今天跑了很多地方，回来已经10点了，就不长篇大论了。
但通过一些售楼处的走访发现，现在全南京开发商最恨的对象有两个：
一个是恨雨核板块，3字头的价格，把南京新房体系价格给打下来了，全南京300-500万的楼盘都受到强烈干扰，要么降价，要么不卖。
更恨的是天鹅堡！
在春节前，天鹅堡两套162户型的小平层，650万售出，单价只有4万左右。而春节刚过，又有一套楼层还不错的房源又出来了。
报价660万，价格嘛，还能谈，单价控制在4万以内拿下，难度并不是很大。然后全南京的买房人都知道了，天鹅堡4万没问题了！
关注天鹅堡的，都是一些改善人群，他们游走在各大售楼处，观摩160-200平的大平层产品，光看不买。
与销售沟通时，天鹅堡就成了一个非常不错的压价工具：
“天鹅堡才卖4万，你们咋也卖4万？我感觉你们的合理价格是3.3万...”
然后，置业顾问就无力反驳了。这不是一家两家，而是很多家。南京的入门级大平层，甚至顶豪，房价都受到天鹅堡的强烈干扰。
对于鱼嘴区域的新房，天鹅堡都4万了，你们还好意思卖5万？
对于顶级豪宅，天鹅堡都4万了，你品质比它好一些，加1万总可以了吧，5万是合理价格；
对于其他板块的豪宅，天鹅堡才卖4万，你们不应该卖三万五才对嘛...
一切责任，都在天鹅堡。
天鹅堡为何能成为南京的价格标杆？主要是这个盘，在改善群体中极具代表性。
1. 位置足够好
再看不上河西南的人，都不会认为天鹅堡的位置差，确实不错，旁边就是南京顶豪圈层区。周围2000-3000万的豪宅扎堆，你想把天鹅堡开除出去，还不太好开除。
2. 景观资源独特，比较稀缺
滨江豪宅，这个属性不要说在南京，就是在杭州、上海、广州，都是相当不错的。
3. 南京限价盘中品质还行的
天鹅堡可以说是南京最后的限价盘，开完盘后南京的鸡腿盘就没了。在限价时代，它的品质还可以。当时的人设就是入门级豪宅。放在现在一般，但在当时还是不错的。
4. 足够的知名度
天鹅堡的知名度，还是挺高的。一方面摇号万人空巷，另外一方面交付后又被河西中介炒作了一波。而其从7万到4万的这个过程也极具话题度，成为南京老百姓看富人财产缩水笑话最佳案例，所以每当天鹅堡价格下降，富人扼腕叹息，穷人兴奋异常，各大微信群都想转发转发。
不过，随着周边摩天轮等项目的停工，以及物业方面不太给力，天鹅堡这轮降幅明显，成为河西南房价下跌的典型代表。
其实，很多人正在关注天鹅堡。
想买天鹅堡的人，在等更低的价格；
不买天鹅堡的人，用天鹅堡去其他楼盘压价；
在我看来，天鹅堡对于24年的南京顶豪市场，也产生一定压力。因为现在消费降级，而天鹅堡，恰恰是豪宅消费降级的一个备选。天鹅堡低价频出，那些6万、7万、8万接顶豪的圈层，虽然客户群完全不同，但安全感降低了。
高高在上的顶豪，也需要一些小弟当护法。当小弟护法坠落之后，顶豪的孤独感，油然而生。
雨核板块，正在整顿南京的刚需刚改价格体系；
天鹅堡，正在整顿改善市场的价格体系，而且正在向外围传播，其他板块的轻奢豪宅，也在瑟瑟发抖。
这个传导，大概需要3个月完成。
你觉得，南京哪些楼盘会被天鹅堡干扰？