南京买房门槛，在逐步上移！
NO.1|壹
最近，不少外地人纷纷咨询，预算300-400万，如何在南京买到一个既满足自住，又有较好保值增值潜力的楼盘？
诚然，对于江苏、安徽乃至长三角各大城市圈的买房人来说，将自己在地级市多余的房子，置换到南京这样的强省会城市，确实是大势所趋。但大部分买房人的预算，暂时还达不到500万以上，无法登陆河西、大校场这样的超一线板块。
而在南京内部，刚需、初级改善客户众多，大部分人的购买力水平，在300-400万之间。不过南京市场供需两侧出现了错配：400-500万的房子大行其道，500-1000万的房子供应不断增多，选择空间大；此外，南京250万以下的远郊板块楼盘供应也非常充分，甚至到了过度泛滥、去化艰难的地步。
这种哑铃式的供应结构，让南京楼市供需结构出现了问题。一方面，个别总价在700万以上的“豪宅”，去化困难，有钱的看不上，预算紧张的买不起；另一方面，低总价区域的远郊盘，由于供应过大，房价出现了明显回调。而总价在300-400万区间的房子供应，却愈加稀缺。
目前，环顾整个南京，单价在3万/㎡左右，总价控制在300-400万区间的板块，也只有江北城南中心、软件谷南园、麒麟科创园、兴智中心、江宁大学城、方山南等少数板块。这其中，软件谷南园、麒麟科创园、江宁大学城只有1-2个楼盘在售，供应方面聊胜于无。
在这些板块中，谁才是真正的龙头？这是横亘在南京买房人心中的绕不过去的一道必答题。
NO.2|贰
考虑到软件谷南园的中海南山印已经几近清盘，目前南京还有城南中心、麒麟科创园、兴智中心、方山南、大学城等少数板块，仍然给南京买房人提供选择。
在这些板块中，方山南和江宁大学城，带有明显的地域性，买房人以在大学城或者方山区域工作生活的地缘客户为主，覆盖面积有限。对于全市买房人具有较大影响力的，主要还是城南中心、麒麟科创园、兴智中心等三个片区。
为了更清晰的对比各个板块的价值排序，我们有必要将三个板块的价值点，做一个全面的梳理。
备注：区位综合距离为该板块到新街口和河西元通的平均距离
区位优势：三个板块的位置都不错，其中城南中心优势较大，距离新街口、河西元通都不远；这一单项对比中，城南中心>麒麟科创园>兴智中心；
地铁资源：三个板块都有地铁规划，其中城南中心距离已开通的10号线不远，11号线在建，有两条地铁贯穿其中；兴智中心地铁6号线在建，7号线距离不远；而麒麟科创园也有地铁12号线规划，只是暂时还未开建。在这方面，城南中心=兴智中心>麒麟科创园；
产业资源：城南中心紧邻江北新区创新基地—研创园，在南京芯片设计行业中占据主导地位，此外中移动华东总部近在咫尺，产业丰沛；麒麟科创园已有一些上市公司，如孩子王、东南集团、江苏有线、圣和集团等，加上中国能谷加持，未来产业不可小觑。兴智中心紧靠南京经济技术开发区，周围还有若干人工智能方向的产业，只是南京经开区产业结构方面，略占下风。这项排名，城南中心=麒麟科创园>兴智中心；
商业资源：几个区域都有较好的商业规划，城南中心的大悦城、砂之船，兴智中心的苏宁易购、宝龙广场，麒麟科创园的荔枝广场等，从规划层级来看，大悦城略占上风。这一项，城南中心>兴智中心>麒麟科创园；
在其他配套资源方面，城南中心具有碾压式优势，图书馆、科技馆、市民中心、文娱IP等资源齐套，甚至不输河西、大校场。当然，麒麟科创园和兴智中心，也有自己不错的配套。
教育方面：见仁见智，不好对比。目前城南中心已经和一中签约，兴智中心一直表示要引入鼓楼、玄武优质资源，但迟迟没有落地；麒麟科创园区域，中央公园南侧学校最近传出建设的消息，但挂哪所名校的牌子，暂未确定。
另外，从行政层面来看，浦口区区委书记吴永强，已任南京江北新区管委会主任、党工委副书记，南京高新技术产业开发区管委会主任、中国（江苏）自由贸易试验区南京片区管委会主任；相比其他片区，江北新区的领导班子级别更高，这也意味着江北一体化的体制机制，已经理顺。
从几个方面来看，南京300-400万的主流供应板块，城南中心无论是区位、交通、产业、配套，还是行政操盘等方面，都有着比较明显的优势。买房的稳定性，还是相当高的。
NO.3|叁
实际上，城南中心不但在300-400万这一买房区间具有领先优势，置身于全南京板块格局中也非常耀眼，即便和400-500万总价的板块对比，也丝毫不落下风！尤其是在江北新区提出一体化发展之后，城南中心的热度与核心区逐步拉平，性价比凸显。当城南中心与一中达成协议之后，城南中心的教育资源，与核心区平起平坐，也彻底改变了南京买房人的购房逻辑。
随着浦口区与江北新区一体化的开展，本就紧密相连的核心区和城南中心，将逐步融合，最后变成一个统一的大板块。城南中心给核心区青奥带来丰沛的资源配套，而青奥研创园，也将产业发展的勃勃生机，融入城南中心。两个板块从本质上来看，基本没有什么差别了，城南中心与核心区的发展逻辑，由以前的错位竞争，变成了联手发展，直接改变了南京板块格局。
在联合了江核青奥并行发展的城南中心，虽然房价只有3万/㎡出头，但完全可以与房价在3.5-4万/㎡之间的燕子矶、人居森林、仙林湖等区域，做同一层面的对比。
在江北新区内部，城南中心、核心区青奥板块、核中核板块，相互借力，共同发展。近期有不少客户，在对比江核、城南中心之后，更倾向于在城南中心买房。市场反馈很真实：
第一，资源密集度相当高，拥享精华版生活方式。
第二，像大悦城这样的大IP都被城南中心拿到手，充分说明资本对板块的认可度，毕竟大悦城所到之处，均强势拉动相应板块的能级；
第三，板块确定性强，变化肉眼可见，即使市场进入收缩型期，也能稳得住。另外，与核心区3000-4000元/㎡的价差，在无形中增加了城南中心的安全系数。而这一价差，很可能只是短期行政限价预留的窗口期，一旦板块利好全部兑现，房价差距将不复存在，甚至有可能弯道超车。
城南中心与核心区的资源对比
NO.4|肆
当然，城南中心也有多个楼盘，新的地块集中在南区；更成熟的北区，目前只有天悦锦麟在售。据悉，这家楼盘即使是在南京行情低迷的4月份、5月份，成交量在整个江北新区也是领先。
也许，对于南京的板块格局，买房人已然熟稔于心，他们用脚投票，在市场信号明确之前做出了选择。
其实，早在去年的时候，就有无数买房人提出一个问题：天悦锦麟，配套、环境、品质，在整个江北新区都是一流的，但房价比核心区低了3000-4000元/㎡，为何会出现这种情况？
大多数人的回答是：城南中心啥都不缺，但属于浦口区。而现在，行政一体化、学区一体化，这种壁垒被彻底打破。一旦这个共识被越来越多人接受，天悦锦麟的价值认知，瞬间就爆发出来了。
随着时间的推移，这个盘会卖的越来越快。毕竟，除了自身价值之外，全南京300-400万总价的房子，已经很难有更好的选择了。
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