今天，终于抽出了一点档期，我们心平气和地讨论下南京土拍的问题！（有一篇被删掉了）
众所周知，614土拍没有如期进行，南京上半年的土拍，基本上已经结束了！
这意味着今年上半年，南京土拍的总金额，只有347亿，多年罕见的新低。6月25日，苏州还会进行一轮土拍，如果顺利出让，苏州上半年的土地出让金，将接近500亿左右。
无独有偶，成都的土拍也格外火爆，在南京撤拍的当天，成都8块地顺利出让，其中5块地触顶，最火爆的一块竟然71家房企摇号...这个就有点过分了。
所以我们必须站在一个客观的立场上去分析，南京的地块价值，到底出了什么问题？为什么房企开始如此谨慎了？
有人说，房企都在准备北京上海的土拍，南京这边被虹吸了资金，但为何成都没有被虹吸？这个不是关键要素。我们有必要一块地一块地拿出来分析，尤其是下一步，还需要做什么？
先看江心洲这块地，其实资质还是非常好的，容积率只有1.8，可以打造小高层产品。在大高层充斥的江心洲岛南片区颇为难得。起拍地价30458元/㎡，未来房价卖5.5万+当然好，如果卖不到，卖个5.2万左右，也不能亏本吧？亏不了的。甚至再稍微控制一下，卖个5万左右的价格，也不是不能玩...江心洲的价值，还是在的。
所以这就体现了目前江心洲片区的一点难点处，南部新城与河西南鱼嘴斗得很厉害，最后发现江心洲伤了...我觉得江心洲片区，需要做一定调整。怎么调整？
要改变江心洲作为江南江北通道的角色。目前江心洲到河西的便利度，不是很顺畅。每天早晚高峰，要和江北人民一起挤通道，尤其五桥片区，早晚高峰最堵的就是江心洲隧道一带，与富人岛的人设严重不符。再这么挤下去，在江北买房与在江心洲买房有什么区别？
江心洲要尽快解决夹江单独过江通道问题，要有1-2条单独的通道融入河西（不到江北），这样才能参与到河西发展的大潮中，同时还能与江北做区分。这对于江心洲的发展，至关重要。江心洲的未来，还是可以的！
再看雨核这块地，确实比较边缘了，起拍价格只有23156元/㎡，比雨核中心区域的地块价格，整整便宜了5000元/㎡，也就是说，雨核其他地块卖4.5万/㎡的时候，这块地可以卖4万/㎡，但因为周围有安置房和高架，被房企无视了，也比较可惜。
雨花核心区，一直比较火爆，这块地没拍，有情绪上的因素，当然我们也要考虑，雨核的地块，该怎么提振？
我觉得吧，雨核也好，软核也好，目前卖的还行，但还是要居安思危。目前雨花这边最大的问题是，教育资源不确定...
我手上有很多400-600万左右的买房人，买大校场、河西南，有点买不起，买雨花也想买，但因为小孩上学的问题，一直迟迟不敢决定。它不像河西南，除了南外就是南师；南部新城这块，目前除了南外就是南师，确定性太强了。新玄武也是，恨不得把学校的牌子贴到售楼处，做得比较细致。我觉得雨花这边吧，基础还是比较好的，如果能在教育资源这块再开放一点，就更好了。
现在楼市这个局面，大家买就买确定性，不要让被人猜！真金白银500万砸下去，问孩子去哪上学，你让人家猜，这是不是不太妥当？这块我觉得还是稍微优化一点为好。
江宁上秦淮这块地，也挺意外，容积率只有1.6，楼板价只有1.58万，未来可以直接做洋房，如果卖3.2万，还是有的赚的。按照之前的逻辑，这块地完全可以拿，但...
上秦淮2.0的进展，明显不如1.0。2.0隔了一条云台山河，配套进度就慢了。我每个月去上秦淮一次，感觉还是有点荒。上周我去现场看了一下，麦子刚收割完，但感觉收割的不太专业，马上估计又要种高粱了。
闲暇的地块种点庄家啥的，也无可厚非，对粮食安全非常有利，但如果一直主打这个乡村风格，对于买房人来说多少有点劝退的意思。几块地，该干啥干啥，一些教育配套、医疗配套，该上的就要上，不要拖太久...
现在买房人，一点耐心都没有，不要老想着买房人会过来舔。现在男女都互相不care了，不婚不育不买房保平安，你还觉得人家有时间等你慢慢搞？兴趣不大了。
所以三块地都挺可惜，在土拍之前，我认为几块地还是很容易出让的，问题不大，但现在比我想象的更困难一点。
但南京毕竟是南京，优质地段的优质地块，机会仍然很大，不能因为6月份土拍没搞好，就认为天塌了，楼市药丸，信心还是要保持的。不过要想楼市稳定发展，我觉得不管是房企也好，还是土地操盘手也好，最最关键的方法就是调整：
调整心态，调整姿势，调整动作。以前等着别人上门求，现在我们能不能求下客户？毕竟谁有钱谁才是王道。
对于房企来说，对市场要保持敬畏之心，多听听客户的意见，产品该卷的就要卷，你不卷，你隔壁的楼盘会卷，加料不加价，你就被卷死了！
对于土地操盘手来说，要调整心态，不要生气，要充分认识到，南京的土地市场，已经不是最受欢迎的TOP级城市了。不说上海杭州，苏州和合肥都在跟你竞争土拍资源（城市发展太重要了，土拍问题的本质，其实是发展问题，招商引资不突出，就是这个局面）。
这几年在南京被割的房企实在太多，市场一般，利润很薄，南京房企在集团的地位，在肉眼可见的下降。所以这事吧，我已经接受了这个局面，我不知道其他人接受不接受。抛开一线城市，我们也不是楼市最红的前3-5个城市了，认识到自己的问题，才能更好地做好服务。
对于大部分人来说，认清自己需要3个现实：接受父母的平庸，接受自己的平庸，接受孩子的平庸...只有这样，才能认清现实，重新出发！
当然，南京在全国城市中的地位，仍然是最优秀的那一批，但现在是非常时期，楼市、土地市场变化很大，再优秀的城市，也不能掉以轻心，唯有投入更多的资源，才能打动客户，打动买房人...
其实，实在不行的话，一些地块的价格，也不是不能调调...
