刚刚得到消息：南京地铁3期规划，取得了重大进展！
受国家发展改革委委托，中国国际工程咨询有限公司定于2024年7月4日召开南京市城市轨道交通第三期建设规划评估会。这意味着，南京地铁三期规划，距离审批通过，又近了一步。
有人说，地铁三期来了，南京地铁沸腾了！真的是这样吗？
其实，南京地铁三期规划，已经做了一次调整。21年南京第三期地铁建设规划共10个项目，包含2条新线、7条延伸线及1条接驳线，总规划仅约120km，设站67座。
而最新的版本相比此前21年的171.2KM，已经先砍了近一半的里程数！
那么这次第三期规划，还会不会继续砍一些线路呢？我认为大概率还是会的。一方面，全国各个城市都在砍，另外一方面，南京地铁修建的资金，比其他城市更为紧张。
第一，南京近来的地铁修建速度，确实比较慢，很多地铁线路都出现了延迟，城市地铁的排名，从最高点全国第四，变成了全国第九，而且很难再追上前面的城市了。
第二，在南京土地出让金非常充沛的时期，南京地铁连续被很多城市反超，而今年上半年南京的土地出让金仅有108亿，不少还是城投托底，实际到账不到百亿，这对于修建地铁来说，杯水车薪。即便规划批了，没有钱建也是白搭。
第三，南京的地铁客流强度，一直偏弱，坐地铁确实比其他城市更舒适，但成本也比较高。很多线路如果客流量不够大，建起来也没有意思。
就南京1000万人口级别的城市，目前4-2、5号线、7号线、6号线、9号线、10号线、11号线等骨干线路修好之后，差不多就够了。地铁三期修修补补，就可以了，不需要过于执着。
城市建设，不是比赛，够用就行。南京之前摊子铺得很大，大家看着很兴奋，但到头来呢？五桥的CBD变成农田了，青龙山的CBD变绿地了，紫东核心区也黄了，但前期的投入呢？
其实，城市发展到现在，大家要深刻明白一个道理：谁来负重前行？
地铁建设，到底是谁出钱？很多人没有概念，以为这个钱是大风刮来的，既然是刮来的，那你必须给我狠狠地建，建到我的家门口。但实际上这些城市建设资金，大部分是房东买房上缴的：土地出让金！
房子除了自住属性之外，还有一个作用就是入股。你入股一座城市，入股一个板块，愿意几百万砸下去，然后相关部门拿着这笔钱去建地铁、修公园、扩学校、招商引资，然后把城市建设好，形成一个正向循环。
但房地产发展到新阶段，城市发展进入新常态，人口流入趋缓，产业发展略显吃力，房价不但没有升值，过去两年还跌了不少，这时候买房人就不再积极入股了！然后这个正向循环，就结束了。
当买房人不再积极买房，操盘手就拿不到土地出让金了，也就没有钱搞建设了。这时候如果新建地铁，就要思考一个问题：谁出钱？要不大家再各买一套？
还有一些板块，出现了互相抱怨的局面，比如江核南工大片区的业主，他们也表达了一些诉求：
我们板块在2021年之前就贡献了200多亿的土地出让金，按道理地铁13号线的钱业主已经出了，咋说取消就取消了？
江宁青龙山板块的业主也有话说，板块拍了那么多地，总共拿下小200个亿，按道理地铁12号线的钱也出了，但现在12号线也无影无踪。
按道理说，确实南京房东已经很努力了，但没办法，情况就这个情况，之前的钱已经花完了。后面一些新线路，新地铁，需要新的购买力负重前行！
那么新的购买力，买账吗？就算专款专用，一个板块土拍多，就安排地铁，问题是安排一条地铁，你的房价就涨了？
宁句城际开通前，据说句容要起飞，房价飙涨，恒大童世界出坑，然后现在通了，业主身价暴涨了吗？
板桥一直抱怨没有地铁，都来沾了马鞍山的光，现在S2建设如火如荼，后面9号线2期、16号线都会汇聚板桥，三条地铁打天下，确定性也比较高，板桥房价涨了吗？
如果没有，那为什么还要出这个钱去修建地铁？除非客流量非常大，那没问题。
地铁建设对于城市建设的拉动，对于房价的拉动，对于板块价值的拉动，边际效益已经非常低了，没有地铁不行，但有地铁也就那样，不宜高估。但地铁所花费的人力、物力、财力，包括未来的维护，都是大笔资金，都需要有人出钱。
所以目前的城市发展和买房思路，很实用了：
南京买房，按需买房，有居住需要，有改善需求，咱就大胆放心地买，反正南京已经跌了这么多，还能怎么样？相对安全了！
南京建地铁，按需建地铁，看看周围出行的需求到底有多大？日均客流能否达到20万，能达到，就咬牙上；达不到，没人坐，你还修它干嘛？
日均20万+客流，卖票就能解决基本的维护问题。像宁溧城际那样，一天只有1万多客流，这就有点尴尬了。不是说不能建，建好了对于南京市内的资源整合，还是很有必要的，但这种线路的数量，要严格控制。当10条地铁有5条线路都要吃转移支付的时候，这个成本谁来摊平呢？
当然，也有人说，规划要有前瞻性，不要太势利，要看长远，要算总账。地铁修好了，对于城市的招商引资、经济发展，都会产生巨大的隐形推动作用，这不是“算小账”就能算得清的。
确实，如果我们能在产业发展方面有所突破，在经济浪潮中抓住机遇，能在关键产业链中独占鳌头，所有的花费，都是小钱，都无所谓。问题是我们的招商引资和产业突破，这几年推进并没有想象中那么快。房东出的土地出让金，并没有最大化发挥功效。
既然无法开源，那就节流吧...
当然，我们还是希望地铁3期的规划能够顺利通过。通过了，后面建不建、何时建，主动权就在南京自己手上了，很多业主也有个念想。万一后面经济重新起飞，财政重新充沛，该建的时候也就建了！
未来可期！
南京买房，就找房博士！
