江核的热度，有所提升！
最近，江核又让人陷入纠结：
1.江核滨江的地，到底拿不拿？不拿吧，好像真便宜了不少；拿吧，又怕卖不动；
2.如果拿了地，到底做多大的户型？做小户型吧，对不起滨江这个地段，做大平层吧，富人不来咋办？
9月底的土拍，大家都看到了，确实没有开发商敢拿地！
这三块地，可以说算是江核最好的地块了。容积率只有1.6，可以做小高层+洋房，这个要比南部新城容积率2.4的小高层+洋房要从容的多，是真正的低密。另外一方面，地价已经降到了2万/㎡，如果算上拿地补贴，成本价只有1.8万/㎡！
这么便宜的成本，为啥大家都不拿？
1. 市场确实不太好，去化不快。现在一个月一个行情，未来的不确定性太大了，与其冒险抄底，不如再等等。你不买，我不买，明天还能省200，房企和买房人，都是一个想法；
2. 江北新区的土地补贴力度，很大。但这个补贴到底怎么发？谁也不知道。万一我拿了地，到时候不给我补贴怎么办？没有人敢拍这个板。
所以最好的方式就是：城投拿地，找开发商合作，这是最佳的选择。反正城投负担主要成本，不至于拿不到退款，这事就有保障了。
所以，我相信G05-G06-G07这三块地，会在不久的将来，会有大牌房企过来合作的....
另外一个问题，就是这三块地，做什么户型比较好？这里面分为两派：
刚需派：江北市场主要面向刚需，改善富人不会来的，所以还是做小户型比较好；
豪宅派：以江北新区官方为代表，江北官方一直想拔高江北的档次，恨不得大家都做200㎡+
这两派非常纠结。据说某房企上半年在谈某块地的合作的时候，同时请设计公司做了两套方案：一套刚需普通户型，一套极致大平层...
最后这家房企最后选择了做300㎡+的超级豪宅大平层，感觉河西南京湾都要避其锋芒，非常奢华。
正当大家对于这个项目有点期待的时候，它却退出了！躲过一劫！否则地价就被套牢了。
那么回归到正题：江核滨江片区的低密地块，到底做多大的户型合适？我的观点也非常明确：
1. 绝不能做110平以下的小户型
刚需客户，价格敏感，在二手房节节败退的当下，小户型的选择实在太多了。江与城、江畔、中海、绿地、金茂悦...这些小区位置好，价格便宜，而且越来越便宜，甚至慢慢开始往3万内的方向一路狂奔...
在江与城等的二手房价保持在3万左右的情况下，哪怕新盘上了劳芬嘉格纳，你想抬到3.8万以上，几乎不可能。
刚需楼盘，品质差不多就行了，主打一个性价比。你再卷，也卷不过二手房！
2. 最好不要做200㎡+以上的户型
也不是不能做，是整个江北，最多有1-2个楼盘，设计少量的200+户型。面积段到了200+以上，基本上就是终极改善。但实话实说，现在河西200+的鼎豪，还有点市场，300㎡以上，客户群急剧减少....
江北的整体改善阶段，有没有到终极改善？没有。南京的终极改善客户群，主要聚集河西，现在也有点搞不动了。
江北的大平层，不太建议200㎡+，因为地太多了，江北根本不缺地，未来的产品一大堆，超级大平层，做不到稀缺。
那么做多大的户型？可以尝试下160-180平米户型，且价格不要太贵。
绝大部分南京中产，或者绝大部分一二线城市的中产，都没有住上143㎡以上的房子。尤其一线城市，已经有90%的家庭，一辈子住不上140+的房子了。
南京吧，这两年房价一比吊糟，保值升值属性比较一般。人口流入的下降，让小户型不再是香饽饽，没有太多人接盘。但手上已经有那么两三套的群体，非常非常多，但其他这批人住得不咋地。一个是品质一般，一个是面积一般。
既然这样，还不如置换一下，搞个180㎡的大平层，身价涨不动了，但自己住套大房子，也是给自己一个交代。
河西、南部新城180㎡，要1000万了，或者要1000万+，但江北的180㎡，价格就友好很多。
所以，江核滨江160-180㎡的小平层和中平层，需求还是比较旺盛的。前提的价格不能太贵。注意，现在卖房，价格千万别装逼，不能太贵！
比如南京某个板块，地价3万，根本没人拿，结果城投拿完，当地操盘手要求：房价不能低于6万/㎡...都没人要的地，在当前的行情下，还要卖6万+，咋想的？南京这几年的操盘一塌糊涂，建议不要给房企建议了...
江核滨江的地，也是如此，地价1.8万/㎡，还没有大牌开发商拿，说明大家预期没有那么高。这时候如果做小平层或者中平层，你卖4万+，其实不符合规律，建议还是踏实点，把预期调低...其实就算卖个3.X万，也能赚钱...
价格友好+品质还行（倒也不用非上鼎豪产品）+低密产品+中等平层四房，几个条件一卡，我觉得是可以卖的。
注意，户型一定要做好，户型一旦拉了，一切都拉了！这么说吧，江宁的百家臻园，是2022年的设计作品，它基本上可以作为南京市面上180的标杆了，2024年的作品，起码不能低于这个标杆吧...
当然，也有人说，预算600-700万，谁还跑到江北改善？这话不科学。首先江北的这批业主，会选择在江北改善，群体也不小的。另外，只要与河西保持足够价差，河西的不少客户，其实也接受住在江北，也不是不能住！不是江核拉，是全南京各个板块都拉，嘲笑江核、理解江核、成为江核、不如江核...这种现象正在上演，大哥不说二哥，互相不要拆穿了。
毕竟，在全国一二线城市的不错地段，能住个180平米+的房子，还是要比住100平米有很大不同的！
既然房价不能暴涨，比如自己住的舒坦点，孩子也有个好的成长环境，其他都是虚的！