这几天一直在探讨一个问题：南京楼市，将何去何从？
杭州刚刚放开限购，来自温州的炒房大巴就杀到了！大家不是不知道杭州买房的风险，但很多人的钱闲着也是闲着，与其在三四线买，不如去杭州买。
而一个月之前，南京放开限购，也引起了外地人的关注。但这样的炒房大巴，并没有如期而至。实话实说，南京楼市还是要靠自己。外地人来南京炒房的动力，并不是非常充分。
这，是南京楼市逻辑的基础！在这个基础之上，我们来看南京未来的楼市发展趋势，到底是怎样的。
自然资源部的意见有两个：一个是土地不限价了，一个是远郊区容积率限制取消。
大家往往讨论的是第一个，认为土地不限价了，房价要涨啥的。我可以自信地告诉大家：取消土地限价，对于南京土地市场，没有啥大影响。哪怕是南京湾这样的地段，地价勉强触顶。而绿博园那块地取消限价还是能突破一些的，但这块地限价。绿博园之后，很难再拿出一块能突破限价的土地了！
所以这个政策对于当下的南京楼市影响，几乎没有。有影响的是第二个：远郊板块的容积率限制取消，意味着别墅产品大概率开始重新登上舞台了！
什么叫远郊板块？参考南京9大新城！
也就是说，像江宁滨江、桥林、禄口、汤山、龙袍这样的地段，后面会出现一大堆容积率0.X的独栋、双拼、联排、叠墅产品的出现...
为什么会放开？是无论是国家，还是各个城市，都看透了几个趋势：
1. 远郊新城发展产业、导入人口这事，有点干不动了
以南京为例，各个新城规划了大量产业，目标就是吸纳人口，然后建设新城。现在来看，吸引新的产业太难太难，吸纳更多人口更是痴人说梦。远郊新盘价格节节败退，甚至连土地价格都卖不到。远郊新区的楼市行情，不容乐观。
2. 刚需承接力有限，还是要赚有钱人的钱
远郊新区，本来是给城市刚需准备的。但现在没有刚需，量太少了。而且他们确实没钱，过几年挣大钱的概率也不大，成长性一般，购买力跟不上。但如果要做别墅、联排、双拼，会不会有富人或者城市中产来买？
他们会买的。
在这个大背景下，自然资源局建议各个城市放开远郊板块的容积率，也是顺势而为。不仅仅是南京，全国大部分城市的楼市发展逻辑，已经变了！什么意思？
房地产的发展方向，就是割富人/中产的韭菜！刚需韭菜已经割不了了。
如今的刚需，如果要买房，他最好的策略是什么？二手房，或者打骨折新房！
你在江北，2.5万的华润国际社区刚刚成交；你在河西，3万左右的海峡城也不是没有；在雨花，阅城国际、翠岛花城已经便宜成白菜价；在仙林湖，两万多的二手次新正在刷新我们的想象...
这么说吧，刚需客户，现在可以轻而易举地在二手市场拿到低价房，顺便用40米的大刀再砍掉几十万的价格。
而新房，哪怕你品质高，种了大片的乌桕，上了劳芬嘉格纳，在价格面前不值一提。况且，海峡城、国际社区这些次新房，有园林，有绿化，有装修，有物业，真不能住了？其实住得都挺舒服。你让刚需多花100万，品质提升上去，他们头都不回一下。
刚需购买力，已经陷入跌跌不休的二手房供应海洋中，新房市场，已经很难薅到刚需的羊毛了。相反，现在刚需特别聪明，开始薅开发商羊毛。
年轻人买房就像老年人买鱼一样，光看不买，一直等到鱼死了，然后以死鱼的价格买入....
而这个市场上还有想法的，就两种人：
1. 富人，手上有很多钱，不知道干嘛，投资也是亏，不如买一套鼎豪，享受享受；
2.小中产，过去几年手上买了2-5套房子，有点小钱，但没住过大平层或别墅；
第一种，会为产品买单，鼎豪大平层，由他们来守护。但这部分塔尖人士，总的数量有限，供应侧不可能无限制扩大。
重点还是把已经有两三套房子的小中产的购买力，给撬开！尤其在房价预期不高的情况下，手上有几套房子，其实没啥意义，不如归拢一下，弄两套好房子。
好房子，要么是别墅，要么是大平层！当然，河西的顶级大平层很难够得到，能够打动他们的，将是新一线板块的大平层产品，和远郊板块的别墅产品。
今天我从马鞍山考察回来，发现宁马高速太好开了，从江宁滨江到河西中部，就20来分钟，道路非常宽阔...关键还有地铁在建，超配了，毕竟美国的远郊别墅，也没有轻轨。
目前江宁滨江的高层产品，价格已经跟之前卖的地价还要低了，如果刚需购买力进一步下降，能不能配置一批独栋、联排别墅？
也不用搞得金碧辉煌，就弄点200-300平左右的小别墅，容积率0.6左右，总价控制在500-800万的样子，能不能卖出去？
应该是可以的。
在土地出让金方面，其实损失也没有那么严重。目前板块的路网基本建成，基本上不用再投入太多，其他的让开发商搞就行了。另外别墅区域，连学校都可以不配，又省了一笔钱。反正土地闲着也是闲着，盖高层也没有刚需买，还不如卖给小富人接盘呢。
桥林、禄口、汤山...的逻辑，也是一样！
另外，南京新一线板块，应该不会舍得搞别墅，其实也可以降低一点容积率，多配置一些洋房，户型搞个160-180左右，让南京小中产都能住得上总价600万级别的小平层，也不是不可以。
楼市到了这个局面，格局已经非常清晰：
流动人口没有了，城市化基本结束，外来刚需人口不多，全国炒房客也比较有限，本地老百姓基本上不缺房了...在这些大前提下，就聚焦三个方向：
让大富人，转移到顶豪大平层中，发挥社交属性，营造标签感；
让小富人，转移到新一线板块的优质小平层中，或者远郊配置个别墅，也能装一把；
让刚需刚改，从老破小或者无房户，转移到上一代次新房中，享受海峡城、阅城国际、国际社区（非恶意表述，请业主理解）级别的生活配套；
其实想想，这个格局，才是真的生活。没有外地炒房团，没有上蹿下跳，一家人生活美滋滋，老婆孩子热炕头，小别墅小平层住着，享受着南京这样强二线城市的医疗资源、教育资源、生态资源，这种日子真不香吗？
很多人不死心，还想鸡一鸡南京，想让LD招商引资，带着南京起飞，让全国的投资客过来接盘，顺便让他们的资产快速升值...这条路可能实现，但需要天时地利人和，难度堪比算命，机缘巧合，时也运也明也，你把握不住。
就这样吧！