老乡别跑，快闭眼上车！
楼市科学家
最近，有两个角色需要上车，一个是房企，一个是买房人。
今天抽空把楼市、地市，做一个梳理，其中包含一些自己的判断，仅供参考。
先看土地方面，这周南京推出了13块地，起拍价166亿，看起来是13块，但实际上具有分析价值的，只有8块地，其中江心洲的加气地、江宁的社区用地、溧水的三块地，谁爱拿谁拿，基本上要内部勾兑，这些地块就不讨论了，关键看剩余的8块地，我来预测下形势。
第一块地，就是建邺区河西南江湾板块的G03地块，最高楼板价已经达到4.3万大关，还是涨了不少的。那么这块地也比较明确，肯定做豪宅。
这块地，不建议无代表作的普通开发商拿，当然你可以拿，拿了再找个有牌子的合伙人一起操盘，都可以。
这块地，情况很明确：触顶摇号。对，哪怕地价涨了，仍然大概率触顶摇号，你不买有人买。
大校场板块，作为南京头部板块的老二，实力还有很强的。G02这块地的楼板价最高达到3.55万，而去年伟星拿下旁边的地块，地价仅有3.0994元，比最高限价低了4500元。所以伟星现在应该非常从容，拿地人应该一战成名！去年我苦口婆心劝房企拿地，地价真的到位了，但房企太谨慎，就是不拿。现在这块地拿出来，你觉得会低价成交吗？根本不可能。
最近大校场的行情非常好，保利琥珀、保利文华、润鸿府，流速都非常快。昨天工作日我去了几家售楼处，人山人海，成交数据都是踏踏实实的，没必要吹牛逼。
当然，四叶草目前还有点困难，但其他楼盘都启动得非常迅速。春节前一些盘精装包几乎白送，现在你再去问问呢？基本上优惠力度很小了。这一周加我们主编微信看房的买房人已经爆满，感兴趣的可以看看，多少能拿些额外优惠。
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我估计，再有两周，主流楼盘的精装包优惠会全部取消，回暖就是这么快。
另一方面，想在大校场拿地的房企，有点多。目前在南部新城比较有影响力的华润、保利，都想继续拿。其他还没上车的房企，也比较着急，手上没货了。
当然，也有房企评估大校场目前比较卷，看到四叶草的状态，有点胆怯，这个很正常。但更多的房企很明确—抓紧上车！
这两块地，综合容积率2.26，还是比较低的。旁边的几个新盘容积率都是2.8，这两块地容积率2.26，可以做小高层，优势就出来了。
最高楼面地价32755元，比大校场低了小3000块钱。目前江心洲的状态有所好转，但气势上还没有形成规模，属于乍暖还寒的状态。由于区域供应量较大，房企对于江心洲的看法也有一点二元状态，看好的非常看好，不看好的有点不看好。买房人也是一样，非常分化。去年行情不好，江心洲影响比较大。
这块地，整体上我认为算是优质地块，大概率会进行多轮争夺。
雨花台区，是供应大户，这次有两块地非常引人关注。雨核的G05，是其中的一块。
目前雨核的供应不多，就华润云上润府一家，小户型基本售罄，目前还有141和170两种户型有序去化。这块地，据说有十几家楼盘过来看，地块不大，总价适中，而且对于操盘水平，其实要求不高，普通开发商就能玩，只要户型方面设计没问题，稍微适中一点，还是好卖的。
雨核现在还没有进入终极改善阶段，户型控制在150以下，110-120多搞点，还是可以卖的。当然如果政府允许，搞点100平的更好。
这块地，容积率2.8，肯定是30层大高层了，最高楼面价达到2.8万，敢不敢触顶？也不是不可能。因为这块地对于开发商要求真没那么高，谁都能过来看看，客户群也比较精准，拓盘难度没那么大，报名的房企应该不少。
再看G06地块。这块地，看法有点分化。在仁恒城市星光、万科朗拾取得成功后，不同的房企看法不同。
有的房企认为，万科仁恒能行，不开分销卖得很好，所以我也行，我要拿；
