半年数据出炉，一片哀嚎！
NO.1|壹
上半年的最后一天，杭州土拍爆了！
45宗地块全部成交，其中12宗触及中止价进入一次性报价和摇号环节，10宗有溢价成交，23宗底价成交。最终经过一次性报价后，本轮土拍的总成交价已经达到了557.1亿。
这意味着，上半年杭州土拍总金额达到了1522亿，全国第一。
实际上，1522亿，相比去年已经不太行了，与去年上半年（2042亿）相比，今年杭州的土地出让金下跌了约25%。但仍然位于全国第一，毕竟行情跟去年没法比了。
南京马上7月12日就要土拍，起拍总价约755亿，44幅地块和盘托出，也是大手笔。我预计南京土地出让金，应该可以拿到750-800亿之间，那么南京的土地出让金，到时可以达到1000亿左右。
1000亿跟1522亿的杭州相比，确实少了三分之一，但跟全国其他城市相比，仍然处于领先的地位，希望南京的土拍，也能够顺利进行。
不过，今天公布的南京卖房数据，却不容乐观：
2022年上半年（截至6.30下午21点30分）南京新房成交量38386套，较2021年上半年69116套的成交量，缩水超3万套！
其实，这个数据，也不算太差，3.8万套，如果下半年也这样，那全年也是7-8万套，很差吗？不算差。但跟去年上半年相比，确实差了不少。
3.8万套的房子，按照中位数300-400万套来计算的话，今年上半年买房总额大概在1200亿-1500亿之间。总房价还比不了杭州的总地价…
那么，今年上半年南京房子到底卖得如何？我们借助克尔瑞的相关数据来一探究竟！
NO.2|贰
根据南京网上房地产数据显示，截至2022年6月30日21:30，今年上半年南京新房认购8732套、成交38386套，与去年上半年相比（认购16261套、成交69116套），认购量、成交量双双大幅下降约5成，其中成交量缩减了超3万套！
当然，看认购量没有意义，半年的周期，要看成交量。确实缩水了很多！
其实，光看各区的成交量，也没啥意义，关键的关键是：库存/去化比。今天花一点时间，把南京各个区的风险，全部计算出来。
先看成交量数据，浦口区（含江北新区直管区去掉大厂，真别扭）卖房7781套，位列首位，然后江宁区6692套紧随其后。这说明，两江仍然是南京的卖房大户，毕竟房子便宜，面积也比较广阔。此外雨花台区、栖霞区也比较抢眼，秦淮、建邺加大了力度。玄武和鼓楼，卖房最少。
所以，玄武、鼓楼不行？我们来看库存：
上半年，江宁的库存最大，但销量只能排老二，所以江宁的风险还是比较大的，边角料楼盘太多，压力很大。浦口、溧水、栖霞、高淳、雨花台紧随其后，全南京最核心的四个区，建邺、秦淮、鼓楼、玄武，其实没啥库存。
要评价一个区域的销售是否健康，关键看库存销售比，看看现有的库存，到底要花多长时间：
南京整体的库存/销量比，是2.0。也就是说，南京当下的库存，2个上半年就能卖完，库存去化正好需要1年。这个库存压力，在南京各个时期，都算比较大的。毕竟以前5万套库存，都算多的。
以南京2.0的库存销售比来看，南京各区形成了两派：
高风险派：高淳、溧水、六合、江宁、栖霞，这几个区域的库存情况比较严重，超出了南京的平均值。那拿地的时候就要特别注意，尤其是前三名：高淳、溧水、六合，千万别拿地了，谁拿谁死，库存销售比太高，去化周期太长，堪称内卷的泥潭。这几个区，其实今年的地也卖不动了，建议先不卖，苦一苦自己，看看明年能否熬出头来。
低风险派：秦淮、玄武、鼓楼、建邺，南京核心四区，没啥风险，库存很少，但销量很旺，这些区域的地块，可以重点关注，当然热门地块可能要摇号，这就需要看运气了。以浦口为代表的江北新区、雨花台区，整体上还算及格，勉强超过南京平均线。
所以，南京整体楼市很困难，但各个区的情况又不一样，高淳、溧水、六合，是真难，比四线小城市，还难！
而且，如果南京不出现大的行情，这些区域根本带不动…所以，别折腾了。反之，鼓楼、玄武、建邺、秦淮，这四个区的土地和优质房产，要坚定买入，雨花台、江北新区、栖霞区，要内部再看看，分析清楚后再买入。
NO.3|叁
再看下具体楼盘：
根据克而瑞南京发布的数据显示：
第一名是河西中的颐和源璟，成交金额75.81亿；第二名是河西中的长江华府，成交金额75.47亿；第三名是河西中的海玥花园，成交金额53.19亿。
此外，在销售前20的榜单中，河西占了6个（颐和源璟、长江华府、海玥花园、金茂府、南京国际博览中心、仁恒江湾世纪）；大校场占了5个（金陵华夏中心、金基望樾府、金地大成雅境、金地大成汇文府、锦云台）；江北占了4个（金基中北映樾、中交锦方、晴翠府、天悦锦麟）；城北有2个（复地明日之城、星叶瑜憬尚府）；城南占了3个（仁恒城市星光、金基嘉玥、华润置地中心）
颐和源璟最后一次开盘是在4月份，186套房源共报名吸引了403人参与，整体中签率46%。最终除少量底跃外，基本售完。
在房企排行榜权益金额榜方面，颐居建设销售金额128.53亿位列榜首；金基集团销售金额111.54亿位居第二；金地集团销售金额72.48亿位列第三。
颐居建设今年在南京的项目包括有颐和源璟、颐和云台源筑、颐和铂岸江璟等，所涉及板块有河西中、河西南以及江北核心区，以改善为主。
NO.4|肆
最后谈谈南京的市场！
确实，南京的总房价没卖过杭州的总地价，但全国这么多城市，又有几个城市的总销售额超过了1500亿？确实不多。而且南京半年能卖3.8万套，全年7-8万套的量，很差吗？南京过去几年，就是这个量。
为什么以前行，现在不行了？比如2017年，2018年，销量也不行啊，但那时候咋觉得楼市很火呢？
因为那两年没房子卖，大家比较疯狂，南京库存在16年被干到底了，但土地供应还没上来。而这两年，南京土地供应量上来了，看卖地，是12万套的量，你只能卖7-8万套，最后只能形成库存。
所以，下半年的楼市，必须起来，不起来南京的库存还会继续增加。好在6月底的几次开盘，南京整体表现还是不错的，热盘都出来冲了一把。
下半年，南京的行情也不会起来那么快，病来如山倒，病去如抽丝，慢慢来，但9月份的时候，估计会有一个大的提升，我们拭目以待！
此外，杭州的市场，也不宜过于高估，供应量这么大，杭州采取了价格低落户门槛来均衡，整体上还算健康，但等这波限价房消耗完毕后，后面的市场还是走向平稳。
我们都有光明的未来...
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