最近，杭州、合肥的土拍非常热烈，南京第一轮土拍表现也还可以，但还是有一些看空的朋友表示担忧，如果销量不上来，南京土地可能要被房企拉黑...
这种看法，大可不必。过度看空，有可能踏空！最近我密集调研，发现房企对于南京的信心还可以，理由也足够支撑：
首先看销量：都说3月份成交量爆降，但从网上房地产数据来看，南京3月份认购量非常不错，主要是3月下半月行情有变，确实客户变少了。但这个变少，跟房企调价有很大关系。一边调高价格，一边压低中介佣金，还抱怨客户少，这有点双标；
再看二手房：南京3月份二手房成交量已经突破1万套，创几个月新高，非常可以。比杭州、苏州、合肥强多了。这些二手房卖完之后，后面不还得买新房？购买力又腾挪出来了。
最后看城市能级：3月份我调研了20多家房企，每次我都问一句话：南京到底还是不是你们的重点？只有1-2家提出想润，不是重点了。但剩余的房企，都把南京列为十大中心城市，必须重仓。
逻辑也很简单，南京土地都没人拿了，三线城市怎么办？不更玩完？都去杭州、成都等网红城市拿地？不现实。南京不是最红的城市了，这个咱不犟嘴，但我宁还是众多开发商的重点粮仓，绝不能轻易放弃，想来南京的年轻人，还是有不少的。
况且，马上要出让地的23块地，有不少地块房企兴趣很大，明确表示要抢的。
这23块地块，不是同一批出让，大概率是二批、三批出让，这些地块中，有起码4-5块地，是要激烈争抢的。虽然不一定触顶，但大家兴趣很大，都在摩拳擦掌，好好准备。
第一块必抢地：江心洲！
有人说，中海刚拿了一块地，底价成交。江心洲又拿出一块地，房企应该感觉压力很大才对。但实际上与大家的想法相反，这块新地各家房企都很感兴趣，光我了解到的，就有3家房企表示要不惜一切代价拿下，为什么？
江心洲市场的核心价值就是低密，如果是超高层，那确实有压力，但这块地容积率1.8，主打小高层，整体还是不错的。据说官方想让这块地打造成200平米上下的高端市场，价格尽量往上抬，抬到5.5万以上大家才满意....
虽然很多读者看着比较烦，但你想想这块地未来收割的是富人，是不是就坦然了？咱老百姓操富人的心干啥？卖8万才好呢...
不过实话实说，江心洲的低密地块，各家房企兴趣都不小，不信咱们就到时候看。这块地我估计第二批不拍，放在第三批，稍微等等再说。
第二块必抢的地—雨核A8
这块地，有万科G05抢地在前，A8地块推出，被抢也正常。这块地有点弧度，不如万科G05规整，但也问题不大。我在调研的过程中，起码有5家房企对这块地表现出比较浓厚的兴趣。
雨核这个地方吧，还算比较稳。你说它能飞多高，这个不好说，但就目前的经济形势，想飞高的，都飞不动了。那雨核的优势就出来了，起码不坑房企，如果卖不好，要在自己身上找原因，是不是户型设计有问题，是不是自己品质不太行？
所以有点自信的，想到这里碰碰运气。不过雨核下半年也有一个风险，就是土地供应量上来了，除了这个A8地块，小村DF也要拍，这么一来多家楼盘同室操戈，水平垫底的房企会有所压力。
但没办法，风浪越大，鱼越贵，很多房企还是想在这里挑战一把。
第三块必抢的地—燕子矶
燕子矶，现在成为确定性的代表词。南有雨核，北有燕子矶，都是拆出来的，都距离主城比较近，配套都比较完善，稳定性也比较强。
这块地，位于双地铁口不远处，交通比较顺畅，缺点是周围城市界面一般。但前有万科燕语光年全身而退，后有保利燕璟和颂强势拿捏，这让部分房企get到一个信号：万科、保利可以，或许我也可以。
燕子矶目前的供应节奏还算可以。其实在南京，哪有什么强势板块？板块再强势，一旦你供应上来了，都要玩完。相反，在一个成熟片区，供应节奏把控住，有那么2-3个楼盘竞争，大家压力都没那么大，都能愉快地卖房。咱们南京市场就是这样，无论哪个板块都经不起考验，土地一定要做好控制，不控制必死。
另外，软件谷核心区的地块，去年流拍过，今年不敢吹牛逼吹得太狠。不过考虑到保利凤起云台卖得飞起，时代悦峰去化也还不错，这块地我感觉还是有一些房企感兴趣的。另外板块内部的教育用地问题，官方也在积极解决。
不温不火的地块，也有不少。比如南京头部板块大校场，我做了一些调研，大家看法存在争议。有些房企认为，南部新城还是好卖的，想入。也有一些房企表示：供地节奏太快了，刚拍了一块，马上又来两块，未来竞争压力很大。
今年下半年，南部新城竞争将出现白热化阶段，南京600-1000万的购买力，要被大校场吸干了。但怎么说呢，富贵险中求，我想还是有一些在南部新城已经积攒较多客户的房企，会考虑拿地，毕竟自己手上的项目都快清盘了，团队都不用组建，直接转移到新地块，之前的老客户，再约一约，这就卖起来了，成本能控制住。
如果是一个纯新房企过来，两眼一抹黑，很多事情要重新来一遍，那成本就高一些，他们就会更慎重一些。
无论如何，南部新城还是南部新城，地还是很好卖的，无非是拍几轮的问题。
人居森林：略有压力
人居森林拿出3块地，感觉有点多了。我估计不会全部拿出来拍，如果一下子放量，市场可能承接不住。到时候鱼嘴没有把人居带飞起来，人居有可能把鱼嘴搞黄...
所以应该是先拿出来询价，有房企感兴趣，就多卖点，否则就少卖点。我最近有小道消息，人居有一些利好要释放，我们拭目以待吧，还是希望能顺利出让，人居发展进入快车道！
仙林湖——机遇与风险并存
这两块地位于湖北，地块倒不算大，但仙林湖的新盘，有点多了。湖东几个楼盘还在厮杀，湖西改善楼盘马上上市，湖南的终极改善今年年底要推出，现在湖北又冒出来两块地。
仙林湖的市场，相对来说封闭一点，内循环比较多，现在一口气推出这么多楼盘，市场到底能不能承载？
不管怎么样，对仙林湖二手都有压力。
还是那句话，关键看供需关系。就算南京触顶摇号的河西南江湾片区，上次很多楼盘摇号，但仍然有一些大型央企并没有参与，他们觉得南京顶豪市场其实竞争非常激烈，富人也没挣到什么钱，关键河西南生态公园南侧的几块低密地也要出来。河西南顶豪的竞争压力不大？我觉得也挺大...
其他板块的话，就不一一分析了。丁家庄、板桥等地块，要找一些房企洽谈一下，兴智板块估计也就低价成交。最近最苦恼的地块应该就是原紫核的低密地块：
这块地该如何估值？直接把开发商整不会了。你说它价值高吧，最近二手成交价格一般；你说它价值低吧，这种低密地块还难能可贵，青龙地铁小镇也在有序推进中，最近利好还比较多，暖风频频。但我觉得这块地应该不愁卖，应该有托底的，也不用过于操心。
整体而言，南京这23块地，冷热不均，个别地块要抢，大部分地块会低价成交，不排除个别地块在土拍前下架，整体上尚可以接受。
你学历高，你觉得南京土拍会如何？
