从江核砂之船开业，浅谈江北的商业格局....
楼市科学家
江核第一个大型商场--砂之船，终于开业了。今天第一时间赶到现场，走马观花地看了一圈，没有深逛。整体给一个打分：8分！值得鼓励。
这个商场，给我的第一感觉是：真TM大。从越江时代售楼处门口有停车口，但等了半天走不动，又开车转了一个大圈子进入另外一个停车口，整体面积惊人。回来查了一些参考数据：10万方，与江宁景枫的商业面积差不多大，体量还是相当可以了。
现场也有网友拍了不少视频，我们可以管中窥豹，感受一下规模。
进入商场，里面的人还是比较多的。我大概是下午6点左右进场，4楼吃饭的店冷热不均。成都菜望蓉城比较火爆，广东菜、越南菜略显冷清，整体定位中端，居家过日子也够了。
当然，砂之船的主题就是outlets，常见品牌还是要有的：
Adidas南京最大旗舰店；Nike江苏最新UNITE旗舰店；MICHAELKORS（迈克高仕）、UGG、+39意大利空间、DANIELHECHTER（丹尼尔爱特）、比音勒芬、路卡迪龍、navigare（纳维凯尔）、NAUTICA、JORYA（卓雅）、大雅家x EPoutlet等一批江北首店通通登陆，国际大牌云集。
其实国外的outlest，俗称打折村，都是一些国际大牌的过季型号，优惠力度比较大，逛的人很多。尤其中国人代购群体，很多人就呆在打折村，给国内的善男信女们淘到一些便宜的大牌。
Outlets这种模式到了南京，城东奥特莱斯与国外的商业形式挺像，到了江宁砂之船之后，商业模式就变成了商业综合体了。确实也有不少打折大牌，但更重要的是面向周围5公里的居民，成为一个综合性的商业体，解决吃喝玩乐等一系列生活场景。
Anyway，砂之船的开业，对于青奥板块、研创园、以及江浦部分区域是一个不错的利好。商业未必能抬高房价，但生活便利度高了，对于自住客户来说还是非常友好的。我估计未来一个月对面的越江时代就会好卖一些，毕竟这么大的商场在这里，就是一个流量入口，会导入不少优质客户。
那么，砂之船的成功开业，对于江北的商业格局 ，有什么影响？今天我们做一个简单的探讨。
整个江北的商业格局，不算六合大厂，基本形成了几个区域商圈：
桥北商圈：目前江北最成熟的商圈，依靠密集的人口和强大的消费力，桥北商圈现在搞得有声有色，甚至可以与江宁百家湖争夺南京第二人气商圈，目前已经进入比较稳定的状态，消费水平比较稳定，以中端消费为主。在整个江北，10年内不会有第二个商圈能在人流量方面超过桥北商圈的新势力。
核中核商圈：从规划能级来看，核中核商圈被人高看一眼。地铁4号线、11号线相汇，甚至可以导入鼓楼、玄武的客户前来消费。但目前核中核的人气不足，未来5年也未必能形成比较充沛的生活氛围，所以核中核的商圈暂时还无法成团。之前有附近的业主聊，为啥万象系商业还不开业？其实任何一家运营商，也不会提前开业，因为人口的密集度不够，开业后很难形成固定消费群体，盈利概率不大。
从规划上看，核中核地下城还有较大面积的商业设计，目前看还比较早。来日方长，不用过于着急，在人口密度还未达标，地铁4号线、11号线还未开通之时，不建议上得太快。放长线、钓大鱼，等区域人口上来了再开业也不迟。
虹悦城商圈：以虹悦城、宝龙、慕斯荟、金盛田...等商业体为主导，形成了一个小商圈。不过这个商圈其实就是虹悦城顶着，慕斯荟和金盛田已经很难在舞台中央表演，而宝龙商业体与虹悦城相隔有一定距离，两个商业体能否产生互动？其实挺难。名为商圈，但主导还是虹悦城。目前虹悦城的人气还可以。
