风向标，来了！
NO.1|壹
其实，各个城市现在都在准备土拍，有的准备第一轮，有的准备第二轮，但不管谁土拍，都没有上海的风向标意义大。
为何上海的土拍，对南京、苏州、杭州的土拍具有极大的参考意义？
上海是长三角的龙头；
上海刚刚从疫情恢复，刚刚放开就进行土拍；
各地楼市政策正在放松，上海也在放松，检验政策的时刻到了；
所以，这次上海土拍，格外引起全国买房人的关注，可以说非常关键。
好在，上海市场经受住了考验，大战5天5夜，36宗涉宅用地成功出让，成交总金额约835亿元！
其实，这次招商土拍，与以往也有很大不同，有名的开发商，不太多。我们比较熟的，也就招商、保利、中铁建、建发&华发等大型央企、国企，其他的主要为上海本地国企为主。
36宗涉宅地块中，有17宗地块溢价成交，且13宗地“触顶”进入了一次书面报价环节。
在拿地总数方面，招商蛇口以独自或联合体形式，一举拿下4宗地，成最大赢家；
中国铁建、建发则各囊获3宗地；
在本批次土拍中，我们也看到了一些新面孔，如宸嘉发展豪掷63.7亿斩获普陀长风地块。
央企、国企依然是拿地主角，如港城、上海金桥、山东黄金等房企均有地块囊获。比如浦开、港城、上海金桥，都是本地国企。
可见，这次上海土拍，虽然拿下835亿，可喜可贺。但仍然没有改变一个事实：少数央企+本土国企接盘的格局。
NO.2|贰
既然讲到上海了，我们不妨看看这几块地，体会下上海的房价，已经到了什么状态？
比如位于杨浦滨江的这个地块：
成交价（万元）：102712
成交楼面价（元/㎡）：74302
溢价率：1.78%
新房指导价（元/㎡）：123920
竞得房企：上海城投
实话实说，杨浦区在上海的地位，算是“下只角”，地位与栖霞区、雨花台差不多。现在靠江的区域，新房指导价已经达到12.4万/㎡了。
徐汇区斜土街道xh128D-06地块
成交价（万元）：473330
成交楼面价（元/㎡）：86285
溢价率：9.57%
新房指导价（元/㎡）：131000
竞得房企：招商&香港置地&徐汇城投
位于徐汇滨江的这块地，资质不错，有一定江景资源，新房指导价格为13.1万/㎡。这块地未来的销售，应该不愁卖，哪怕周边还有一些老破小，但影响不大。
上海的买房逻辑跟南京不一样，没那么多新区，就五大新城，且处于上海买房鄙视链的底端，内环、中环、外环，分的比较清楚。只要你位置好，周围老破小多一点，一点问题都没有。上海没有那么多新区可以发展，资源还是聚集在市中心。
整体来看，上海的顶级豪宅的价格，要远远高于南京，甚至是3-5倍的关系。比如上海前滩VS江北前湾，其实相对于城市内部的位置，南京前湾比上海前滩还略强，但南京前湾3.6万/平还不太好卖，上海前滩个别盘二手报价超过20万/平，到哪说理去？
不过，上海房价地价如何，我们不太关心，但通过上海这次土拍，我们可以得出几个结论。
NO.3|叁
首先，房地产整体的市场信心，有一定恢复，但恢复的没有那么强，还是处于乍暖还寒的地步。所以各个城市的土拍，上半年不会太火爆。杭州略强一点，但杭州也是本地滨江、绿城发力，把市场热度给搅动起来了。大部分城市的土拍，上半年的拿地模式还是这样：
大型央企+本地国企+若干不差钱的民企。
其实，南京第一轮土拍出让地块不多，但也是这样模式：
大型央企：电建、中海、中建、大悦城；
本地国企：颐居、三金（背后南京钢铁）、南京地铁，以及外来帮手合肥城建；
不差钱的民企：万科。
那么南京第二轮土拍，会不会改变这个模式？从当下了解到的情况来看，应该不会改变太多。但南京第二轮土拍，需要领头羊带一带，比如：
大型央企组团：我认为招商蛇口要站出来了，这次招商在上海大杀四方，表现出极大的拿地实力。而且招商在南京也占据极为重要的地位，在新玄武搞的招商局中心，一炮而红；江心洲江心印，最近流速明显加快，开放了实体示范区，想买的很多。而位于大校场四叶草的云萃府，销售情况明显改善，且在区域内遥遥领先。就连潘玮柏，也带着老婆过来看房了。
此外，在2016年之前，南京拿地水平最高的房企是保利（个人意见），但2016年之后最强的，应该是招商了。这几年在南京拿的地块，基本上是超一线板块，保底也是新一线板块，而且善于逆势拿地。
比如18年9月7日，招商强势杀入雨山路，楼板价只有1.4万+，直接将周围2.2万/㎡地价的楼盘挂在了山岗上，堪称经典之作。
此外，最近招商在南京的项目，比如江心印、新玄武招商局中心，品质方面已经完全立起来了。说明在产品定位方面，也有了极大的改善。
本地房企：当然，我们很欢迎金基这样的开发商能拿更多的地。要么金基，要么是颐居+仁恒的方式。这两家房企在南京拿更多的地，对于南京市场的品质提升，还是有很大帮助的。金基和仁恒，在南京市场表现良好，现金流也充沛，重仓南京恰逢其时。
优质民企：这块还是要看万科+杭派房企。万科一直重仓南京，南站地区被万科包圆，第一次土拍万科拿下了小行项目，位置还是不错的。这两年万科拿的几块地，位置略微弱一点，超一线板块、新一线板块布局不多，第二轮土拍南京的好地很多，万科需要1-2个核心项目，再把影响力建立起来。此外，杭派的滨江和绿城，对于南京市场过于谨慎，其实杭州有杭州的优势，南京也有南京的特点，只要滨江和绿城拿出杭州楼盘的标准和实力，很容易在南京出圈，南京市民还是认品质的。之前有业内人士戏言，南京对来自杭州的开发商不感冒，这个不存在。只要品质好，市场肯定认。哪怕贵个几千块钱，南京人还是识货的。
当然，每个房企都有自己的规划，我在这里也就吆喝一下。
NO.4|肆
此外，南京的地价，我觉得可以探讨一下，条件不要那么苛刻，价格也不要定得太死。杭州土拍火爆，一方面是大家确实看好，但其实本质还是一些地块的地价，还是给房企留了一定空间的。有钱赚，大家自然想过来拿。
第二轮地块的清单，早已发布。不排除个别地块还会有微调，感兴趣的房企，要抓紧了！
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