开始了吗？已经结束了！
今天，我到汇通路、人居森林等板块调研，与一些房企做了深入沟通，大家突然疑惑，为何小阳春这么快就结束了？
这件事的诡异之处在于，从今年3月中旬开始，售楼处的人突然就变少了！而且不是一个板块变少，不是南京一个城市变少，而是全国大部分城市的售楼处，在3月下旬，出现了来访量减少的状态！
所以从3月下旬开始，大家都在谈小阳春结束了，你现在宣布，是不是有点晚了？
但作为严谨的判断，必须要有严格的数据支撑，才能正确地判断当下的行情。所以上周的数据非常关键，南京的新房认购量，到底呈现出何种变化？
从统计的数据看，目前南京的新房认购量，开始稳定下来：
从春节后的认购数据来看，有两个高峰：一个是2月中旬，一周成交2113套；一个是3月中旬1939套，然后从3月中开始，南京的新房认购量已经出现连续4周的下滑。
但好的现象是：最近两周南京的新房认购数据有点滑不动了，也就是说，南京新房认购逐步稳定下来，保持在一周1000套+左右。
一周1000来套，基本上就是南京市场的常态，每个月差不多5000套的样子，其实就非常不错了。
一个月卖出4000-5000套房子，再加上个别月份的成交高峰，南京一年正好可以卖出6-7万套房子，这就是南京的体量！
这也是我长期的一个观点：南京房价想要保持平稳健康，一方面看大行情，这个很关键；一方面看供应，咱们南京的人口情况和人口流速决定了，这座城市一年新增6-7万套房子是合适的，一旦超过8万套，就会形成一定库存，对市场不利！
如果只供应6-7万套的房子，供应侧确实下降了，对于稳房价非常有利，但也会带来一些副作用：
1. 土地出让金：肯定会减少，这个没办法。前几年动不动搞2000亿，现在搞不起来了，需要控制在1000-1200亿之间，城建资金能否够用？这确实是个难题。
2. 部分新城新区建设暂缓：一些新板块、新区、新城，需要好好评估，是不是一定要供地？推地太多，会不会陷入泛滥的局面？不过考虑南京每个区都有2-5个新区的事实来看，暂停一些新区建设，也不是不可以...
所以这事有利有弊，看如何权衡。但从房企的角度看，很多开发商都有一个共同的诉求：土拍节奏不要太快！都快卷死了，内耗也非常严重。
后面的策略到底如何制定，我们不得而知，但南京的土地供应压缩，是不得不走的一条路，市场会逼着你压缩供地：
以前是ZF自己控盘，把地搞得少一点，土拍非常火爆。而如今，一个板块如果供地太多，开发商自己首先就不参与土拍了。最近南京很多板块都在推介自己的土地，效果并不明显，因为大家会算账，地块太多，去化就很慢，最后成本兜不住，成为一个死项目。南京的开发商，吃亏吃的太多了，所以大家的策略跟买房人一样：
“非必要不拿地”
“不是不拿地，要确保能盈利，才会拿地”
这样一来，市场就重新回归到平衡的状态了！所以今年我觉得南京的土地供应量，会有压缩的，这个不以个人的意志为转移。
二手房方面，南京的成交量仍然处于非常强势的地位：
来自我爱我家南京研究院
上周，全市二手房成交2963套（含高淳、溧水），环比上涨32.9%，其中主城九区成交量2788套。从成交走势来看，清明假期后，二手房成交量又回归高峰期，周成交量仍保持在3000套左右，虽然较3月有小幅下滑，但仍明显高于去年同期。
这说明，南京的二手房成交仍然比较活跃，表现比新房更加稳健。而我们都知道，二手房是一座城市楼市的基本盘，二手房成交活跃，代表着这座城市的楼市基本面，是非常扎实的。
尤其南京的二手房市场，长期压制杭州、苏州等同类城市，表现强劲。这次二手房触底反弹，也反映出南京市场的韧性！
所以虽然南京的楼市小阳春结束了，新房成交下降，二手房挂牌量有增加，但整体的流速是OK的，是能稳住的。从这个角度看，南京仍然是全国楼市TOP10级别的城市，如果南京楼市垮了，那三四线城市怎么办？更玩完。
从库存上看，南京本周库存73652套，较上周的73657套，减少了5套，基本持平。也就是说，认购量减少了，但供应量也减少了，所以整体上去化还是平衡的。
不过值得注意的是，小阳春前后，南京的库存结构，发生了巨大变化。我们先看小阳春初期的南京库存（2月6日）：
从这个表我们可以看出，从2月6日，到4月17日，南京各区的库存出现了明显变化，我把数据再突出一下：
这波小阳春，南京的整体库存下降了约2052套，其中江宁减少了807套，六合减少了754套，雨花台下降了468套，其他几个区库存都有一定程度下降。但南京仍然有三个区的库存，在经历这波小阳春之后，库存反倒增加了？
浦口区（含老浦口区+江北新区大部分）：增加了732套；
鼓楼区，增加了325套；
溧水：增加了230套...
这...说明要么这三个区的供应偏大，要么这三个区没有感受到小阳春...
鼓楼区的数据有点问题，因为2月份后鼓楼区就拿了两张销许，一个是皓樾府，基本上清了；一个是长江华府，但库存也没有这么大，是不是还有其他库存加进来？不得而知。
浦口+江北新区，以及溧水的情况比较复杂，整体还是盘太多，供应比较大，以溧水为例，我们来看看近期拿销许的几个盘的去化情况：
A楼盘：一套认购都没有。
B楼盘：一套认购都没有。
C楼盘：情况略好，去化三成；
D楼盘：3月底开盘，300多套房子，一套没卖？不太可能吧，这是没上传数据的节奏？实在有点看不懂了...
E楼盘：卖了一套，还没交首付...
F楼盘：卖了3套...
G楼盘：1套都没卖...
H楼盘：1月份就开盘了，到现在认购1套...
算了，不看了，再看血压上来了！你看，只要细扒数据，总能看到一些触目惊心的东西。现在溧水还动不动就拍地，我就问一句溧水：你也配推地？
所以很多人问我溧水能不能买？你看看数据就知道了，这个市场已经进入冰封状态，什么小阳春还是大阳春，跟溧水无关...
所以南京的小阳春，基本的感觉是：
超一线板块：艳阳高照；
新一线板块：感受到了温暖；
二线板块：听说有小阳春，来了吗？
三四线板块：对不起，我还在冰柜中，请加大电流...
现在小阳春结束了，也是针对超一线板块、新一线板块及部分强二线板块说的，南京的大部分房子，压根就没感受到小阳春。当然，全国大部分三四线城市，也没感受到小阳春。
现在小阳春行情彻底结束，超一线板块新一线板块，以及部分低价走量的远郊个别楼盘，慢慢卖，问题不大，仍然有机会。剩下的板块，基本上是死库存了！
再见，小阳春！期待盛夏的到来...
数据来自南京网上房地产
