今天不长篇大论了，就谈几个问题：
1. 今天南京的土拍到底是什么情况？
稳中带凉，凉中有温，基本上达成了战略目标。南京土拍上半场结束，拿到了900-1000亿的土地出让金，方方面面还是满意的，战略目标已经达成。所以这次南京土拍是成功的。
2. 这次感觉很多南京本地国企托盘，南京市场是不是不太行了？
这次地方国企占比确实很大，南京基本上把能够动员的力量和资源，都动员起来了，这是事实。但杭州没有本地国企接盘？苏州没有本地国企接盘？合肥没有本地国企接盘？尤其苏州，这次土拍，本地国企接盘的比例，比南京还要高不少。
两次土拍之后，长三角的格局是：
杭州：1500亿拿到手，遥遥领先；
南京：900-1000亿，日子也不是不能过；
苏州：两次土拍拿到500亿，但大家都说苏州回暖了…反正土地市场确实没回暖；
合肥：从合肥网友的反馈来看，感觉合肥要爆，情况比南京好很多，但仔细一看，两次土拍只拿了500来亿。当然，这个数据已经超过去年全年。
所以，南京拿下的这900来亿，不能算很差吧？应该说还是非常不错的了。
3. 上周你的预测准吗？有没有达到你的预期？
这个，我们必须要验货。7月7日，我们文章中明确指出，这次土拍大概有4-8块地触顶摇号，总的土拍金额拿到700亿问题不大。今天看来，5块地触顶摇号，拿到727亿，宏观上是对的。
微观方面，也有不准的地方。比如大校场的纯住宅地块，我估计是要触顶或者接近触顶的，但实际上没有。我的预测比实际乐观了5%左右，这一点不太准。
4. 大校场这次纯住宅地块为何没有触顶？
今天土拍之后，很多人说大校场凉了。其实不准确。首先大校场的几块地，4块地中有3块是配置了商办的地块，这些地，即便是最牛逼的G27，也属于勾地范畴，因为商办地块很多开发商算不清账，也没有能力。所以3块地G25，G26，G27，100%底价成交，这个没有争议。你说这几块地凉了，不客观。
G24是纯住宅地块，有参考意义。这块地，我之前认为要竞争的激烈一些，但事实没有。这几块地，有个缺点就是靠近绕城高速，噪音影响不容忽视。此外，G24地块的建设，受土山机场有影响，机场不搬迁，你封不了顶。所以综合来看，开发商还是比较谨慎。
不过，这次土拍确实也给南部新城提了一个醒：供应确实比较大了，内卷的压力有所上升。后面拍地的节奏也要关注。
不要考验任何人，都经不起考验。大校场现在还好，如果下半年继续推太多地块，会有压力。
5. 河西YYDS，下半年河西还会拍地吗？
经此一役，南京对于河西土地的依赖性，就更强了。如果下半年市场还没有出现彻底好转，河西可能还会加大供应力度。河西南、江心洲，楼盘会越来越多。这些新盘，不至于卖不掉，但一旦8成首付挡不住，对于二手房的打击和压制，还是比较大的。如果新房无需首付八成，还不算难买的话，高价二手房就不太有竞争力。所以河西的整体供应，也值得思考。
当然，如果下半年转暖，河西的压力就会小很多。
6. 雨花铁心桥和人居流拍了两块地，怎么回事？
其实，无论是铁心桥，还是人居森林，这次都是保一块，丢了一块，有点可惜。其实底价成交，开发商是有利可图的。但最后还是流拍了，原因有两个：
首先，雨花台区没有强势的本地国企接盘，接不动。相比而言，江宁的本地国企实力就比较强，颐居这次重点保江北，栖霞有栖霞建设守护，没有其他开发商接盘的时候，他们都能接住。但雨花台区两块地，都没有实力国企接住。所以不是说江宁江北这次比雨花强势，我觉得大家都差不多，关键是你有没有找到人接。
再者，雨花这几年的供应，确实大了一点。还是那句话，你不能考验市场。我们以软件谷为例，华发、龙湖、合肥城建、安徽伟星，这就四家了，如果不流拍，就是5家。5家楼盘都是面对面，距离非常近，这个竞争着实比较激烈。所以流拍一块，隔壁房企也松了一口气。
