谁能想到，南京最先没地的新一线板块，竟然是它...
最近这几天走访了很多房企，大家拿地意愿比较高，但同时也有一丝担忧：
南京各个板块的土地，实在太多了，源源不断，房价想大涨，其实也难。实话实说，能够保持小涨的板块，就挺不错了。比如：
河西南/江心洲：马上要推出5-6块地，剩余地块还能卖3年，如果商办改住宅，3-5年的量是够的；另外江心洲的土拍，我认为有点密集了，对市场不好。
南部新城：我们做过测算，大概还有13-15块地要卖，按照每年4-5块的进度，大概可以卖3-4年；
人居森林，现在卖了两块，后面还有9块地要卖，中北地块还没启动，感觉起码5年能卖完；
雨核：今年就推出3块地，量比较大，在北侧小区的西侧和北侧，还有多块地正在准备，还能继续操盘2-3年；
另外，软核还有几块地待拍，今年推出徐工D地块，西侧一块很大的储备住宅，东侧也有一块很大的住宅用地，一块顶3块。所以软核我感觉还能卖3年的地。
仙林湖：其实这两年供应量很大，湖东、湖西、湖南、湖北，全部有新房，从刚需到改善，应有尽有。今年还会推两块地...
上秦淮：还有大概2块地的余粮，不算多了，但上半年暂时不出让；
燕子矶：整体还算健康，在板块东侧和北侧，还有好几块地；板块西南侧今年也会出让土地；
核心区：土地较多，上限很高，伴随着的是稳定性略低...
所以南京除了老城，各个板块缺地吗？都不缺地。南京倒是有个曾经不怎么被看得起的新一线板块，竟然地荒了。
这个板块，除了最北侧还有一定待规划的住宅 ，麒麟科创的核心区域，也就是中央公园两侧的区域，住宅地块已经全部出让。
中央公园西南侧：三剑客，仁恒、金地、高科，前两个已经清盘；中央公园东北侧，华能拿下CBDG46地块，其他都是商业商住用地。这意味着麒麟科创园核心区域的住宅地块，正式进入收尾阶段。
而哪怕麒麟北部以后也推出零星地块，其价值完全无法跟中央公园两侧的楼盘做对比，差距巨大。
也就是说，仁恒操盘的华能G46，和高科紫麟景院，就是整个麒麟科创园最后的高潮...
问题来了，麒麟科创园，是如何从南京二线板块，跃升到新一线板块的？我还是那句话：要看大势。
南京的发展脉络，或者发展思路有很多：比如拥江发展，比如一核三极，都是各种重磅规划的代表。但在我看来，南京现在最大的增量区域，其实就在绕城公路这条线上。
绕城公路是南京的中环，距离老城不算远，可以及时有效的接受老城资源的转移。比如河西金融城就是市区搬过来的；软件谷是南京培育的；南站是南京与高铁争吵了很久才选择在这里，基本上是全国最成功的高铁站之一；大校场又是重点发展区域，仙林本来就是南京的科创中心，而麒麟科创园，就在这条弧线上。
中环最大的价值是：进可攻，退可守。经济增速高于8%，你建新城很容易；经济增速低于3%，大家都苟着，啥也干不了。而经济增速在5%上下，不高不低，那就退到中环左右，这就是这条弧线的时代价值。
麒麟在这条弧线上，房价比较弱势，别人都5万+了，唯独麒麟，还是3万+。原因是什么？这个板块与市区的联动有问题。
以前一提麒麟，总是跟紫东、城东联系在一起，好像麒麟就是紫东的一个板块，其实这种理解是不对的。麒麟作为新兴板块，它的主要发展点，还是承接市区的资源，多跟大牛的板块互动，而不是跟距离非常遥远的非主城板块生拉硬扯。
比如从中央公园，去城东南理工一带，也就2-3公里，到大校场南外，6公里，到南站，9公里，到新街口10公里...而麒麟中央公园去紫东核心区，也要10公里，而且，路不太好走...
