最近一周，南京行情的最大变化是：豪宅开始率先回暖。
南京的楼市政策，经过一个月左右的酝酿，开始出现了一定变化。而率先回暖的，全都出现在超一线板块。
河西南当红楼盘—嘉华国际嘉璟峰，393组客户报名，开盘基本日光；
南部新城豪宅代表作—金基望樾府，451组客户报名，开盘当天也基本日光；
新玄武压箱底楼盘—招商局中心·臻境，462组客户报名，开盘3小时抢光…
这三个板块的代表作楼盘，全都一炮而红，给南京楼市的回暖，注入了强大的动力。
不过，也有读者咨询，现在的新玄武板块，已经达到全南京TOP级别了吗？怎么卖得这么好？
我们知道，现在河西、大校场的楼盘较多，流量较大，曝光度也非常高。新玄武地段确实一流，但在售楼盘不多了，流量没有以前那么大了。所以这次招商局中心·臻境一炮而红，不少买房人对于这个盘如此强劲的表现，多少还是有点意外。
不过，在我看来，这个现象其实并不奇怪。臻境的火爆，是有极其明确的逻辑线，我总结下来，就是6个字：天时、地利、人和。为什么这么说？
先说天时。当下的楼市行情，确实处于乍暖还寒的阶段，我说的天时不是这个，而是南京的楼市发展阶段，已经从增量时代，慢慢变成存量时代了。
过去二十年，南京发展的本质，是新城推动的。比如河西新城、仙林新城、江宁百家湖、九龙湖，全都是最近20年起来的，取得了丰硕的成果，在这些区域买房，赚得盆满钵满。而现在南京仍然继续往外扩张，也推出了无数新城，但经济发展的增量、城市化进程的速度、人口红利的窗口，跟过去20年已经发生了重大变化。增量已经不够大，市场进入了存量博弈的阶段。而在这个时期，位于主城人口稠密区的地段，表现出极大的稳定性和抗压性，区域改善需求强劲，动力澎湃。
也就是说，南京的楼市发展阶段，已经从过去由外来人口填充新区的模式，慢慢转变为南京本地居民就地改善的模式。所以这两年南京的刚需板块，房价跌的很凶，但具有改善属性的优质地段优质房源，却能逆势上扬。南京市发改委也明确指出：支持改善性住房消费，其实就是深刻地看到了南京的改善机会窗来了。
而新玄武板块地段一流，存量人口众多，购买力受市场影响较小，行情越不好，它的价值越能凸显。这就是新玄武板块的天时！
地利，非常直观，这就是新玄武板块的自身属性了。作为南京超一线板块之一，新玄武的地段一流，交通发达，产业丰沛，是一个不可多得的优质新区。
今天不谈这个，我们引入一个新的概念：鸡头效应。
其实，这种效应，在各行各业，一直在发挥重大的作用。举几个例子：
在2018年，有读者咨询，同样是2万多的价格，是买合肥滨湖，还是南京青龙山？当然是合肥滨湖，现在滨湖涨了50%，而青龙山却降价了！
就在南京，江宁龙头盘朗诗玲珑屿，二手房价一直坚挺，当下的成交价，甚至高于河西南的个别楼盘；
同样为5万左右的价格，是买南京超一线板块，还是去上海买五大郊区新城？这也是个问题。我认为还是南京超一线板块更稳；
也就是说，你无需打动全国14亿人，只要在区域内做成顶尖，就成功了。
“宁为鸡头，不为凤尾”，何况这是“龙头”？
大家想象一下，新街口以北，分布着三个区：鼓楼、玄武、栖霞，这三个区人口250万，GDP过5000亿；集中了南京乃至全江苏最优质的的行政资源、教育资源、旅游资源和商贸资源，是南京这座六朝古都的精华所在，它的改善需求，是多么的强劲！
但在这个区域，鼓楼滨江开发基本完毕，栖霞燕子矶更多面向刚需，新街口以北的改善购买力，尽收于新玄武。这种唯一性和不可替代性，是大校场、河西南、江心洲等超一线板块，不可比拟的。
河西南的楼盘越来越多，大校场也越来越卷，而招商局中心·臻境，只要把产品做好，迎合了方圆5-10公里改善人群的心意，直接躺赢！
这就是地利，不服不行。其实成熟的城市，都这样。比如上海，内环就是比中环强，中环就是比外环强。不用谈什么高大上的规划，以及未来如何，直接解决当下最急迫的自住改善问题，才是真正的高手。
何况，这次招商推出的产品，确实也到位了。实现了人和，直接让买房人没话说了。
先看户型，143㎡起步，直接给这个产品定位了：终极改善圈层。
所以看完产品之后，很多买房人内心就起波澜了，品质确实不一样。方圆5公里，手握700-1000万左右的预算，确实很难找出更好的选择。
所以在宏观上，这次招商局中心·臻境直接占领了天时、地利、人和三大要素，想不火，都很难。在微观细节方面，臻境360°无死角，非常能打。比如：
教育方面：南师附小铁北+科利华铁北两大名校加持，已经是玄武区的巅峰配置，都是区内优质资源协调，比所谓的挂牌名校更实在，满足了教育需求；
交通方面：尽管买臻境的业主未必天天坐地铁，但由于位置在这里，9号线、6号线在这里交汇，是妥妥的双地铁盘。
商业方面：本来这块地就是一个巨大的商业综合体，住宅只是其中一小部分，重头戏就是商业。这块地的定位，就是奔着改变玄武区乃至整个南京商业格局的目标去的，商业便利度，又是妥妥的领先。
所以要宏观大势在这里，微观的资源又如此充沛，加上招商局中心·臻境在品质方面一发力，要么不看，看了内心就有波澜…
区域的唯一性、资源的均好性、品质区域内又有压倒性，对于全南京预算在700-1000万预算的读者来说，买不买的，都可以先去看看，做一个对比和参考。
最后提醒一点，招商局中心·臻境目前加上升级装修，价格控制在5万/㎡以内，比旁边的中海玄武公馆二手房便宜不少，而且马上南京第二轮土拍，优质地段的地块，可能就不限价了，越是好房子，后面的价格越不好说。该把握的时候，还是要好好把握。
如果对臻境感兴趣，可以添加金牌置业顾问蒋蒋了解咨询，对周围配套及品质的理解非常深刻。
