南京楼市已付出沉重代价！该触底了....

南京楼市距离小反弹的时间，不远了！

南京二套房，8成改6成，6成改4成，终于回到正轨，这意味着，南京楼市在遭遇现实毒打之后，终于放开了自我。

这条政策，有用吗？网络上的看法不一。实话实说，这条政策出的有点晚了。去年这个时候，南京二套房未还清要8成首付，现在变成4成，确实被现实逼的没办法了。

网络上，南京房价被继续看低，随手发了一条微博，100多个评论中，80%对明年房价并不看好。

等等吧，整体不看好的理由，就三条：

第一，南京这个城市不太行，食之无味，弃之可惜，房子跌的太多，产业发展一般，供应还很多，不看好。

第二，大家都没钱了，政策出的再好，也没啥用；

第三，人口出生率太低，长期房价没有价值，炒不动了；

这三条理由，有没有道理？我认为还是有几分道理的。尤其不少人在考虑，如果还要买房，还能不能选择南京？

不少资深投资客，正在加速逃离南京，他们被这波的跌幅，吓怕了。而正是因为这个理由，我觉得南京房价被夯实了，为何这么说？

最近三年，相比热点城市，别人涨了一轮，但南京没涨；

最近一年，相比热点城市 ，别人跌了，但南京跌得更凶；

也就是说，最近几年，南京房价的表现非但不突出，反倒拖了后腿。5年内南京买房的朋友，没赚到什么钱，去年买的还亏了一大笔。

我们来看下南京各个板块的房价回调情况：

河西中，二手回调不少，四大天王楼盘，个别房源回撤到5万单价以内，非常卑微；

河西南，不少小区成交价已经触及4.5万/平，比2016年的3.5万成本价，相差不远了；

江北核心区：润锦城个别房源从最高5.2万，回调到3万以内，暴跌2万/平，其他二手房下跌1-2万/左右；

仙林湖：个别房源已经从4万左右的价格，回撤到3万左右的档次。个别新房打9折起步，还送装修包；

人居森林：....

2万左右的板块，比如禄口、江宁滨江、桥林、汤山...全面往1.2-1.5万左右回调，状态非常不好....

你可以说南京供应量太大，人口流入不足，产业发展一般....等等等等，你说的都对。但南京房价已经回调的相当可观...

比如河西南，现在不少4.5万左右的二手房，非要降到4万以内，3.5万左右？不可能了。

也就是说，南京的房价，已经被社会毒打到ICU了，你可以说他这个人这也不行，那也不行，但人家都住院了，已经付出了相当的代价。还想怎么样呢！

当然，南京主城区域的优质次新、江宁、仙林核心地区 ，降的不算太多。但整体上热门区域，已经回调很大。

在这个的新的水平线上来评估南京楼市，我认为跌幅的空间非常有限了。

当然，这么分析感觉有点卑微，但没办法，南京已经不是全国响当当的楼市强市，但你再怎么看轻南京，明显比南京强的城市，又有谁呢？

强如深圳，这波回调力度也是相当之大，甚至更大。而网上爆吹的杭州，在搞经济方面确实有一套，但杭州二手房价已经达到4万/㎡，南京当下仅有3万/㎡，5年时间，杭州房价甩开了南京，得到了应有的回报。杭州楼市还能冲5万/平？我认为不太可能。未来一年，杭州楼市未必能跑赢南京，毕竟他们的基数更高。（我说的是二手房）

苏州均价比南京低，但苏州的头部板块，比如园区、狮山等区域，优质二手次新房价，不次于河西，基本上处于一档。好房子的价格，苏州甚至比南京更猛。苏州无非是边缘板块，价格更低而已。

至于天津、郑州、武汉、青岛等城市，他们的供应量比南京还大，经济发展乏善可陈，房价潜力比南京更大？不太现实。

所以我承认南京不是明星城市了，姿态已经非常卑微，但既然房价回调明显，那泡沫也挤得差不多了。

追涨杀跌，涨的时候非常想买，河西南卖7万，一堆人还说太低了。而跌的时候都在看空，卖4万还有人说不到底，这，就是市场预期。

但市场预期，是可以变的。比如奥密克戎，一个月之前舆论还说这玩意有后遗症，不能轻易放开；而现在，一大堆专家说毒性很低，相当于小号流感，连大号流感都不算了。

舆论的转向，有时候就是这么猝不及防。

所以没有什么重大利好，南京GDP明年也不会超杭州，赶苏州，但并不妨碍南京楼市的判断和看法。涨多了，就要跌一点；跌多了，早晚会反弹，这些都是最朴实的规律。

唯一的不同是，有人认为南京房价将从3万/平降到2万/平，而另外一些人在2.5万/㎡的时候就接了。

再一个就是供应量：南京土地确实有点泛滥，我们来看下，今年1-11月份全国各大城市的土地供应面积，其实挺有价值：

南京的数据是588万平，天津607万平，西安742万平，青岛704万平，合肥546万平，苏州439平。成都和杭州，略微高一档，大概是1200万平左右，是南京的两倍。

我承认，杭州的人口比南京多，消费力更强，但两倍多的供应量，杭州压力并不小；

今年南京、苏州、武汉的供应量，基本上腰斩了。而合肥的供应量，增加了5%。合肥的楼市确实健康，但这种健康是以土地压缩的代价换来的，今年供应量上来了，合肥的上冲势头，也被供应量给摊平了...

一线城市中，北京的供应量与南京相当，但北京人口是南京的2.5倍；深圳的新房比南京还低不少，但深圳的人口是南京的2倍。从楼市供需比来看，当然一线城市更健康一些，不过他们的房价也更高，调控手段更严格，勉强达到平衡。

上海很好，但上海过去两年涨的太凶了，原来南京两套上海能换一套，现在需要三套，还换不上。上海涨幅过高，还会涨？我认为需要消化下。北京比较有看点，房价比较温和，看看2023年是否有点机会。

整体来看，南京、苏州差不多，两个城市不温不火，供应量也压缩了不少，基本面也算还行。南京的跌幅，还是要比苏州更大一些，所以在这种情况下，南京的房价不宜过度看轻。

难道降到比青岛、合肥还要低的价格才算合理？大可不必。虽然南京在舆论是比较被动，天天被人吊打，但南京的实力，还是相当可以的。

现在各方面都放开了，2023年的主题词就是：恢复信心，想尽一切办法抓钱。高速增长的时代已经过去了，但中低速增长还是有的，发展还未结束，动能也还在。一旦经济恢复正轨，大家信心还是会回来的。

2022年12月份-2023年4月份，这个时间窗口内，还是要好好把握。

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