所以麒麟科创园当务之急，是尽可能和老城区，和南站，和大校场，和软件谷紧密互动，把核心资源拿过来。
南通不跟上海对接，反倒与更远的徐州搞都市圈，有意思吗？而这两年麒麟的改变，就在这里：
在产业上，吸血主城资源，特别是中科院各类院所，并在此基础上又新增了中国科学院大学，这个IP很重要；这里用吸血这个词，不是贬义。一个新城想成功，必须吸，不吸根本发展不起来。河西能起来，不吸老城的金融资源，不把各家银行按着头拉过来，行吗？肯定不行。新区建设不好，首先第一条原因就是吸不着。所以在城市化大浪潮的晚期，麒麟能吸到中科院的各大院所，弄个大学，导入个华能，已经很棒了。
在交通上：打通了光华路，这点太重要。麒麟和老城的互动，绕城高速是一道坎，光华路把这道坎越过了，事情就好办了。另外第三批地铁规划出炉，麒麟现在成了地铁重点关照地区，而且无论是8号线还是S3，都是加强麒麟与老城，麒麟与南站、软件谷、河西的互动，价值非常高。相反，一些地铁线路，经过的板块都不行，老少边穷，菜鸟互啄，这样的地铁线路很难落地，没有价值，我就不点名了。
在供应方面：麒麟科创园，没啥地了。之前地卖的快，现在土地存储比较稀缺。这一点，就决定了这个板块的房价，还是能稳住的。在高速发展期，地越多，越有希望。比如有专家指出：渣土车决定未来，但这是有条件的，即经济增速不能低于8%，那渣土车越多的地方，确实越有未来。但当你的经济增速只有2%的时候，渣土车越多的地方，可能烂尾楼越多，参考郑州...
所以大家看待一个区域的发展，一定要注意约束条件。土地供应，太少了不好，但太多了也不好。在当前这个阶段，求稳比求进，更重要。所以土地稀缺的板块，稳定性更好，更扎实。
中央公园两侧，现在就剩下两个盘，一个仁恒操盘，一个高科主打，品质方面还是不错的，两个盘能否拔高麒麟的上限，目前我们还没看到产品，但整体而言，还是值得期待的。
仁恒操盘的麒麟华能G46地块住宅部分（B、C、D、J、K 分区住宅）规划出炉，规划打造12栋16-25F住宅，供应量不小。从外立面整体观感来看，相当不错。
据小道消息，项目将打造为三恒科技住宅，户型面积为99㎡、125㎡、143㎡、150㎡、165㎡、170㎡、180㎡。项目预计均价3.5万+/㎡，预计今年四季度上市。（具体以官方公布为准）
网传户型↓↓↓
99/125/143/165这几个户型不错，其他户型见仁见智，大家自行欣赏。不过这次G46的户型种类，感觉有点多，不够清爽。
我们不妨等等最后的官宣户型！我觉得麒麟已经进入改善时代，它的165㎡户型，应该比较受欢迎。
据悉，高科紫麟景院拟建6栋17—20层住宅，外立面采用经典三段式立面，臻选石材、真石漆、LDW-E双层玻璃、金属铝板等高质材料，呈现超高窗墙比以及前沿建筑美学。
产品规划上，打造89㎡、107㎡、132㎡、143㎡四大主力户型，融入全面屏开间、弧形广角阳台、度假式主卧套房等设计，专为高阶改善人群量身定制品质住宅。
89㎡三房两厅一卫的布局，总价比较友好，关注度很高。这个户型与市面上的89㎡，又做了升级。三个房间全部配置了飘窗，小户型，大空间，居住感受提升明显。
107㎡三房两厅两卫，有一定改善属性。大横厅、宽阳台设计，主卧为套房设计，各个方面配置了飘窗。
132㎡为四房两厅两卫双阳台设计。独立客厅+独立餐厅配置，功能性非常棒，满足二胎家庭所需。
143㎡为改善型四房，大宽厅+双阳台，空间奢阔。餐厅也能做到通透，北向采光不过。4个飘窗南北设置，延展了生活空间。这个户型在全南京143㎡户型中，都是非常优秀的。功能性、改善性兼顾，居住体验很好。
麒麟科创板块，目前就剩下这两个楼盘，好就好在两家楼盘开发商口碑还不错，价格不算高，麒麟板块又处于上升期，所以整体上去化难度不大。
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