雨山路商圈：龙湖天街主导。这个片区人口比较稠密，又是地铁终点站，有一定虹吸能力。地铁终点站本身就是一个人流导入口，加上龙湖天街的加持，未来区域生活配套还是比较充裕的。雨山路商圈很难冲到整个江北的头部商圈，但下限不低，运营起来难度不大，能够顺利循环起来。
城南河商圈：也就是今天谈到的砂之船所在地，未来旁边还有大悦城。大悦城+砂之船，就是城南河商圈的领头羊。砂之船主打中端，大悦城可能定位偏向中高端，有一定差异化。这个商圈在江北的优势还是比较明显的。
商业的本质不是规划，而是流量。流量大的商业，自然就会成功。城南河商圈的最大优势是，它有三个流量入口：
砂之船流量口，也就是今天开业的奥特莱斯，会吸引江北乃至南京城的部分人群；
大悦城流量口，大悦城的商业品质还是不错的，它也会导入不少人口流量；
城南河南侧的科技馆美术馆市民中心...以及融创规划的演艺中心、文娱馆。如果未来3-4年能够成功开业，那这个区域将是一个非常大的风口。
办事的，你要到浦口市民中心；家里有娃的，去美术馆、科技馆；年轻人，也会冲着娱乐IP过来体验。所以整个城南河商圈的流量，我认为潜力很大。但对于砂之船而言，它要解决的问题是：到了科技馆美术馆或者大悦城的流量，会不会同步导入到砂之船？毕竟相隔几百米，虽然城南河有步行桥相连，但步行还是略微远了一点。
如果能解决流量共享的问题，那砂之船还能再往前走一步。
那么，江北还有哪些商圈，很难取得成功？我认为有几个地方的规划，是存在问题的。
纬七路商圈：也就是隧道口到南工大这一段，起了个大早，赶了个晚集。从隧道口开始，启迪科技园现在迟迟未动，说好的乔波滑雪场基本泡汤，几乎没有翻盘的可能了。当然也有一些零星的商业，比如江畔附近的山姆超市等，但没有成圈。另外浦口大道中心位置，还规划了万汇城的北区和南区，其实当初都是奔着大型商业综合体去的，现在你相信能开起来吗？很难。
说的再细致一点，其实快速路两侧搞商圈，本身就很难。区域割裂，人流无法共享，很难聚气。扬子江隧道过来后的纬三路、长江五桥一线，其实都不适合搞商圈。这个没啥争议。
雅居乐汇港城：雅居乐汇港城在过去两年宣传要搞一个大型商业综合体，区域还设想了自贸区的概念，在南京自贸区获批后，计划大干一场。现在来看，自贸区这玩意对南京、对江北的发展到底有啥作用？目前来看，没有成果。倒是苏州弄得略微强一点。
这个商业体，很多人翘首以盼。其实大可不必，目前方圆3公里，没有居民，这种情况下想开一个成功的商业，只有两种可能：
一个是特色商业：比如开市客超市、outlets打折村等，大家开车过来消费；
另外一个是违法商业：大老远过来，想有点特色体验。显然这是不可能的。
如果是常规商业体，没有人口=没有商业，建起来也亏本，不可能的。任何事物，不能违反规律。当然，如果搞一些自贸区特色商品，比如把欧美日的当季最流行的产业放在这里销售，或许会比较火爆，但这个商场有这个能力吗？
所以别问了，问就是再等五年再看，靠南农大的老师学生了。
商业这玩意，跟搞足球一样，专治不服。你觉得你很牛逼，左规划一下，右规划一下，感觉能主导流量，其实谁也主导不了，只能顺势而为。住宅产品很简单，弄个南外就能卖了，但商业要复杂的多，搞不好，就要搞砸。尤其在当前阶段，南京的商业综合体规划，其实早就过剩了，能活下来的商场就这么多，新的商场开了，意味着有另外一家商场就会死，竞争之惨烈，超乎想象。
现在疫情管控正在放松，对于老百姓而言，未来几年没别的目标，就是搞钱。对于江北新区而言，未来几年也别乱搞，就是发展经济，培育产业，导入人口，其他事情可以放一放，钱用在刀刃上，把产业方向把握准了，千万不能浪费钱了。
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