刚刚，官方又传来一则消息：汉中西路过江通道，终于来了！
据悉，项目将在2023年开展工程可行性研究，预计2024年完成工程可行性研究报告。
这条线路，对江心洲，对江北核中核，意义非常重大。
汉中西路过江通道距离上游南京长江（纬七路）隧道约2公里，下游扬子江（纬三路）隧道约2.3公里，是城市道路过江通道。该通道连接江北核心区七里河大街和河西区域汉中路，对生态科技岛交通影响很大！
过江通道规划示意
如果再仔细看一下，这条道路大有玄机，这条线路与其他过江通道相比，有很大的不同：
第一，这条线路效率很高，汉中路过江，直接到核中核，市区对市区，新街口对核中核，可以让江南江北的两大核心直接对话。其他过江通道，绕老绕去，一点也不直接。现在直接给你拉平。
第二，这条线路，不是快速路，不是高速，就是市区通道。南京其他的过江通道，全都是南京高速框架的一部分，强调的是车流分发。但这条线路没有快速化。一方面，江北的车流会更容易堵到江南，另一方面，这次江南市区没有嫌弃江北车流，来就来吧，堵了也认了，平等性更强了。
当前南京在建的过江通道，重框架，而忽视了江核。江苏作为散装主义大本营，南京深受其害，一直对江苏散装发展深恶痛绝；但与此同时，南京也搞散装主义，对江北新区也没有聚焦。甚至江北自己本身，也非常散装：既然你划分了核心区，为啥不把过江通道重点关注核心区，反倒集中在北侧：
和燕路通道、仙新路通道、龙潭通道，甚至马上开建的建宁路通道，都在北侧。当然，这些通道很有用，对于提振六合、大厂、龙袍、龙潭等板块的发展非常有利，但既然规划了核心区，在纬三路、纬七路、长江五桥日益堵车的当下，核心区新的过江通道动作缓慢，这确实有点不应该。
这条线路规划太晚，24年才工可，开通保底要2030年以后了，这就有点...
此外，对于江心洲来说，这条线路也非常关键。现在江心洲最大的问题是：它变成了江南江北的通道，江心洲与江南的互动，并不比江北与江南的互动更便利多少。我举个长江五桥的例子，看起来江心洲与河西中非常近，但实际距离，没那么简单。
江心洲与河西互动一次，成本到底有多高？
江心洲目前上下桥口就1个，在岛中部，由于与扬子江大道交而不通，想到落地到河西，需要到江东路才能出隧道，这一下子就是2.8公里，接近3公里了。而这三公里，要比武汉、杭州过一次江，成本还要高。
你能想象吗？江心洲与江南的互动成本，高于武汉、杭州南北两侧的互动成本。你现在知道江心洲的问题在哪了吧！
所以对于江心洲而言，需要1-2条单独的夹江通道，直来直往，无缝连接，不要弯弯绕绕，以最快的速度、最近的距离抵达江南，成为江南的一部分，这样的江心洲，会好很多。
大家注意，任何国家想发财，必须要参与国际循环，任何城市要崛起，也需要参与全国的产业链循环。而城市内部的板块也是，千万不要被边缘化，而是积极地参与城市的经济循环、产业循环和人口循环，南京的城市能级本来就不强，还遮遮掩掩，若即若离，这是不可能成功的。
所以江心洲要想搞好，需要1-2条单独的通道，这些通道，最好不去江北，就是江心洲与河西单独的通道，确保江心洲能够低成本地参与河西发展大循环。发展的关键就两条：利润是什么，成本是什么？南京发展最大的问题就是成本过高，打破高成本是关键。
也有人讨论江北的发展，成本比较高。这也是事实，江北发展的成本，高在哪？
其实，南京江面，没有太宽，但江南与江北的互动成本，就是很高，为什么？
南京江面，尤其核心区与河西之间，除了隔着长江、夹江，还隔着绿水湾、江心洲、绿博园。也就是说，江南如果搬运一次生产要素去江北（反之一样），需要克服5公里的空间转移成本（含时间成本）。但过江之后获得的收益是：大概5公里范围的腹地。长江江北到老山之间的距离，就是5公里，过于狭窄。如果老山往北挪5公里，那就是10公里的腹地，成本会大幅度摊薄。
杭州的过江成本是：克服1.7公里的空间距离，获得大概10.1公里的腹地收益。
武汉就更不用说了，江南江北各占一半，互相收益都还可以。
所以很多人说，南京的土地出让金这么多，为何城建收益不高？其实从整体的收益产出而言，南京的成本更高。且不用说其他隐形成本，说多了也不好。
但如果不开发江北新区，南京有更好的选择吗？没有。紫东成片的地块其实并不是很多，地比较琐碎。江宁已经发展到上秦淮，再往禄口摊大饼，说实在的交通成本也非常高，南京就变成南北油条状的市区，城市结构济南化、兰州化（东西特别长），城市聚合资源的能力也会下降。
所以在开发江北新区的同时，河西、大校场、江宁、燕子矶、雨核、仙林湖...都没有闲着，也在发展。这可能是南京散装主义的特质，但同时也是对于成本的一种分散投入。
也就是说，江北新区长条形的结构及宽大的江心洲绿水湾决定了，南京必须要花比杭州、武汉大数倍的代价，获得更小的腹地。拿南京与杭州、武汉对比跨江发展，不太合适。但目前南京也没有比江北新区更好的选择，只能一如既往地继续投入。
所以当核中核万象城和香港置地信息出来的时候，大家还是挺兴奋，真能形成一个区域中心，对江北的发展非常有利。但这个中心，仅仅靠江北本土消费是无法支撑的，要江南、都市圈一起拱卫。长条状的地理结构，容易新城多中心格局（类似于意大利米兰+罗马双核结构），核中核想一统江湖本身就要克服这种地理障碍。所以商家也深知这一点，万象城+中环是否会集中在这里铺排，更需要成本的测算和聚合度的问题。（注意：我没说这两家不来，请不要截图发微信群，再把我批判一番）
所以一个城市的发展，本质是空间地理与人力规划相结合的产物，但规划需要顺势而为，好好地去测算成本，选择最有利的方向去发展。
回到过江通道这个问题：
汉中西路过江通道，对核心区，对江心洲的帮助很大，非常重要。这是江南江北第一次近距离地绑定在一起。这条线如果通了，龙江、新街口一线会堵成麻花，但尽管如此还是规划要上，但时序上往后靠靠。也许，在规划层面看来，2030年后，江核发展到一定程度，谁堵谁不好说呢，龙江居住，核中核上班，早晨都堵在江北，也不是不可能...
最近一个月，江北发出了三支箭：
第一支，学区利好，已经落地；
第二支：金陵中环+万象城，这一支没放好，还没确定的事，拿出来说，有点操之过急，后面定了再宣传。
第三支：汉中西路过江通道，对核中核、江核鱼嘴片区的土地出让，比较有利。
距离南京第一轮土拍越来越近了，几个区都挺忙活。秦淮区搞论坛，雨花台区搞房企走访，江北新区搞利好释放，大家都很努力。努力，说明还有希望提升，而外围片区，早就躺平了。
大家都有美好的未来！
