很多房企抱怨，在南京折腾几年，没挣到钱！
在南京，挣钱不挣钱，关键在于买地，如果地拿错了，哪怕你是大罗神仙，都没有用。所以南京买房，第一步就是选地段，选板块。而南京拿地，第一步也是选板块，选地段。
但鉴于过去几年南京市场不温不火，分化严重，确实有不少房企亏本，在全集团的地位越来越低，拿地的积极性也不算太高。但马上要拍的第二批土地，跟以前不一样。我们有必要定量计算，如果房企拿了这些地，到底能不能赚钱？
最近比较火热的是人居森林的两块地，讨论比较激烈。因为第一轮土拍流了，第二批又拿出两块地，大家不禁思考：到底行不行？我们不妨做一个简单的解析。
这两块地，有房企咨询，心里没底，想拿又有点不敢拿。那么这两块地的价值，我们不妨看一下：
去年，这两块地是要抢的，触顶摇号，地价超过了2.5万，而今年的起拍价格，只有2.055万，相比去年的地价而言，如果能以起拍价拿下，成本比去年低了4639元。这样的空间，无疑是巨大的。
可见，人居森林的地价，已经到了一个非常合理的状态。很多开发商担心，未来价格能不能卖到3.65万毛坯价？我觉得这个不重要，哪怕未来房价跟现在的市场价保持一致（3.6-3.8万精装），仍然有巨大的利润空间。因为这两块地比去年的地，位置更好，周边环境非常棒，没有什么短板，如果连这点信心都没有，还拿什么地？建什么房？
况且，这次人居两块地，即便触顶摇号，地价还是比去年便宜。
我觉得这两块地，开发商不要以底价成交的思维去看待，觉得好像没人要，自己勉为其难旁边观战，而是要解放思想，该抢还是要抢！你们都太低估南京市场了。这块地，其实值得抢一把，地价很合理了，账一定要算清楚。
再看燕子矶，这次也推出了3块地，江边的低密度地块不谈了，这个是定制地块，我们还是看普通住宅用地。
燕子矶我们以G32为例，其实起拍价和最高价，跟去年9月份的地块，基本一样，没有太大变化。毛坯限价涨了一点，但就涨了几百块，幅度不大。可见栖霞区对于燕子矶的地块还是比较自信的，相关地价保持平衡，你爱买不买。那么这块地肯定有房企想买的，只是地价能否超过去年？我觉得可能会略微低一点，但也不会太差。
最近燕子矶的两个盘，卖得还行，正常去化。城北的整体供应不多，燕子矶还是比较稳的。所以燕子矶的地块，我觉得压力不大，以一个非触顶非底价的价格拿下，是大概率事件。
再看江北核心区，核中核-健康城一带，以G07为例：
来自南京F哥
这块地，与仁恒挂牌的颐居G03一街之隔，各方面资质差不多。颐居G03当时的拿地价格是25169元，毛坯限价是40000元。而这次G07的起拍地价是23262元，最高限价是26600元。
那么这块地的价值，该如何评估？而且这块地还不限价，那么未来能卖什么价？
未来卖什么价，这个不好说，万一行情起来了，牛逼了，卖5万/平，也不能说不可能，只能说概率不高。那么现在能卖什么价，这才是最关键的。
大家都预测，颐居G03有了仁恒的加持，这块地能卖4.5万/平。那么其他房企如果跟颐居一样，也是25000元左右拿地，我给出的评估结果是：直接躺….
仁恒能卖4.5万，你也能卖4.5万？仁恒4.5万，普通开发商卖4.3万就烧高香了。所以这块地的总和成本，不建议抢得太凶，周围的地块太多了，而且这还不是核中核，位置其实挺一般的，预期不宜拔得太高。
这块地的拿地成本，建议控制在2.4万以内。不限价，并不意味着自由定价，市场不接受，你上不了天。所以这块地会被仁恒压制，你的售价，要明显比仁恒便宜，才能卖得过仁恒。即便没有仁恒，这个区域还有好几块地出让，竞争压力还是挺大的。
所以这边的地，能拿，但要考虑周围的竞争对手。
我们再看江宁的一块地，在百家湖东。这块地拿出来，说明江宁真的急了，再不把压箱底的好地拿出来，南京楼市的流量，将与江宁彻底无关。
来源见水印
这次百家湖推出的G51地块，确实属于江宁核心区了，周边有一些工厂，当下的界面还有待改善，未来该区域有CBD规划。
这块地的起拍价，是22980，最高价应该是26134左右，也不限价。
那么这块地的价值，怎么样？这么说吧，这块地的价值，要明显高于江核G07。这时候又有人说了，卧槽，原来你是个江核黑，江宁核心区的价值，能跟江北核心区的价值比？
能比！而且未来3年仍然比较强势！
江宁核心区，目前的局面是人等房，想改善的人很多，但根本没啥房。而江北核心区的情况反过来，供应非常充沛，但投资客消失，去化不算太快。当然还是比较健康的，不差的，但与百家湖饥不择食的局面相比，不太一样。
所以这块地的价格，按照精装4.5万的方向去报，市场是可以接受的。前提是你产品要做好，如果拉了，那江宁人虽然饥渴，但不是傻子，产品拉了客户一样不认的。
所以整体上看，这块地的争抢的程度，要高于江北G07和G08等地块，不信到时候我们看。
最近有不少房企，尤其对南京不太了解的房企来南京看地，也跟我做了一些沟通和交流。河西、南部新城，大家比较明确，都想拿，赚钱未必多，但肯定不亏。但对于南京的新一线板块，感觉把握不住，尤其是江核、宁核、燕子矶、人居等，价值评估飘忽不定，心里没底。今天我花一点时间，把这个板块的地价、未来的售价做一个简单的评估。其实仔细一看就发现，不少地还是挺值得拿的。一些地块看起来没那么耀眼，但还是那句话，没有卖不出去的地，只有卖不出去的价格，只要成本足够低，就能立于不败之地！
其他地块，我建议各家房企自己好好算算，还是有惊喜的。买房，也可以参考！整体上今年的地价，比去年520还是便宜的，有价差。712南京土拍，不会太差，未来可期！
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