今天借一个机会，谈谈南京不同区域的买房供应特点和买房人的画像情况。浓缩成一张图，就是南京买房人气质图。
这张图，有一点不太客观，就是没有把“土里土气”、“傻里傻气”、“拉里拉气”等略显负面的词语用上，因为一旦用上，就会引发舆论反弹，好处是博得较多的流量，但坏处也显而易见：容易形成鄙视链，浅薄了一些。
今天趁着这个机会，把重点板块的买房人气质，稍微梳理一些。还是那句话：为了防止鄙视链的套路，太差的板块，我们就不提了。
先说四大城区：鼓楼、玄武、建邺、秦淮，这几个区挺像，但有一些区别：
首善之区鼓楼区：如果说南京有一个区可以称之为“厅里厅气”，除了鼓楼区，其他地方的买房人，真有点不配。鼓楼区是整个江苏省厅局级干部密度最高的一个区，没有之一。
而对于鼓楼的楼市而言，其实有两个需求：
一个是二手学区需求，鼓楼区一直站在食物链顶端，哪怕未来学区概念减弱，鼓楼区在全南京的学区号召能力，仍然是统治级的。
另一个是新房，这块鼓楼区表现稍微弱势一点。在建邺、玄武、秦淮都有大片新板块开发的时候，鼓楼区新的增长点，目前还找不到。最近在鼓楼不错的位置的一个改善盘，本来机会不小，但户型设计着实拉胯，我看了一下销售情况，两个月卖了一成多，基本宣布脑死亡了。这么好的地段，产品不行，只能把市场拱手相让。
什么叫厅里厅气？首先你的产品，一定要达到厅局级的享受，但现实根本达不到，指望下面的老百姓高价接盘，基本不太可能。鼓楼区的资源在全南京遥遥领先，但从鼓楼滨江开发、湖南路地下街等关键项目的推动情况来看，或许困难很大，但侧面也说明推动力很一般。个别开发商也没有了解客户需求，就是想随便糊糊得了，最终以一塌糊涂的结果收尾。
其实，鼓楼区的房子，贵点没事，关键是要把产品做好。目前有可能改变产品现状的应该是金基皓樾府，我们拭目以待。
玄武区与鼓楼区比较像，都是南京核心区，山水城林，自然资源非常好。作为南京市政府所在地，是南京的政治、文化中心，局里局气，或许是最重要的标签。
目前玄武区的资源，都砸向新玄武，现在新玄武已经基本没地了。目前招商局中心项目打的火热。
有人问：目前新玄武地不多了，会不会人走茶凉，像鼓楼滨江那样房子卖完就没有声音了？
如果房子卖完，声音肯定要小一些，这个要承认。但周围没地了，是不是真的是坏事？
5年前，南京买房的逻辑还是空地逻辑，空地越多，代表越有希望，未来一片大好；空地越少，代表腾挪空间有限，天花板比较低…大家都比较流行谈天花板…
其实，95%的人奋斗一辈子，都没有摸到自己的天花板。城市、板块也是一样。时代变了，人口逻辑变了，楼市逻辑也变了。有空地是好事，但如果空地太多，也意味着风险，即：你有没有能力，把高端购买力引过来？能，空地就是希望；不能，空地就是农田…
所以在新玄武这个地方，空地现在确实不多了，但空地不多，板块建设也基本成熟，没有烂尾风险，在当下一切求稳的目标下，反倒成了优点。
比如空地比较多的秦淮区，虽然叫“贵里贵气”也谈不太上，但一起步就5万的档次，确实不便宜。
相比新玄武，大校场的发展天花板更高一些，但这两年烦恼也挺大，比如几个楼盘的竞争，会非常非常激烈，而整个板块的氛围其实非常焦虑。
为什么现在的大校场非常焦虑？不焦虑的楼盘有两种：一种是不愁卖，当日日光，还焦虑啥？比如河西头部楼盘。还有一种是焦虑也没用，根本卖不动，除了躺平别无选择。而大校场大部分楼盘，已经做不到当日清盘，有的卖的还比较一般，处于努努力就能上去，稍微放松一下就要被竞品偷袭的这么一个阶段。
所以，大校场的楼盘，目前都不敢坐以待毙，一旦搞不好，就要杀个销售祭天…
其实，河西虽然洋里洋气，富里富气，但氛围也在逐步紧张，没那么容易了。尤其到了8月份，如果限贷政策真的放开，那河西还是yyds，大家还是会高看一眼。如果南京限贷暂时还不敢放开的话，那真不好说。其实河西也不是所有楼盘都首付八成，江心洲及河西南个别盘首付已经比较亲民了。
江北核心区的气质，比较复杂，但再复杂，投资客占比还是偏重的。环顾南京所有的板块买房群，江北核心区买房群，对于南京这座城市的发展，关注度最高，也最焦虑。很多买房人，恨不得自己下场去招商引资…7年了，咋还没个龙头企业？
“地铁太慢了，产业太慢了，高楼太慢了…”买了房子的人群，本质就是江北新区的股东，对于当下南京的发展，非常关心。因为只有南京发展好了，才有增量放到江北，只有江北发展好了，自己的房子才能保值增值。
不过，我也给江北新区打打气。最近一周，我都在青岛避暑，天气是真不热，然后就考察了西海岸新区。作为排名在江北之前的西海岸新区，可能南京买房人不太了解，但其实各项数据都稳稳地压江北一头。我看了几天发现：还是江北新区前景更好一些。当然，西海岸新区的房价，也比江北新区便宜，但尽管便宜，从长期的涨幅来看，江北新区还是能够压西海岸新区一头的。
其实根本的原因无他：西海岸新区与青岛毕竟隔了个胶州湾，这是大海；江北新区与江南隔着长江，虽然长江也很大，但你没法跟胶州湾做对比。江北新区从南到北，都可以均匀地接受江南资源的导入，这一点优势非常明显。另外江北新区核心区虽然比较荒，但想超过西海岸新区的城建，难度不大。
所以也无需太过于焦虑。楼市不行也不是一家两家，全国楼市都没尿了，要求不要太高。赔的少，就是赚。除了浦东，天府新区等少数国家新区，其他的国家新区，都是以跌为主。
雨花台区的气质，科里科气是雨花台区自己说的。其实这个词最先是合肥提的，人家是科学城，又有科大加持，所以叫“科里科气”顺其自然。而雨花台区的软件谷，要向数字谷转型，这就要求雨花台区不但要聚集码农，而且要在科研领域，聚焦更多的人才，档次要提上去。
目前雨花台区的主要供应有三块：雨核、软核、人居。三个板块中，雨核与软核竞争非常激烈，但还是能卖的动的。人居目前稍微困难一点，虽然跟河西南确实很近，但宣传效应还没起来，需要进一步努力。上铁·淮风晓月销售业绩非常好，多加关注！
限于篇幅，其他板块的气质，就不再多说了。一些不太正面的气质，咱们也不提了。感兴趣的朋友，可以在评论区补充。
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