有的房企比较务实，因为旁边有高架等因素，拿地偏谨慎，如果操盘能力差，可能对标对面的恒大、中南，所以不拿。
但这块地迷人的地方在于：容积率仅有2.2，可以做20层左右的中等高层，起拍价格2.29万，最高楼板价2.63万，比雨核的G05，容积率低了0.6，楼板价还低了小2000。那么即便操盘有一定难度，我们不妨想象一下：
如果这块地的房价比雨核还低2000多，你觉得要不要买小行？密度更低...劣势是侧面有高架。
反正其他房企不清楚，我要是万科，我会去拿。朗拾清盘后迅速接上，对整个板块发展也非常有利。
所以这块地，尽管有一定不利因素，但便宜啊，为什么不拿？
最近软件谷的几个楼盘，卖得很快。无论是保利的凤起云台，还是宸阅府、伟星时代悦峰，信心都起来了，流速加快。凤起云台小户型直接光了，说明购买力还在。近期看房的抓紧添加主编微信沟通。
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再看南站G07地块，这块地属于江宁区：这块地，大家比较熟，2016年9月份，万科以总价20.3亿，楼板价2.735万的价格，拿下这块G46地块。
但由于种种原因，这块地退了，现在这块地高度和密度全降了，最高限价才15.25亿，比7年前整整低了5亿。说明限高问题，对南京土地出让金影响挺大。
6年前，这块地地价就突破了2.735万，而现在这块地起拍价2.5095万，触顶价2.8666万。我估计这块地的成交价格，应该与7年前地价差别不大，但考虑容积率降低因素，其实就算触顶也比7年前价格低。南京的地价啊，现在其实还没有超过2016年，一年的疯狂，7年都消化不完，可见地价的波动性有多大....拿错一块地，直接要命！
最近几年，南站这块吧，有点寂寞，楼盘少，发声少，感觉已经不在舞台中央了。由于地块在江宁区，学区的东外挂牌，认可度略低于雨花这边，这是风险。但地块不算大，想拿的房企也不少。
此外，江宁G08地块，在科学园这边，楼面价1.5万-1.7万。我看很多不了解江宁的楼V又开始说这块地不行了，其实这块地我反倒觉得好搞。一方面地价确实不算贵，能玩。另一方面科学园区域常年不供应了，地缘客户还是比较充足的。拿地不能跟风，做品牌可以去河西、大校场，但明星板块未必赚钱。反倒一些名不见经传的区域，由于地价低，只要能卖出去，利润丰厚。有经验的房企，操盘能力的房企，都可以上。
江北新区南工大非核区域，新区G01出来了，楼板价1.35-1.55万，地价还算有诚意，适合一些土地储备比较缺的房企来拿地。热度不会太高，但我认为应该会有房企来拿。
最近走访也聊了一下，一些房企对于在江北拿地，持怀疑态度，甚至发誓再也不拿了。一招被蛇咬，十年怕井绳，有点恐惧了。当然，江北的供应确实很大，竞争十分惨烈，但正是因为不少房企打了退堂鼓，江北新区尤其核心区释放了大招...
如果你是拿地负责人，你拿不拿？拿吧，竞争激烈，怕挂牌名校不管用。不拿吧，万一市场爆了，不就踏空了？
还有人说，江北不能光搞名校啊，要多搞产业，多搞企业啊。问题是搞产业的难度是搞学区挂牌的10000倍，能搞产业早就搞了...所以学区挂牌，目前是江核最后的反击，我觉得会有用的。
我们之前分析了，南京的头部房企：万科、招商、中海、保利、伟星...都很饥渴，所以南京第一批土拍，不会太差，应该说还不错。至于溧水的地怎么拍，不用咱操心，肯定有人接盘的。
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图片来自江苏土地等
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南京楼市大脑，科学研究楼市
