2021年的江宁楼市，亮点不多。200万人的体量，近3000亿元的GDP，拥有南京第二商圈，楼市稳定性非常强。
可惜，好地太少，除了推出边缘地块，核心区土地存储非常有限，这让江宁的楼市稳定性，都让利给二手房东，江宁很难从土地市场上捞到好处。
直到小龙湾地块的推出，与百家臻园共振，才将江宁核心区重新拉回南京主流市场。但很明显，这还远远不够，有点着急。
近期，江宁核心区域，推出了三块地，算是对这几年核心地块偏少的一点回应：
新增1幅商办混合用地、2幅二类居住用地，三块地都位于成熟片区。有多成熟？
根据文件，NJNBd052-02规划管理单元东至规划兴民北路、西至竹山路、南至天泰路、北至新亭路，总用地面积约25.20公顷。25公顷的面积，不算小了。
拟修改地块放大示意图，目前工程学院地块拆迁已完成；潭园西路以南即运营中的龙湾天街。
规划指明，结合地铁站点综合考虑地区实际发展需求，将收回工程学院地块规划为02-01地块商办混合用地(Bb)和02-13、14两幅二类居住用地(R2)。
修改前示意：
修改后示意：
备受关注的2幅宅地的具体指标，已经“明牌”。02-13、14面积共6.0公顷，容积率≤2.1，建筑密度≤20%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%。
也就是说，工程学院拆迁后，分割为3块地，一块商办，两块住宅。其中这两块住宅的容积率大概是2.1，未来打造20层上下的高层产品为主（估计）。
那么这块地性质改完，江宁核心区形成了三个比较重点的住宅区域：
第一块地：金融城G93，这块地就是大名鼎鼎的小龙湾地块，由金融城于22年下半年获得，据说住宅部分已经确定是仁恒操盘，打造江宁楼市的天花板。这块地位置很好，周围还有小龙湾水景，未来妥妥的江宁江湾城。
第二块地：是明月建设拿下的G91地块，地段也不错，周围配套成熟，人口众多。目前已经确定是朗诗操盘。这是朗诗玲珑屿之后，又一个全面操盘的朗诗项目。有朗诗加持，后面大概率打造科技系统，未来老东山区域的改善客户，可以重点关注。
第三块，就是今天我们提到的这个拆迁用地，目前规划调整，意味着马上就要拿出来土拍了，面积非常大，确实够江宁搞一阵子了。江宁老东山的改善链条，开始活泛起来。
这么一看，2023年的江宁楼市，还是比较可观的。百家湖的百家臻园，一炮而红，把180平米的大平层，赋予江宁改善圈层；然后等臻园卖完，小龙湾仁恒再次递进，江宁的高端圈层一网打尽。而朗诗G91以及即将出让的这块地，主要面向地缘客户。老东山购买力其实挺强，但好的产品不多，这次还是能满足需求的。
这说明，兜兜转转之后，江宁重新把目光锁定在核心区域，远郊板块的操盘难度大，投入多，不确定风险强，确实要悠着点。
有人说，老东山区域都是老破小，感觉城市界面一般。其实大家高估了城市界面的作用。尤其现在，买房人都是自主客户，地缘客户为主。一个区域的房子好不好卖，取决于周边人群的购买力，也取决于供需情况。老东山长期供应有限，早就进入了改善阶段，自主需求非常旺盛。这样的地段，房价稳定性其实还不错，不宜低估看轻。
2023年的江宁核心区楼市，稳健性还是不错的，以稳为主。这一波江宁次新房也跌了一些，但跌幅在南京不算大，江宁次新这波赢了南京大部分板块。但江宁楼市的健壮性和价值，好像直接被忽略了，吹的人太少，关键就在于核心区域新房太少，投广告的也少，媒体思考的也少，对江宁楼市的规律长期不关注，不学习，也没啥观点，导致江宁楼市长期被忽视。其实很多地段，不少楼盘的价值，还是相当可以的。
我记得几年前有人说，江宁买房不能投资...现在看，江宁不能投资，全南京都不值得投资，毕竟江宁核心区次新还不怎么亏，很多地段哪怕之前有倒挂，也没挣到钱。
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