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YQ原因，南站的整体客流量有所下降，整体经济活跃度，略有下降； -
南站的高铁站的属性，及板块联动的特质，决定了这个区域想建成区域商业中心，有一定难度； -
南站的优势是商务中心，即在这个区域搞产业，搞总部，非常好。但政府的相关规划层级，没有提上来； 再一个就是学区，本来雨外+雨花台中学无敌了，但现在搞了三个本部，资源稀缺性降低了..
但南站的优势也非常突出，包括南站的客流量，马上就会提升，这个板块位于江南主城的中心位置，比南站位置更好的板块，其实不太多。主要是最近土地不多，新盘非常少，炒作的热度一下子下来了，媒体也不吹了，略显落寞。
上一个热炒的板块，清盘后没人炒的板块，就是鼓楼滨江。但无论是鼓楼滨江，还是南站，底子还在。你住在南站，其实可以辐射的范围很广，在河西上班，在江宁上班，在软件谷上班，在新街口上班，都能住在南站。而且随着YQ改善，你在上海张江高科上班，在杭州未来科技城上班，也可以住在南站。我其实认识一些跨城市工作的群体，周一去外地，周五回南京，在南站附近置业，也比较方便。
就像一些在南京南工作的马鞍山青年，也有住在马鞍山东站附近小区的。
另外，南站区域的土地，在2023年，会稍微热一点。江宁片区去年已经推出了一块地，还有一块老地块，传出了新消息。
这块地，在2016年南京最火爆的时候，被万科拿下，当时为万科G46地块，后来又传出一些退地的传闻，各方面不置可否。现在来看，已经很明确了。
MCd080-10规划管理单元东至双龙大道、西至明城大道、南至秦淮新河、北至宏运大道，用地面积约103.43公顷。
修改地块东至中驰路、西至明城大道、南至规划支路、北至宏运大道，用地面积约2.53公顷。
该幅地块原本为商住混合用地（Rb），现调整为二类住宅用地（R21），容积率由≤3.2调整为≤2.1，建筑密度≤40%调整为≤20%，建筑高度≤120米调整为≤60米，绿地率≥25%调整为≥30%，取消配套公共厕所。
调整前▼
调整后▼
那么这块地，为什么调整，意味着什么？这给我们透露了几个关键信息：
1. 地价变化很大。当年楼面价高达2.7万，妥妥的南站地王。现在你重新拍，你能拍2.7万？够呛。说明南京2016年到2023年，7年了，南京地价没涨，还降了。这是南京地价的大趋势。
2. 为什么要调整？以前这块地设计为120米以内，容积率3.2，非常密集。现在控制在60米，容积率2.1。这意味着土地出让金会损失很大，由高密度商住地块，变成一个中密度的小高层小区，白白损失这么多钱，可能是因为限高问题不好搞，120米实在上不去。当时觉得土山机场很快搬迁，限高问题很快解决，从2016年到2023年，到现在还是没解决，但又想推地，最后只能妥协，把楼高降低。
3.商住用地，变成住宅用地。可以想象，2016年确实是南京巅峰，地价太残暴，商住地块价格都这么高，如果当时容积率低点，纯住宅，我感觉3.2万的楼板价都能拍上。但现在行情不同了，南站区域商业部分搞得一般，为了顺利出让，还是变成了纯住宅地块。
该地块前身就是万科G46地块，2016年该地块被万科拿下，楼面价27168元/㎡，2019年该地块的规划出炉，拟建4栋27-32F高层住宅及商业、办公。
时隔7年该地块迟迟未上市，本次规划调整，大家有点疑问：
是继续由万科来操盘？还是重新土地出让？我觉得从程序的要求来看，应该是要重新土拍了，具体怎么玩，还得知情人士来透露。
原规划
最后说一下，南站这个板块吧，优势是区位。劣势呢，就是这几年资源导入没有新的层次了。之前规划的350米摩天楼啥的，应该是泡汤了。现在就是踏踏实实过日子，不吹牛逼。地铁、学校、基本的商业都有，去哪都方便，这就够了。未来几年，南站也不是南京最火的几个板块，媒体的舆论声音，不会太强。这个没办法，楼盘越多的地方，广告越多，广告越多，曝光量就大。反之，楼盘少的板块，媒体没有义务，也没有动力帮你吹，因为吹牛逼其实也挺耗费脑细胞，不如搞点房价暴跌的新闻，流量更大一些。
就是这样的板块，整体上南京一线的咖位，还是能保住的。
部分材料参考辉哥说楼市，感谢！
