谈谈南京的豪宅 、学区房、新区...
楼市科学家
豪宅：仁恒江湾城的房价，好像降了。南京大平层，将何去何从？
确实，仁恒江湾城最近无论是一期、二期、三期、四期，目前成交价都有所回落。仁恒江湾城是不是不行了？针对这个问题，我简单说3点：
1. 二手房成交价，有高有低，这个很正常，不同景观，不同楼层，不同装修，价格有一些差别是合理的，不能因为一套房成交就谈涨了或者跌了。
2. 全南京的房价都在跌，豪宅就可以走出独立行情？通常情况下，还是有可能的。但如果南京房价继续下探，那么豪宅的房价也很难独善其身。楼市的分化和楼市的统一，是相互作用的。鹤岗的刚需盘崩了，鹤岗的豪宅就能卖得贵？也很难。所以要看两者分化到什么程度，分化多了，就会统一，统一多了，就会分化。天下大势，分久必合合久必分。目前南京楼市分化已经到了临界点，如果楼市行情还不改善，改善盘的价格，也够呛。
3. 豪宅市场的独立性，主要是人设溢价。我反复说，豪宅之所以是豪宅，品质和资源，不可或缺。但市场上会不断的出现挑战者，只要花钱，品质会越来越好，豪宅会越来越多，南京市面上的大平层比比皆是。不要说河西，燕子矶高科就要打造200㎡大平层，都是好房子，这就会产生分流。河西内部，也有海玥的竞争，所以豪宅一定要做第一，第一有人记住，如果第八第九，老百姓记不住，那豪宅的身份标签，也就谈不上了。
总结，豪宅能够引领一个时代，一旦过了那个时代，豪宅就会走下坡路，这是自然规律。一代更比一代强。当然，我没说江湾城要走下坡路，可能个别房价又起来了。但可以观察观察了。
最近不少学区房的持有者，问这个问题的比较多。过去几年，即便在上涨期，我认为学区房的购买原则是：学用不炒。你用到了，那就买，用不到，就不买，很简单。不要妄图炒学区房。
第一个压力，就是国家政策，这个确实力度比较大，但我认为政策不是最重要的；
第二个压力，就是出生人口下降的不可逆规律。这个太难了，出生人口已经岌岌可危，这意味着5-6年之后，愿意接盘买学区房的家庭，会越来越少，而最可怕的是，每个人都知道未来人口会减少，所以在买学区房之前都会问自己一个问题：这套学区房，5年后卖给谁？如果大家都这么想，价格就会出现波动。
第三个压力，全南京都在挂牌南外、南师。以前随便挂个普通学校就算了，现在南外南师都挂上了，没办法，要卖地。虽然南外南师很多都是假的，但即便是假的，由于新房的居住条件不错，上个南外分校，也不是不能接受。毕竟，南京中产的四大标志：买“核心”板块，住贴牌仁恒，开BBA国产车，（孩子）上“南外”分校....这日子也不是不能过。
在这三重压力之下，南京的市区学区房，目前看整体的大势，就是均衡化。成绩肯定是鼓楼的好，但焦虑感没那么重了。年轻人自己都想躺平，鸡孩子的，都是对自己比较狠的...
南京这两年，四面开花，战线拉的很开，有点顶不住了，规划落地越来越慢。这个不怪南京，全球的经济就这个样，慢一点是正常的，但发展慢了，必须有保有压，很多新城的建设，进入到了新的阶段，必须加快收敛。
紫东核心区，很多人说是因为谁谁谁，现在凉了。其实这件事的本质不是这么简单。紫东核心区淡出视野的本质是：南京已经无力多面开花，必须压缩一部分新城的建设，正好紫东核心区碰到了枪口上，被收敛掉了。建设还是建设，但层级和未来的美好想象，肯定是有折扣的。
此外，一些地铁规划，也被压缩了。这件事的本身也说明，地铁建设已经到了必须要砍掉一部分才能顺利建设的地步了。不砍你，就得砍我，零和博弈。当然你高价卖了地，画了大饼，最后没有落地，这就有点不地道。但事实就是这么残酷，能省则省，不宜把摊子铺得太大。
第一，必须确保型：江北新区。江北新区的沉没成本决定了，不发展不行，不发展损失更大，你可以叫沉没成本，也可以称为养寇自重，但没办法，体量在这里，面积在这里，巨量的投资在这里，不搞不行。另外紫东的淡出，也给江北喘了一口气。最近我看了江北新区的招商策略，很好，终于接地气了，终于不去旧金山波士顿了，终于不动辄牛津剑桥了。踏踏实实过日子，挺好。
第二，各区确保型：各个区的新区，各个区自己把握，比如秦淮区大校场，雨花区雨核等，都是区重点。区重点未必不如市重点，因为每个片区底子不一样，底子好的，不需要投入太多，顺势而成；底子差的，投入很多，未必能起来。这个我们上过学的都知道，高中物理有些人打死也听不懂，没招。
第三，战略放弃型，现在我不能说是哪些板块，说了业主会来我这骂街，但没办法，个别板块就是要缓缓，不缓不行。当一个板块的土地出让金，已经不足以对地块进行拆迁、三通等硬性投入的时候，除了躺平，别无选择。
这三个问题的本质，其实是一个，就是稀缺性。啥事只要泛滥了，就不稀缺了。豪宅是这样，学区房是这样，“核心区”，也这样。都牛逼，就是都不牛逼...
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