不过这里我再说一句，无论是金基拿下人居，还是伟星拿下软件谷，这两个楼盘未来还是有钱赚的。地价比隔壁楼盘便宜太多，能操作的空间太大了，问题不大。
7. 燕子矶这次经受住了考验，感觉还行？
燕子矶确实表现稳健。其实很多人咨询3.6-3.7万的板块，青奥、燕子矶、人居、仙林湖、上秦淮、河西南岸，这6个板块中，谁最强？我们也多次强调，燕子矶的稳定性，应该是里面最好的。上限不讲，下限是最高的。新街口以北，新玄武也快结束了，就燕子矶一锅蜜，整体上确定性比较强，还可以。
8. 南京土拍这么多地，下半年还有两轮，拍这么多干嘛？
大家注意，今年南京的土拍，是有目标的。目标2300亿，这个目标，实话实说，今年难以实现，目标太高了！我去年就判断，南京连续多年2000亿的日子，已经一去不复返了。土地拍太多，供应大，房价就稳不住，有下降的趋势；不卖地，地铁、道路、新区建设、楼堂馆所，钱从哪里来？看财政税收，都已经萎缩的相当严重了，土地出让金再出问题，那就意味着发展基本躺平，啥也干不了了。所以：
不卖地，亡财政；多卖地，亡房价；现在起码地还能卖，先保住一头再说。很多二三线城市，地也卖不出去，房价也崩了，烂尾楼一大堆，一头也没捞到。留在南京，您就先偷着乐吧…
9. 这些地方国资背景的房企，会真掏钱吗？
要真掏钱的。国企接盘，其实也分多钟，比如：栖霞建设就拿了多块地，人家是专业的房地产公司，品质、操盘能力都是实力强劲，这类其实就是专业开发商，无需替他们担心。还有一类自己操盘不多，未来可能要跟其他房企联合操盘，或者干脆转让给其他房企。
比如，几年前南京土拍也非常冷，江宁国企拿下了禄口5块地，随后又把这5块地转给了房企珠江。现在珠江正在苦哈哈的深耕禄口，确实也挺难。但这种模式，还是比较清晰的。
10. 南京救市，救了个寂寞？
不能这么说，救市还是起作用的。如果不救市，现在的市场会更差。其他城市，也大差不差，比南京强的城市，其实也没几个。我举个例子：
南京市场这么疲软，今年上半年的新房销量，在全国大城市中，还排名前列。在整个长三角，竟然是第一。所以数据一出来，一些房企集团就压南京的公司，你看南京新房卖的这么好，为啥你不能多卖点？其他城市更卖不动。所以南京的一手房，二手房的量，还算可以。由于供应较多，它不算太火爆，但你要横向对比，南京市场也没那么差，不宜高估南京市场，也无需信心崩塌，房子还是有人要的。
11. 对于南京土拍，还有没有其他补充？
基本上讲完了，但我要补充一点：一年2000亿的时代，过去了，真的过去了。房地产市场，就这个样，即便后面有提振，也不会大涨。老百姓现在手上是真没钱了。有房企反馈，现在看房的，很多资质一般，首付款和还贷能力，都下降了很多。体制内降薪，房地产降薪，码农也降薪，三大买房主力收入都降了，现在是真不敢加杠杆，安全第一。所以房地产能够平稳增长，是最好的结局，这就意味着南京的土地出让金，可能只支持1500亿左右。哪怕今年超过2000亿，明年还是这个问题，供应太多，市场就会调节，逼迫你减少供应。那么在这种情况下，南京一定要学会一件事：低成本运转城市。
南京以前的财政、土地出让金比较充沛，但成本也巨高。无论是修地铁、过江通道、建新区、企业补贴，南京都投入了很多资金，但成果如何？投入产出比如何呢？这一点非常重要。有的家庭，年薪20万，日子过得有声有色，吃穿住用行，孩子聪明，还拿奖学金，也不用操太多心；而有的家庭年薪40万，感觉多了不少，但花钱能力不行，这边花花，那边搞搞，孩子一年投10万上辅导班，成绩还不见起色…举这个例子就是想说明，不同的城市，成本不同，效率不同，投入产出不同。在资金量没有那么充沛的前提下，南京一定要做一个高效的城市。少花钱，多办事，最好花别人的钱，办自己的事。而不是反之…
