今天周末，我们聊聊目前的行情，实打实地谈谈感受。
目前来看，全国的楼盘其实都在等一件事：
当然，从目前来看，多多少少也落地了一些政策，比如放松限购、限价，南京基本上不限购、不限价了，这条政策对南京市场来说，没有太大的作用。
更关键的是舆论上的变化，就连天天呼吁征收房地产税的专家贾康，也调转枪头，开始呼吁救市了。
当然，我再次强调，贾康所谓的放开限购限价政策，对南京没有用，因为南京这个工具早就上了，其他城市放开，反倒有抽水的负面影响，所以这是我对所谓“史诗级救市”没有那么看好的原因。上海放开限购了，虹桥、前滩都能买了，你去不去？肯定一大堆人去，谁还买河西大校场？不过上海绝不会放得这么开。
最近一个大招，就是棚改。全国超大城市+特大城市，可以启动城中村改造了，这条政策，有用。
这里要插一句，3年前我们的话术还是“长三角唯一特大城市”，现在一看杭州、合肥人家也是了...
那么这个政策有多大用？取决于力度有多大。拆迁的多，创造的需求多，结合房票制度，就会给市场带来一波大的需求，就能为南京去库存。所以这条政策对于压低南京房产库存，大有裨益。
而且南京的城市更新重点区也非常明确，基本上就是这些红色区域。
昨天刚吹风，合肥就率先有动作了，明确3年内完成104个城中村改造，速度之快，令人咋舌。
所以合肥的进步，不仅仅是所谓的产业，更重要的是自信心上来了，心气上来了。老师提问，他在其他学霸还没反应的时候，就敢举手抢答，这就是底气。现在特大城市也混上了，在长三角各种场合都坐主桌，而且还经常说上句，城市地位完全不同了。
回到今天的主题，这个城市更新，强调要引入社会资本，所谓社会资本，其实就是开发商，让专业选手介入，共同提升居住体验。但从以往的经验来看，主要还是利好主城商品房+部分安置房的去化，太偏远的新区新城，收益有限。
所以这一波所谓的棚改，我们还需要等南京公布细则和范围，才能评估到底能有多大影响。
不过，又有房企开始算日子了，据说7月31日，又是一个节点，或许还会有政策...
天天数着日子等政策，这种煎熬感，确实不好受，尤其7月份，客户量实在太少了，大部分楼盘，在这个时间段选择了躺平，甚至冬眠。
冬眠，是动物在严寒或干旱的情况下，实在熬不过去，采用“假死”的方式直接休克，等时机成熟时再选择复活。举几个例子：
城北某盘（抱歉不能点板块，否则就会有明确的指向性，做人留一线，日后好相见），开盘遭遇滑铁卢，只卖掉了几套 （销许去化有不少是假的），目前据说实在不行就卖现房...
卖现房，意味着最近1-2年就战略性放弃了，先不搞了，等一两年再说，反正融资成本能熬得住。
其实，这种策略风险很大，你不卖，你的对手在卖，你的对手卖完了，ZF土拍继续，你永远都有新的对手，而购买力被消耗殆尽。
与其说这是策略，不如说这是无奈，打破头也想不出咋搞，咋搞都卖不动。
其实在一年之前，江北的某盘，开盘遭遇重创，根本卖不动。我们就跟操盘手聊，说咋办？对方说我们公司不差钱，就等现房再卖，到时候优势巨大....
然后，这个楼盘现在已经是现房了，然而客户比一年前更少了。我估计他们马上要启动二次休眠，因为即便它降价5000元/㎡，我觉得都卖不动....
再比如，在南部新城边缘位置的一个盘，秦淮河畔，销许也拿了一阵子了，但到现在为止一套都没卖，据说他们的策略也很简单：不行就等到现房再卖...
卖现房，几乎成了操盘手内心崩溃后战战兢兢给总部打报告的最后一个杀招，确实也没啥办法了，就是一个字：等！
啥时行情起来，啥时结束冬眠，所以现在比任何时候，都期待政策的出台。
那么对于未来几个月的救市和行情预期，我们做一点展望。当然，这些展望不一定对，不作为大家买房的参考，哪里看到哪里乐一下就行了。
1. 救市政策，小步快跑，会一直有，但是，没啥史诗级。
放开限购，对北京上海甚至是史诗级，对杭州影响巨大，但对南京，真没啥意义。但一些其他方面的政策，会时不时放开一下，整体上小政策储备是有的，但大政策，挺难。
你说还有啥大政策？契税减免？存量房利率降低？贷款买房交付后才还房贷？每一项政策都挺好，但每一项政策都是利益让渡，即它的成本由银行和ZF来掏，效果还未可知，ZF愿不愿意掏这笔钱？
反正三四线城市感觉不想掏这笔钱了，因为掏了也没啥用，大概率打水漂...
2. 南京楼市，进一步聚焦
每一家房企，都在画一张地图：可拿地区域地图，范围越来越小。最近我问一家房企，那块地不错，你们怎么没报名？人家直接答复：那个板块不在我们研究范围内，条件好不好的，我们不关注...
无论怎么救市，我还是要做一个预判，未来几年的南京市场，就是：
800亿左右的土地出让金+40-50个流速还OK的楼盘+3-4万套的新房供应量和成交量。
这三个指标，其实就是这座城市的基本需求量和供应量，多了不行。
六合新城、龙袍新城、高淳、溧水、龙潭啥的，不在这个讨论之列。我觉得无论出任何政策，都与这些区域无关。
800亿左右的土地出让金，已经相当好了，城投硬着头皮接盘的这种不算，后面怎么玩都不确定。
就这么大规模，多了不行。如果今年棚改力度大一点，顺便可以去一波历史库存。南京其实很多库存，是“死库存”，丧失了流动性，可以直接开除了。
至于7月31日有啥大政策，这个，就要等两天了...我感觉也没啥。