据说，上午语文考试完，大家觉得自己是个妙手；而到了下午数学考试，考生普遍认为自己只能做一个骑手…
NO.1|壹
今天，江苏的高考作文，比较迷。围棋大师柯洁也做了解读：
其实，换成大家都听得懂的语言：
妙手：少数人才拥有的机会，可望不可求，超出别人一大块；
本手：常规操作，马马虎虎，中不溜秋；
俗手：表现欠佳，但有时候又是不得已而为之。
柯洁有一点解读非常关键，就是没有大局观的“假妙手”，这点非常要命。今天我就针对这个问题，谈谈南京楼市发展的各类“神奇之手”。
最近一次冰山指数数据显示，南京房价均价，相比3年前，几乎没有变化。也就是说，最近3年在南京买房，自住就算了，如果算投资的话，基本上等于投了一个寂寞。
确实，3年前南京房价均价就3万了，现在南京房价还不到3万，来来回回之间，南京房价的投资价值，变成了“俗手”。
当然，南京的房价，并不是一直如此，纵观历史，在过去十几年的楼市大潮中，南京在全国格局中占据非常重要的地位。
NO.2|贰
03年-16年：南京楼市爆发期，尽管08年、14年等年份，南京楼市遭遇了挫折，但南京的行情在全国格局中，总能率先恢复。别人涨的时候南京涨，别人不涨的时候南京也涨。在2016年，南京房价仅次于一线，率先翻倍，成为楼市四小龙的龙头，房价基数和涨幅，都位居前列，并一举超过杭州。南京房价，成为全国房价的风向标，表现非常强劲，堪称“妙手”。
17年-18年，这几年南京楼市还在惯性上涨，而且南京还有不少限价房，楼市依然非常火爆。虽然成都、武汉、杭州补涨很猛，但南京靠着16年的底子，也不输太多。大家都在摇限价房，市场非常热闹。当年上海的买房人还在不停地问：啥叫限价房？这个阶段南京的楼市局面，可以称为“本手”。
19年-22年，也就是最近3年，南京的限价房越来越少，新房限价红线越来越高，精装包价格也上来了，但其实二手房价并没有大的波动。19年苏州房价暴涨，20年-21年上海、杭州、合肥、苏北、马鞍山房价暴涨，都没有南京啥事。就当大家还在讨论南京要不要补涨的时候，结果21年下半年开始，远郊房价开始打骨折降价。直到现在，河西、江北核心区这种流量板块，二手房价格普遍下跌了5000-10000元，堪称“俗手”。
有资深南京投资客感叹，如果南京房价再跌下去，他就要去当“骑手”了！
当然，现在也有很多买房人说南京房价还是太高。这个看你怎么想，对于买房人来说，越低越好，但最近3年，在南京买房的投资客，几乎都没挣到钱。
2021年上半年，那些8成杀入江核的幸运儿，当时保底是个妙手，而现在却是个俗手；当然，不仅仅是江核，河西南、南站，这样的超一线板块，二手房价也有明显回落。
那么问题来了，南京房价是怎么从一个“妙手”，变成“俗手”的？几年之后，南京房价还有可能重新恢复“妙手”的地位吗？
其实，这事早有端倪，从2016年开始，我们就谈这事了。
NO.3|叁
南京房价，在2017年之前，确实强势，但不要忘了一个前提：供给侧。
我在16年的时候，就在思考一个问题：南京一年6-8万套的供应量，而武汉、成都、西安这样的城市，一年的供应量高达20万套+，南京一套房价顶这些城市2-3套，当时很多南京的买房人得意洋洋。但我的思考是：一旦武汉、成都、西安开始控盘，那他们的房价，与南京的差距会被缩小。
6年之后，也就是到了现在，大家再来审视成都、武汉、西安这些城市的房价，基本上由南京的二分之一甚至三分之一，上升到南京的二分之一到三分之二左右，而杭州也反超南京，高出四分之一左右，苏州、合肥与南京的房价差距，明显缩小。南京房价的相对地位，确实下降了。
这几个城市中，成都、武汉的供应量，没有明显压缩，稍微压了一点。而西安的供应量，从原来的无序供应，复制了南京杭州的土拍政策，房价高歌猛进。2021年上半年，西安只有3万来套房子供应，房价一下子被挤上来了。
之前南京房价一套顶西安3套+，现在顶两套都有点困难。
而南京的供应量，却在不断地增加。我统计了南京最近几年的土地出让情况：
大家看看，在2017年之前，南京每年的土地供应量，大概在400-600公顷之间，南京采取的政策是“饥饿营销”，供小于求。再加上学区房的拉动，南京的房价坚挺，并不意外。此外，南京的收入确实高一些，对于江苏安徽人民的吸引力，在上一个十年，还是可以的。
