南京楼市，正在迎来第一波大冲击！
楼市科学家
网上一片和谐，分别讨论着南京啥时取消HS，甚至和城市的治理水平挂钩，意思是谁先取消谁牛逼。当然山东抢了个先，不算，因为山东的网络形象一般，网友觉得不配。
楼市方面，11月份南京的新房、二手房成交都出现了反弹，河西成交量暴增，南京站稳7000套，比10月份多了1500套。杭州也成交了5000多套，也是一个反弹的行情。这说明，楼市从成交量来说，已经到了市场底（长期还需要观察）。
政策层面，越放越松，地产股节节攀升，一片欣欣向荣，大家对于未来又重新充满了期许，经济增长的预期，势不可挡。
当下的状况，仅仅是风暴前的宁静。未来3-6个月，我们将迎来第一波冲击，经济反弹我不认为会立竿见影。
如果存在感染的风险，上班是必须的，因为这是安身立命的根本，小孩上学呢？高中关键时刻不犹豫，幼儿园的小娃要不要去冒险？
一人吃饱全家不饿的年轻人，不怎么care这些，但家里有小孩、老人的家庭，即便放开了，也不会主动感染，虽然大部分都是无症、轻症，但你传染给老人、小孩，他们一定是无症、轻症吗？
所以，基于这个考虑，未来几个月的经济活动，不会立马反弹，有时候可能还会混乱一段时间。带着一家老小去旅游，去逛街，去售楼处看房...这些非必要的活动，在短期内甚至要收缩一点。
以前戴口罩，大家都是做做样子，检查完了就取下；现在戴口罩，是要好好待，因为健康现在是每个人自己负责了，不戴就存在风险。哪怕这个风险不大，但考虑到家里一家老小，没必要上杆子乱窜。
咱们的特点很明确：先观察下再说。看看别的城市出现了什么问题，医疗系统会不会击穿？是不是99.99%人毛事都没有？如果一切很安全，代价很小很小，那恭喜，正常生活就恢复了。反之，如果还存在一定程度的风险，甘蔗没有两头甜，但谨小慎微就是大部分家庭的选择所在。
所以未来几个月，春节前后，经济活动未必会回暖，售楼处的看房人未必会增加，中介手上的客户，也很难随叫随到...
商品流通：受疫情影响确实很大，这部分活动未来会活跃很多。郑州这么大的国家中心城市，产业结构偏商业流通，这几年直接被干下去了。什么烂尾楼啥的，本身就是这座城市的购买力跟不上了。
软件研发：其实影响不大，不行就在家办公，都有完善的居家办公软件，该写的代码一行也不能少。所以这部分人感觉日子过得还行。
房地产行业：房地产其实是一个综合产业，它是社会的投射。当社会大部分人感觉收入要下降，挣不到钱的时候，房价就会跌。反之，就会涨。
怎么说呢？未来2-3个月，我认为对于房地产行业是一个比较大的挑战，预期不能太高。量和价，预期要降低，不要认为放开了，经济立马就起来了。如果这么简单，但早就放开了，没有这么简单。
但尽管楼市会迎来第一波冲击，但冲击之后的楼市，我整体还是乐观的。一方面，南京的房价，已经降的比较严重了，河西有的盘降了2万，江核降了1-2万，南站、大校场、燕子矶、上秦淮、仙林湖...哪哪都在降。降到一定程度，就会有一个支撑点。目前江北新区核心区的房价跟合肥滨湖新区差不多了，其实也差不多到底了，还能降到两万？河西南降到3万多？不太现实。
第二个是南京的购买力，还是在的，也不算太差。最近跟某全国房企聊，南京市场很难，但还是他们遴选的全国十大重点城市之一，后面有机会还是会在南京拿地。如果长期看南京都不行了，那全国能行的不超过一只手，这就比较惨了。
YQ就像一场战争，战争非常惨烈，但战争之后的经济增长，往往还是可观的。秩序得到了重新梳理，也给更多人一个上升空间，关键是我们要撑到这个阶段，并把握住机会。
所以整体上，我觉得未来几个月，是一个买房机会。马上战斗开始，小作文横飞，大家又开始迷茫了，又开始没信心了，这时候的房价，可能会有一些漏可以捡。也就是说，比当下的价格还会更好一点，等秩序恢复得差不多了，楼市各项政策的威力开始显现，或许会进入一个恢复阶段。
当然，我说的是南京，不代表其他城市。全国的三四线城市，已经很难恢复了。南京这一轮大伤元气，房价与城市地位严重不匹配，其实也是过去几年土地压缩供应的一种反噬，这两年扩大了供应，身体吃不消了。但既然跌得比较多，那价格也比较合理了。
蹲得更低，是为了跳得更高；当然，也有可能永远蹲下去。但我认为明年上半年触底反弹的概率，还是比较大的。
另外一个数据是，南京今年的土地供应，其实也就1000亿，有几百亿是无效供应，放在那里不开发的，有效的地块就1000亿，大概是去年的一半左右，供应其实是压缩的，虽然这种压缩是被动的。
2021年，南京卖了2000亿的土地，新房市场大概是3500亿的规模；
2022年，南京卖了1300亿左右的土地，新房市场大概是2500亿的规模；
土地压缩了，销量压缩了，购买力也在不断积攒，明年上半年成交量出现一定反弹，我一点也不会奇怪。
关键的关键是，大家一定要安安稳稳闯过考验，然后在明年下半年左右会收获一些稳定的秩序，恢复到比较正常的生活。
危机危机，危中有机。马上要到来的一轮冲击，对很多人是考验，对另外一波人是机会。南京楼市到底还能不能挣到钱，我没有把握。但有一点可以确认：
但不管明年行情如何，我都要提醒同行一句：公众号自媒体的时代真的结束了，即便行情起来，我们日子也不会太好过。打败我们的，不是相互之间的竞争对手，而是更新的商业模式...
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