楼市行情转暖，是全面转暖吗？不是！
今天，我跟某房企负责人吃饭，他向我反馈了一个现象：这次卖爆的，就是南部新城+雨花。燕子矶和新玄武个别盘也还可以。
我问：你觉得这次为啥这两个板块，率先回暖？
主要是南京的中产，着急了！
他的感觉，应该是比较准的。但其实这个现象，我在以前的直播中反复说过，都在预料之中。千言万语汇成一句话：南京楼市的三段论，一急两不急！
是的，又要提新的理（zhuang）论（bi）了。为什么雨花和南部新城卖的好？当然是这些片区的新房品质还不错，地段也值得认可，关键是价格确实便宜。雨花的楼盘都在3万+，南部新城的价格有几个在4万+。
这个价格，正好切中了南京中产的软肋。买不买，都着急！买，怕买贵了，后面降价；不买，又怕涨价！而国家上周下发的三支箭，让中产群体彻底破防了。该买就买，无diao所谓了。
三段论，在以前的文章有论述：
预算在200万以下的，不急：南京200万以下的刚需盘，很多。主要是二手房很多，这些房子都有硬伤，要么偏，要么远，要么破，这种房子即便行情翻转，价格也涨不了太多，不需要着急。
预算在1000万以上的，不急：南京未来会推出4代住宅，会有洋房、别墅，地段都超级好，得房率很高。地价和房价，并没有想象中高，竞争很激烈。这部分房子未来会越来越好，天外有天，也不用着急。
中产预算的房子，部分楼盘可以着急了：我们熟知的雨花几个盘，南部新城的跑道三盘，燕子矶燕璟和颂等，都还是不错的。价格不高，随着市场热度的变高，随时有可能收回优惠。真正的自住客，可以买。
说得再直白一点：南京的刚需盘，跌的很多，弹性太差，回弹能力有问题；南京的豪宅之前跌的太少，补跌压力大，价格大于价值。
而南京的中产盘呢？这一轮下跌幅度几乎都在40%上下，跌得实在太多了，明显超跌。这部分房子需求量较大，价格非常敏感，一有点风吹草动，就有变化。
房价下跌的时候，中产盘的房东最惨，跌幅巨大；
房价上涨的时候在，中产盘的买房人最惨，涨幅明显；
中产，夹在中间，非常难受。
而从市场的反馈来看，南部新城-雨花这一代的中产盘，目前的价格，已经被市场接受了，不宜低估，需要重新审视了。
南京价格合理中产盘示范区，就在这个区域！不是其他区域不好，而且这个区域需求大，地段好，品质高，关键是价格合理。河西新房只要降价，可能会更火爆，但对不起，他们降的不太多，所以河西南的二手卖的更好。
在这个片区中，有一个小板块，值得关注！
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这就是小行板块，这个板块最大的特点是：稳！
1. 学区稳了，南师附中加持
昨天，小行板块的学区定了，就是南师附中。有人说，南京的南师和南外，都烂大街了。但你有没有发现一个事实：不是南师的小区，其实还挺嫉妒小行南师的。
有人羡慕，这就是价值。楼盘这么多，有就比没有强，这是事实！不得不承认，南京已经过了挂个学区就能一飞冲天的地步了，但不挂更差。所以挂了，就应该值得关注。
学校今年都可以开学，否则学区也不会划出来。
2. 从区位上看，小行的位置，还是相当可以的
现在所谓的位置好不好，不要看规划，看实实在在的地段。以越秀天和为例，左边河西中，右边软件谷，所有的东西都成熟了，这就可以了。
非要在家门口建个500米高楼才算好地段？不是，去哪都近，可能是更好的选择。
南京黄金中轴航拍示意图
3. 小板块内部，环境和资源是OK的
小行板块区位示意图
越秀天和小区南侧，就是一个小山坡公园，出门爬爬小山，还是非常惬意的。外面看起来有高架，但你一旦走进板块内部，其实很安静，不要人云亦云。
4. 已经没有人砸盘了
以前，大家都盼着周围有土地，因为每次土拍，都加一次鸡血，房价继续涨；现在呢？大家最怕周围土地太多，供应太大，因为一旦楼盘多了，就有一定砸盘的风险。这一点，南京很多板块是吃过大亏的。
而小行板块，仁恒已经交付，万科即将交付，在售的越秀天和，已去化过半。整个区域，已经没有人可能砸盘了。
而且小行的业主普遍自我定位比较高，加上南师落地，想割这些业主的韭菜，也有点难！
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目前整个板块在售的楼盘，就越秀天和了。六恒科技系统，这在整个雨花，算是非常稀缺了。
越秀·天和采用的还是分户式科技系统，集合空气源热泵、毛细管网、分户式新风、全屋智控等，就连阳台上也有风机管调温，室内外真正融为舒适整体。
装修风格参考
越秀·天和还配置集私宴、健身、亲子等功能于一体的私家泛会所，该有的都有。
越秀·天和效果图，仅供参考，实际以交付为准
越秀·天和效果图，仅供参考，实际以交付为准
但这个小区也有一个问题：143㎡已经卖完了，目前手上只有一些建面约110㎡户型了。
三开间朝南+LDK一体化设计+约5米大横厅+同宽南向落地大阳台+主卧套房设计，打开初级改善的生活气场。
建面约110㎡样板间实景图，具体以实际交付为准
最近有客户买了两套110㎡的中低楼盘，阳光无遮挡，价格非常非常划算。在这个大行情下，3万+拿下这种三房两厅两卫，还是科技住房，差不多也就这样了！在各类政策密集频发，所剩房源不多的情况下，很难得了！
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当然，南京能买的楼盘，不仅仅是一两个楼盘，我盘了一下，大概有十来个。都是地段、品质、价格，三者都还不错的楼盘。三者差一点的，就不要考虑了！
而且，今天我们也得到一个消息，南京第二批以旧换新的楼盘，名单马上公布，力度要比第一批大的多，南京楼市的新时代，来了！
但凡事都有轻重缓急，有的盘，一点就通，一拉就飞；而有的盘，怎么拉也拉不动。从目前的局面看，全面回暖，全面涨价的基础，并不存在。急不急，看你在什么段位了！
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