一年6-8万套左右的房子供应，就是南京市场的“舒适区”。成都一年供应20万套房子没事，但南京不行，南京的市场容量，就是6-8万套房子。
而过去十年南京的人口政策也非常明确，就是对标波士顿，要人才不要人口，关注素质和学历。所以南京的人口流入情况也非常一般。在人口、供应的多重因素之下，南京一年的新房就是6-8万的量。
但这种模式，也给南京的发展，带来了较大的副作用。一方面，由于供应不够多，房价坚挺，房价较高，人口流速变得更慢；另一方面，南京这么操盘，会把城市搞得越来越小。人家一年增加城区面积，就是比南京大，十年之后，南京不就变成小城市了吗？
所以很多人说南京的操盘能力太强了，牛逼大了，我一直不同意。为什么？因为我在6年前就看到了问题的本质：南京操盘的水平，是一种“假妙手”，只看到了局部，看不到省会浪潮的大战略，贻误战机。也就是柯洁所说的假妙手，赢了战术，输了战略。
好在，南京这几年想通了，开始往大了做。但问题是人口流入趋缓，城市化红利进入末期，现在你往大了做，供应量上来了，但需求侧略显疲软…
所以你看这个新区，那个新城，这两年南京的板块一下子冒出来很多。六合建新城，溧水建新城，桥林搞新城，龙袍搞新城。实际上，这些新城全部错过了最佳扩张期，在要收缩的时候搞扩张，情况可想而知。
而西安、合肥这样的城市，过去十年吃得比较饱，现在开始控盘了。这一来一回，房价价差也就缩小了。当然，我也劝合肥不要执迷不悟，不要过度操盘，已经有点假妙手的意思了。
能不能减少供应保房价？我觉得供应无需减少太多，但南京的一些远郊新区，盘一盘，实在不太行的，就算了吧，现在搞太难了。但现在每个区，每个街道，如果不卖地，财政上根本玩不转，所以只能卖地。
这就是楼市困局，地卖少了，不行；卖多了，还是不行。
如何解决南京的楼市困境，把状态从俗手，重新回归妙手？这确实是个问题。
NO.4|肆
既然压缩供应不可取，那么我们看看，有没有办法，改善当前的状态？其实就几条：
第一，调结构。刚才说了，一些不太行的新区，暂缓建设。聚焦最重要的几个新区，摊子不要铺得太大。土地结构，要好好调调。
第二，加大人口吸附力度。其实问题的本质是搞好产业，但我觉得搞产业这事…太难了，这事不是嘴上说说，讲几句话就能搞定的。产业发展的大潮，机会稍纵即逝，甚至很多时候就是押宝，押错的概率还不低。包括创新啥的，我为啥不提创新？其实创新的主体是企业，而不是高校。南京因为高校多，所以很多领导按着头搞创新，好像创新就是政治正确。其实现在的创新，本质就是砸钱，二线城市砸钱的能力，跟一线城市没法比，创新的成果，即便有了，也马上被一线城市的巨头兼并，九死一生，哪有那么容易。一个城市的发展，如果靠创新这样的低概率事件才能完成发展，那势必是脆弱的。所以我一听到创新两个字，脑仁都疼。不是不能创新，而是暂时不能当饭吃，既要仰望天空，又要脚踏实地。所以产业这块，先不讲了。那么如何在产业方面进展不大的基础上，还能增加人口？增加购买力？就是降低门槛，并加大在外地的宣传力度，而且资源要聚焦。
其实，今年的高考人数，已经说明了问题，哪里年轻人最多？河南、山东、河北。广东和四川的不惦记，人家人多现在也不怎么来了。而华北平原的河南、山东、河北，北京不要人，天津要不起人，郑州、济南、青岛、石家庄还不太强势。这时候南京加大宣传力度，把这里的年轻人吸引一部分人过来，是当务之急。
毕竟，安徽、江苏的年轻人，对南京非常了解，瓜分的也差不多了，我瞄了很久，觉得河南、山东、河北，还是有潜力的。他们对于长三角，对于南京，还是有非常不错的印象的。不像江苏内部，天天被黑不说，总共也没多少人，根本不够分的。
长三角第一站—南京，欢迎您！
第三，房贷政策，首付政策，要抓紧放松，不宜再等了，等不及了！
实话实说，南京楼市的局面，在全国来说，还是好的，而且完全可以更好。未来3年，南京楼市的表现，进入全国3-5个“妙手城市”的概率不大。但达到TOP8-TOP15左右的“本手城市”，问题不大。如果方法得当，往前冲一把，也是有可能的。下半年，就会有转机！
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