疯狂改规划！南京这里的楼市逻辑巨变...

就在刚刚，南京江宁上秦淮的一块地用途改变了：

这块地，原来大部分是科研用地，而现在变更为大部分是住宅用地。这意味着上秦淮1.0的住宅面积将进一步扩大！

无独偶有，在朗诗玲珑新亭完美收官的同时，隔壁地块迅速推出，该地块大部分为住宅属性，预计下半年推出，江宁核心地段，又会上新。

话音刚落，百家湖北的一块地也修改了规划，住宅面积明显增大。预计这块地下半年会推出...

而在土拍市场，江宁核心区推出的地块大放异彩。招商G08（现在的璀璨璟园）和象屿G16全部触顶摇号，热度超过河西南和南部新城。

在今年年初江宁区规划的2023年拟出让的重点地块中，涉及到江宁滨江、方山南、吉山新城、汤山等远郊板块的地块，到现在还没有任何动静...当然，即便推出，可能也很难成交。

这说明，江宁的土地供应结构，出现了明显改变，南京的楼市逻辑和江宁一样，正在发生深刻变化：

• 由远郊新城，向核心区回归；
• 由远期规划地段，向成熟地段回归；
• 由普通品质楼盘，向高品质新盘回归；
  

注意，这不是江宁一区的变化，整个南京，都在出现类似的变化！

资源正在回流核心区！资源正在回流核心区！资源正在回流核心区！重要的话说三遍...

那么对于江宁来说，核心区在哪？

2017年，我首先提出江宁核心区的概念。那时候南京江核和紫核是官方力推的两大核心区，但对于楼市而言，我认为雨花和江宁的核心区，其实具有极大的抗干扰能力，可以走出独立行情，从此以后，“雨核”和“宁核”两个概念开始深入人心。

既然这个概念是我提的，那我们不妨来定义一下江宁核心区的范围：

江宁核心区示意图

从地理结构上看，江宁核心区是由将军山、牛首山、方山等丘陵合围地区，秦淮河居中穿过，冲击出一片难得的大平原，百家湖、九龙湖镶嵌其中，形成“三山环两湖，秦淮出大江”的壮美格局。

如果再细致分析一下，以天元路为交通轴，以秦淮河为生态轴，两条轴线将江宁核心区划分为四个象限：

百家湖-江宁的商业中心，地位不言而喻，生态自然环境良好，价值高地；

老东山-江宁的政务中心，政府所在地，老江宁人口聚集区，配套成熟，虽然城市界面一般，但改善需求比较旺盛；

九龙湖-江宁的研发中心。以东南大学和九龙湖国际总部为双核，要环境有环境，要产业有产业，要大学有大学，大有超越百家湖之势；

科学园-江宁的产业中心，周围大公司聚集，研发中心、产业园遍布。目前正在进行退二进三，产业升级，未来一片大好；

当然，从楼市角度看，南站江宁片区，上秦淮1.0也可列入江宁核心区。

在这个核心区范围，江宁楼市走出独立行情：在南京很多热门板块二手房价大跌1-2万/㎡的同时，江宁的优质次新，房价却能保持稳定，表现出极大的抗跌性，成为南京楼市一道美丽的风景线。

直到现在，南京很多买房人才开始明白，原来没有PPT规划的江宁核心区，才是真核心区...老百姓对于PPT规划已经谈虎色变，不再轻言相信...

其实，不是ZF规划不管用了，而是时代变了！经济增速如果常年保持在8%以上，城市资源可以快速增长，最大限度地分给新区、新城。而如今的情况出现了明显变化，新常态的增长，意味着很难有更多资源分给远郊新城，楼市必须向核心区域、成熟区域收缩！

而江宁核心区，就具备这样的属性：

• 3000亿+的GDP，就业岗位众多，大部分产业资源聚集在江宁核心区；
• 200万+的人口聚集，改善需求澎湃，大部分人口居住在江宁核心区；
• 江宁最优质的政务资源、商务资源、产业资源、教育资源、生态资源、交通资源，也聚集在江宁核心区；
• 关键的关键是，江宁核心区的土地非常稀缺，卖一块少一块，僧多粥少。否则江宁也不会疯狂变更规划...

这些因素决定了，江宁核心区优质新房在过去5年已经完全跑赢南京大势，而且未来5年还将继续跑赢！双赢=赢两次...

这么说吧，江宁核心区+高品质新盘，这两条原则一卡，基本上稳赚不赔。江宁买房，按照这个思路走就行了！

但随着朗诗玲珑新亭的收官，目前江宁核心区的新房供应非常稀缺，僧多粥少！难怪科学园双地铁盘招商璀璨璟园上周末公开，当天晚上人山人海，挤爆了！

璀璨璟园售楼处公开

很多读者咨询，江宁核心区的璀璨璟园，到底能不能买？不吹不黑，我们就细细分析一下，来看看这个盘是否具有成长性...

