严峻的考验。在天时地利两重因素的互相影响之下，需要人和来扩大优势、化解风险。这就是体制机制改革，也就是江北新区与浦口区的一体化发展。
事实上，江北新区与浦口区的一体化发展，已箭在弦上，不得不发。相互之间都有强烈的需求。
在发展模式方面：江北新区直管区，聚焦新金融、大健康、芯片研发等高精尖高附加值产业方面，但当下的国内外局面，想在高端产业领域有所突破，面临的困难和阻力较大。核心区的逆天规划，给南京未来的发展描绘了广阔的前途，但实现的周期会比较长。江北新区也要在过于超前的发展规划中，适当沉下心来，扎实地解决现实问题。而浦口区会给江北新区带来人口、土地、资源方面的支撑，让江北新区的规划宏图更有支撑。既仰望星空，又脚踏实地，这个过程，很难绕开浦口区。
在招商与产业方面：以芯片为例，目前南京已经形成了以江核研创园为研发设计，以浦口区为生产基地的全产业链模式。这个产业的发展要求江北新区与浦口区进行深度整合，无缝连接，做好对企业、产业的服务。此外，江北新区在过去几年的招商引资中，聚焦拳头产业，挑选的过程中也拒绝了一些不错的产业。如果江北新区浦口区一体化，那整个江北的产业承载能力和产业丰富程度，都会有一个质的提升。从高端，到中端，只要是好项目，都有在江北的发挥空间。同时，浦口区、南京江南各区的经济发展，也给江核的新金融提供了发挥的平台，相互促进。
在规划与城建方面：江北新区直管区与浦口区山水相连，需要统一规划，统一建设，统一调度，做好资源的最大化共享，减少重复建设的成本。健康城的医院、城南中心的商业、老山与长江的山水，全江北甚至全南京共享。
NO.3|叁
一体化的消息一出，今天不少读者咨询：江北新区与浦口区一体化，对江北的板块格局有何影响？我认为影响很大。
首先对于整个江北新区+浦口区来说，这是一个利好，会形成1+1>2的效果。一个面积更大、人口更多、资源更丰富的江北新区，会形成良性互补，发展更为扎实。
对江北新区核心区：短期利空，长期利好。一体化发展的面积扩大，会略微稀释核心区的资源，让核心区这三个字的独特性有所削弱。但江核最为江北新区发展的重点，与整个江北的发展息息相关。江北发展地更好，那江核就会更好。
对桥北、大厂区域：影响不大。桥北大厂区域调整较为频繁，目前发展空间较为固定。
对于浦口区：整体利好，但不同的区域影响不一。五桥区域、雨山路等地，迎来一定利好。但桥林新城作为以前浦口区的发展重点，后续还能否获得高配资源，值得观察。
当然，获益最大的板块，还是浦口城南中心。
城南中心背靠浦口老城，三面被核心区包围，区位不次于核心区的青奥研创园，甚至在当下更追求稳定性的时间窗口下，较核心区有一定优势。
首先，从区位上看，城南中心与研创园基本不相上下，沿着11号线对称轴，两者分列两侧。都是一张白纸规划，在纯净的板块上发展，定位较高。区位、自然环境、地铁规划，城南中心与核心区青奥板块平起平坐。
在稳定性方面，城南中心紧邻浦口老城。在过去很长时间，大家认为是缺点，毕竟老市区的人员学历，比不了新区的青年才俊。但在当下人口流速减缓大环境下，拥有一个稳定的人口基数和居住氛围，稳定性更强，配套的丰富程度也更好。
在资源配套方面，城南中心不要说跟核心区比，就是放在全南京，也是出类拔萃的存在。
①市民中心+规划馆，将这里推向浦口区的政务中心位置；
②大悦城作为知名商业IP，将城南中心打造成江北的商业中心；
③演艺中心+文娱场馆，室内文娱场馆还将引进世界级IP；这样的配置，新街口、河西元通、南部新城都没有；
④科技馆+美术馆，文化设施的丰富度很高；
⑤商务楼+酒店，让商务办公有了更多承载。
在城南中心这1平方公里范围内，聚集了江北乃至全城优质的配套，商业、商务交替；住区、生态交融；运动、休闲交叉；行政、社区交接…这样的资源密集度，无论是放眼江北新区，还是南京800平方公里的建成区中，均极为罕见。
而城南中心广受诟病的问题一直是一些人的执拗：“这里属于浦口区，不是核心区，所以位置、配套再好也不如核心区...”
好了，现在发展一体化，打破行政壁垒，城南中心唯一的短板，被拉长了。
NO.4|肆
今天消息一出，一些买了城南中心天悦锦麟的业主前来咨询，他们当然知道这是利好，但仍然怀着谨慎的心态前来求证，到底是不是利好？是的，今天明确安利一波城南中心：重大利好！
实际上，城南中心的存在，在整个南京的楼市版图中，也占据重要的一环。
单价3万出头，总价在300-400万，在南京如何买房？兴智、板桥、麒麟...好像都可以选择。但从长远的发展前景而言，城南中心是一个特殊的存在。
核心区的位置、核心区的配套、核心区的规划，却比核心区低不少的价格，在江北一体化发展的过程中，城南中心一下子进入了南京楼市的舞台中央。
起码，这样的买房成本，在整个江北新区，也是最安全的。
好好珍惜吧！
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