简单谈谈，南京位置超一流的共有产权房，到底能不能买？- 大数跨境

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简单谈谈，南京位置超一流的共有产权房，到底能不能买？

楼市科学家

2022-06-15

导读：关注楼市科学家

最近，位于大校场北侧的共有产权房观泓雅苑火了。有多火？

来访客户很多，关注度很高，点燃市场热情。

观泓雅苑实景图

先看项目的基本信息：

南京市今年首个共有产权住房试点项目——位于南京市秦淮区观前里1号的观泓雅苑，将推出514套房源，6月1日已经开始报名。

所谓共有产权房，就是保障对象与政府按不同产权比例“合资购房”。

此类政策性商品住房，政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，实行政府与购房人按份共有产权。

简单地说，就是买房人和政府共有产权，买房人拥有部分产权，并且只需要付出对应产权部分的钱。

不过，这房子政府是不住的，只有买房人住。这也就意味着，买房人可以用比市场价低的多的价格，入住一个完全属于自己的房子。

而且，共有产权住房能和周边那些很贵的商品房，享受同样的配套。也就是说，你买的共有产权住房，和附近的豪宅可能为同一学区。

买入成本低，并拥有不输给普通商品房的居住体验，共有产权住房才有较高的关注度。

以观泓雅苑为例，该项目户型约75㎡起步，主力户型为约82-89㎡的两至三室，均价3.2万/㎡，申购人与公有权人按照8:2的比例，共有产权。

主要户型图如下：

户型设计方面，整体还行。毕竟主打小户型，没法搞横厅双阳台啥的。75㎡两室，麻雀虽小，五脏俱全，功能性还是可以的。82㎡和88㎡为过渡户型。89㎡的三室，户型跟商品房无任何区别，卧室有飘窗，户型方正，堪称户型王。115㎡户型，餐客厅还是比较大的，小改善问题不大。

再看这个楼盘的位置和基本配套，确实没得说。金基望樾府不远处，能差到哪里去？

地段一流，且近地铁，位于秦淮区观前里1号，东至G122地块、南至石杨路、西至御水湾花园、北至规划道路。

从具体位置上来看，项目就在秦淮河畔，北侧距地铁5号线石门坎站（在建）直线距离仅200米，隔河对望南部新城豪宅居住区，周边紧邻毛坯限价高达44500元/㎡的纯新盘金基G112地块，与豪宅为邻。

还是一个河景房，环境还比较好。

价格方面，观泓雅苑共有产权住房销售均价为32062元/㎡。单套销售价格将结合房屋楼栋、楼层、朝向等因素，在均价基础上实行一房一价。

申购人购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目开发建设单位南京壹城万基危旧房改造有限公司（以下简称“壹城”）作为公有权人持有。

此外，这个盘明年（2023年）4月份即将建成并毛坯交付，相当于准现房！

好了，不少读者询问，这个盘，到底能不能买？有没有投资价值？其实，大家想问的是：自住确实满足要求，但我还想升值快，到时候卖房的时候，还能赚一笔，起码不能输商品房太多。

对吧？问这个问题的，普遍想了解有没有保值增值功能。我简单说几点：

第一，共有产权房，本质是一种人才房，人才房也是安置房的一种，但人才房与普通安置房不同的一点是：业主比较年轻，且多为高学历人才，业主素质不输商品房。那么人才房，有没有升值空间？也不能说不行。比如河西南的中和村，大校场的汇景家园，中兴通讯内部人才房，雨花核心区的贾西新苑，这些二手人才/安置房，不升值？

过去5年，买了南京商品房的，限价房不算，就看同样是3万左右的预算，总价200-300万，无非是买板桥、岔路口、青龙山、将军山、方山、麒麟、桥北....赚了吗？扪心自问，赚了吗？基本没赚，以赔本为主。既然同价位的商品房以赔本为主，你是有啥自信，说共有产权房不如商品房有投资价值？逻辑不是这个逻辑，不要瞎比划。

当然，也有人说金基望樾府在旁边，倒挂3万，这就有点扯了。两种观点都不成熟，都要反对。

实际上，南京3万上下的房子，投资价值大的，很少很少。南京已经是房住不炒示范区了，很多业主都被套的嗷嗷叫，就不用加戏太多了。这么说吧，这个共有产权房的投资价值，比刚才提到的同价位的板块的商品房，还要高一些。

第二，有没有自住价值？自住价值还是很高的。位置确实很好，老城区，有河景，品质虽然比不了豪宅，但跟上一代商品房相比，也不落下风。居住体验，比买老破小强。这个没问题吧？居住价值，比买老破小强。

所以，投资价值高于南京二三线板块，居住价值高于老城老破小，资金占用还非常低。又能满足你的生活需要，何乐而不为？

如果你是年轻人，工作在市区，在软件谷，或者在城南、城东一带，住在观泓雅苑这边，上班节约了大量的时间成本，这些时间，可以做更有价值的事。同时周末还可以无缝拥抱主城的资源，跟住在远郊新城的体验，完全不同。

所以，如果你手上钱又不多，恰好工作范围在主城地区，为啥不买？不买这个，买南京其他200-300万的商品房，你就能升值，就能上天？几乎不可能。

所以，买房还是要放平心态，要求别那么多。南京200-300万这个区间，买房升值这事，本来就是奢望，与其追求不切实际的希望，还不如踏踏实实，找个可以自住，地段不错，满足工作、生活的房子。

你说呢？

报名时间：2022年6月1日-7月10日（其中线下报名为每日9:00至18:00）。

报名要求：面向在宁无房且符合一定条件的家庭、个人以及人才供应。

本市户籍家庭或个人

1、持有《南京市购房证明（本市户籍居民家庭无住房）》或《南京市购房证明（本市户籍单身无住房）》；

2、未在我市享受过产权型住房保障。其中，35周岁以下个人还需提供在南京累计缴纳12个月的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明。

非本市户籍家庭或个人

1、持有《南京市购房证明（非本市户籍居民家庭）》或《南京市购房证明（非本市户籍单身）》；

2、在我市无自有住房登记信息和交易记录；

3、提供自开具购房证明之日起前3年内在南京累计缴纳24个月的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明。

各类人才家庭或个人

1、持有《南京市人才购房证明》；

2、未在我市享受过产权型住房保障；

3、在我市无自有住房。

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