先看品质这块，璀璨璟园在区域是独一档！即便将对比范围拉到南京全城，在3-4万/㎡这个房价的级别里面，璀璨璟园仍然具备很强的竞争优势。

户型、装修、整体产品，都审美在线，做了大量革新！

这次璀璨璟园只做了两个户型：100㎡和135㎡，简单直接，可以刚需，也可以改善。

100㎡三房两厅两卫双阳台的格局，这种户型在南京比较常见，但一般楼盘需要105-110㎡才能做出来，璀璨璟园100㎡给你搞定，降低了总价。

大家看下入户玄关的长度，全城罕见，收纳空间太大了！我在现场拍了照片：

璀璨璟园100㎡样板间实景图

看到没，这个玄关分为三部分：金属壁龛+超大鞋柜+透明玻璃柜，这个收纳空间，我在其他楼盘的中小户型没见过这么大的。

金属壁龛中间配置了智能控制板，可以调节温度，控制电器，还能查看小区内摄像头；鞋柜中间配置了石材面板，品质感更好；玻璃柜后方还是客厅岩板，颜值很高。

璀璨璟园100㎡样板间实景图

客厅超大岩板占了一整面墙，还是非常气派的。而卧室的空间也非常开阔，大飘窗增色不少，有一定改善的味道了。

璀璨璟园100㎡样板间实景图

135㎡做了四房两厅两卫双阳台，这就是纯改善了！

面宽超13米，跑道阳台宽约10米，而这个大宽厅面宽达到6.75米，这显然是大平层的配置尺度。（现场有一个三房概念样板间，一个四房交付样板间）

璀璨璟园135㎡概念样板间实景图

再看主卧，空间感拉满！

璀璨璟园135㎡样板间实景图

再看厨房，清清爽爽，两个人做饭一点也不拥挤，大空间，大改善！

璀璨璟园135㎡样板间实景图

厨房餐厅一体化，厨房还有一个独立的岛台，未来都交付给业主，这在500万总价以内的南京市场非常少有，可以说诚意满满。

璀璨璟园135㎡样板间实景图

所以从户型方面，璀璨璟园的设计比周围次新房又迈出一大步！当然璀璨璟园之所以这么设计，本身底子也非常好，这是一个小高层产品，得房率接近82%（不算增送），普通高层得房率只有75%上下，怎么比？没法比。

现场沙盘其实就可以看出这个楼盘的一大属性—低密！我们就拿江宁核心区楼盘来说，九龙湖几个次新盘容积率高达3.1左右，一河之隔璀璨璟园，密度立马降下来了！

昨天看房的时候有一对年轻人反馈，招商的品牌、璀璨的品质、包括双地铁的区位，以及3.5万元的放风价，他们都能接受，觉得确实很好。就是不知道科学园这个小板块怎么样，在江宁核心区，这么成熟的片区，未来还有没有成长性？

翻译一下这小两口的诉求：我们不但想保值，而且想增值，跑赢南京市场！

璀璨璟园区位示意图

那么科学园现在要产业有产业，要人口有人口，要地铁有地铁，还是两条（1号线、5号线），那这个片区未来的增长点在哪？

在产业升级！

我不知道大家有没有去过江宁硅巷考察过，以前区域内工厂比较多，现在已经完全升级为研发中心、酒店、茶馆、写字楼、商业街...这事江宁并没有高调宣传，但这几年发生了巨变，城市界面大大提升！

我给大家看看几张实景照片。如果不告诉你这是哪，你能想象这是在江宁？反正我看到后吓了一跳，感觉到了巴黎...

江宁就是这样，一直很低调。做了很多事，宣传方面却不太多。其实未来科学园的发展方向，也是一样：产业升级，业态丰富，环境优美...形成一个优雅的生态住区。

这就是科学园板块的X因素，未来方向也非常明确。

另外最后提醒大家一下，招商这几年在南京的产品，确实变化明显。从江心印、到臻境，再到臻园，这三个作品拿到全南京市面上，都是代表作级别，方方面面做得都很到位，也获得了市场的认可。

而璀璨璟园延续了招商这几年的变化，直接把上海璀璨系复制到南京，已经在上海爆火的产品，在南京市场相信也难度不大。让南京青年享受上海青年一样的待遇，非常公平合理。

今天我们以璀璨璟园为案例，发现江宁核心区的楼市逻辑愈发清晰：

地段：核心区！核心区！核心区！非核不买！

品质：户型更好，品质更佳，密度更低，只买适合居住的房子！

跟随江宁楼市的逻辑变化，追求更大的确定性！江宁核心区楼市，越来越稳健！

目前璀璨璟园售楼处公开，感兴趣的朋友可前去了解，或者咨询项目金牌销售：江璟咨询，17361873701（电话微信同号）。

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