周末了，简单聊几句。
河西南挂了3块地，一幅不限价，2幅有限价，但限价幅度有了较大提升。
来自河西南生活圈，下同
这块地，容积率2.8，不算低，肯定是30层的大高层了。出让面积是40483.2㎡，建筑面积大概是11.3353万㎡，以平均一套房180㎡计算，这个小地块，将给南京市场带来600套大平层。如果面积提升到200㎡，也就500套左右。
虽然不限价，但可以想象，这块地的价格不低。旁边的中国府已经超过6万/平，这块新地，如果品质方面再提升一个台阶，卖个7万/㎡，问题不大。那么这边的房子，未来可能1200万起步了。
贵不贵？贵也不贵。贵，是这个价格，大部分普通人买不起。不贵，是之前在河西南买房的，比如140平米的房子，二手房800-900万出掉，再加点钱，也不是不能上。
从这个角度看，这个价格并不太离谱。毕竟河西南江湾板块，虽然暂时没有地铁，但还是有豪宅标签属性的。其价值高于鱼腹地区，也高于鱼背、鱼嘴。这个区域如果当时规划CBD三期，现在早就起来了，有江景，还能通过江山大街、长江五桥对外辐射，要颜值有颜值，要位置有位置，对江北新区也有带动作用。但建邺区为了拉高地价，把CBD一杆子捅到鱼嘴，对拉平地价确实有利，但建设速度较慢，且未来即便建起来，也无法对外辐射，比较郁闷。
G29地块周边实景
再看鱼嘴区域的几块地：
此次鱼嘴区域有2幅住宅用地挂牌出让，下面对地块的基本情况和规划指标要求进行一一介绍。
这两块地的位置，位于鱼嘴区域，在整个河西南的板块格局中，位置处于中下水平。当然，放在全南京，确实挺好。
先看G31：
这块地，面积19275.02平米，容积率2.4，不算太高。预计建筑面积4.426万㎡，以160㎡为中位户型，大概不到300套房子。地块确实不算大。
再看G30，面积19048.44㎡，容积率2.4，跟G31大同小异。还是不到300套房子。
两块地，毛坯限价48000元/㎡，加上精装，未来价格大概是5.4万平左右。上涨了大概2000元左右。这个涨幅，看起来比较可观，但对于买房投资来说，聊胜于无。
好了，简单谈谈河西南的格局，现在其实是有一些变化的。
首先，从二手房成交价来看，河西南的二手房价格，比较疲软。与江核面临的困境一样，因为新房限价，且价格不算太高，导致新房对二手房产生了较大的压制。这个很好理解，江核的问题更严重一点，新房不但压制二手房，二手房房东直接信心崩溃，个别房源大降价，开始压制新房了。其实本质就是信心问题，信心不足了。
河西南没这么严重，但二手房价回落是一个事实，硬吹也没啥意思，就是这么个局面。虽然河西南的地块较小，供应量不大，但楼盘众多，大家竞争还是比较激烈的。所以南京大行情不起来的话，河西南的状态，仍然是一手压二手的局面。
另外，第一波买房的群体，现在到了置换的阶段，小面积的换大面积，大面积的上大平层，所以二手房出货量，不会少。还是那句话，很少有人会直接拿出1000万买房，想买大平层，必须释放手中的筹码。这个过程，会拉低二手房价。
再一个，河西南的内部，已经开始分化了。以前谁有学区，谁没学区，好像影响挺大。现在不同了，都有学区，除了南外就是南师。最后拼的是资源，是产品。品质好，拥有独特资源的，比如江景资源的，会加分不少。当然，对于品质一般的刚需房，江景几乎很难加分，这就是赢者通吃。你很强，那所有的因素都是利好。你不强，硬加利好也没用。
现在河西南的新房，大部分还是挺好卖的，个别卖得比较一般。其实就是选择多了，既然价格差不多，能买好的，为啥非要买差的？只要好的还有，差的就不好卖。所以不管河西南，还是大校场，你不能垫底，垫底必然出问题。二手房也是一样，品质好一点的，价格比较坚挺，品质大路货的，二手房价也就5万多点，升值很大吗？涨幅还不如马鞍山的好房子，根本提不上筷子。
这就带来另外一个问题：宁为鸡头，不为凤尾。南京这种状态，已经持续很久了。什么意思？
即便在河西南，在大校场，如果你的楼盘处于尾部，品质不行，户型不行，各方面比较拉，那房价还是上不去，因为你垫底了。
而在另外一些热度没那么高的板块，比如我们讲到的新玄武、鼓楼滨江、江宁核心区，这种人口稠密区，热度比河西南、大校场还是差不少的。但只要你的产品做上去，未来涨幅会完胜河西南、大校场的底部楼盘。
一个楼盘，不可能满足全南京930万人口的需求，你只要在方圆3公里做到最好，就够了。城市也是一样，前几年，有人说成都不行，因为成都只吸引四川人，江苏人不会去的。这种逻辑就是形而上学，你去不去的，又能决定啥？只要把四川人吸引住，就够了。比如郑州只吸引河南人，合肥只吸引安徽人，云云。面不需要搞的太大，你能在一个小片区整明白，就非常好了，基本盘就扎实了，无需看东看西。看的越多，眼高手低，反倒最后啥也没捞到。
对吧？楼盘也是这样，在一个人口稠密区，哪怕周围都是安置房、老破小，你只要把产品做好，满足周围3公里范围的改善需求，一提到这个盘就有面子，那就够了。需要那么多的规划，高大上的说法，就是定向吸引改善客户，就够了。
前两年有人说，江宁只能吸引江宁的客户，市区的人是不会去江宁买房的。然后呢？江宁优质次新房价稳的一批，稳住基本盘，就够了。华北、东部、西南、华南的客户来不来，无所谓，但你家门口3公里范围内的客户不来，那就慌了。就是这么个逻辑。
所以，河西南的垫底楼盘的房价，与差一点板块的龙头盘的房价，价格会逐步拉平，乃至反超。而河西南最好品质的房子，价格也会飚得更好，内部会产生较大的分化。
大校场的逻辑也一样，不要因为你在什么位置，就能如何如何，长江后浪推前浪，品质会越来越好。反正现在也不限价了，躺着卖房的逻辑早已行不通，还是在产品方面多下点功夫吧。
本文部分图片来自河西南生活圈，感谢