最近天气太热了，我决定下周休假找个地方避暑，相关文章尽可能按时更新。
那么情况到了现在的状态，今天对下半年的楼市情况，做一个简要的分析吧：
1. 下半年行情关键字：熬！
上半年，熬到现在，说实在的不容易。1季度一手房二手房跌幅明显，2季度稍微缓了一口气。3季度、4季度，还需要继续熬。
各类政策频出、大会也定调了。整体我认为从政策方面，应该没有什么特别大的政策。包括最近热炒的回购商品房做安置房，对楼市是一个利好。但目前执行方面也存在一些困难，资金比较紧缺，效果需要观察。
所以下半年，南京的情况还是：继续熬。二手房争取稳定下来，局部小反弹一下。新房呢？15%新房价格能稳住，略有上涨；85%的新房下半年会继续加大优惠力度；
熬到美元降息吧！胜利的曙光，就在眼前了。
2. 南京二手房，会一直很猛
7月份的南京二手房成交量，又爆了，这么热的天，成交接近1万套。南京的二手房市场，这几年真的非常繁荣。
所以南京二手房，是个奇迹。什么苏州、杭州，都要靠边站。南京二手房是市场繁荣度，远远高于同类城市。
好的方面是：南京需求基本面平稳，比较扎实，想买房的人，仍然很多；
坏的方面是：南京二手房量很大，但没有带动价格，目前二手价格不高，是量大的前提。
今年下半年，南京二手房价格基本上可以稳住（以统计局数据为准，其他数据不谈）
3. 新房6月份表现良好，金九银十还需要刺激
今年上半年，南京新房市场萎缩非常严重，1季度达到了一个非常可怕的地步，成交量一个月也就千把套，这显然是不行的。2季度的情况，有了明显的提升，尤其517新政之后，5-6月份两个月的表现，还是可以的。
另外南京新房市场之所以萎缩比二手房厉害，主要是价格体系还未重构完成。都说顶豪卖的差，但瞻月府和金陵月华卖得不差。主要是价值和价格，基本匹配，大家愿意买。如果不匹配，那买房人就观望，或者直接买二手。
还是那句话，南京市场的需求在这里，基本面在这里，一个月1万多套没问题（新房二手房加一起）。新房性价比高，大家都去买新房；二手房性价比高，大家都去买二手房。没有人跟新房有仇，新房卖的少的主要原因就是局部区域的价格体系没梳理好，梳理好的都卖得不错。
金九银十，还需要再刺激一下。金九银十稳住了，整个下半年的行情也就稳住了。
所以下半年新房市场的主旋律很明确：就是继续梳理这个价格体系。听懂掌声！
4. 南京“以旧换新”，会换一个方式继续进行
官方促进的以旧换新活动，确实活跃了市场，有其历史价值。但从市场逻辑的基础上，也存在一些困难，比如：
旧房由第三方公司来收，它也要赚钱，也要生存，所以必须要要在这个交易环节中拿费用。最后增加的交易成本，谁来承担？所以还是存在闭环难的问题。
最近南京一些房企在尝试搞市场化的以旧换新，我觉得这个形式很好。先锁定房源，然后老房子由开发商联合中介帮你卖。卖掉了交易成功，卖不掉就继续搞，符合市场规律，更持久，更闭环，也没有中间商赚差价，感觉能做起来。
5. 地价是结果，不是原因：
我本来要分析一下南京地价的，但没办法，怕影响不好，不做了。但南京的买房人不是傻子，他们都知道一点：南京的地价，降了！
比较敏感，需要详细清单的，可以加主编微信了解。
很多人问，地价降了，那房价还得降啊！这个逻辑是不对的。地价降是房价降的结果，而不是原因。
目前南京在售楼盘的现状是地价过高，开发商不挣钱甚至亏钱，导致他们不拿地。没办法，地价才降的。但地价降完，后面的房价还会大幅度降价？不会的。
比如雨核，之前地价2.8万，现在市场行情卖3.7万，价差只有9000，其实根本不挣钱，亏钱是大概率的。只有地价和房价的差价拉到1.5万以上，开发商才有兴趣冒险拿地。比如雨核现在卖3.7万，那地价必须在2.2万以下，甚至开发商为了有点预留空间，这个价格还不满意，还要往下压。
当低价拿地之后，房价还会卖3.7万？这个也不一定，有可能卖4万+，狠狠赚一笔，关键看市场。
6. 精准投喂，南京土地市场精细化
最近南京搞了一批地，非常精准。夫子庙、龙江地块大家都非常关注，也有一些区域性的改善地块。比如江浦这块地，容积率1.01，起拍价才1万多点，基本上目标就对准南京审计大学的教授改善了。
低密化、精细化，所有的地块都有买房人的用户画像，每套房都能找到接盘的人。这是南京的土拍方向，非常好！
7. 南京，即将走在大城市前列
南京房价没有别的优势，优势只有一个：前期跌得太多，这也是优势。
今年下半年，广州、厦门、武汉等城市的房价，已经进入加速下跌的通道，成都和西安会补跌；合肥也蹦跶不了太高，下半年给我老老实实地补跌。
下半年南京新房市场整体上还会跌一点（平均数据，不代表你现在买房就站岗。你买不站岗的盘不就行了嘛），但相比于这些城市，有明显的先发优势，压力不大。
对南京市场，充满信心！
8. 南京即将成为豪宅试验场
南京的豪宅市场，未来半年到1年的时间，将非常精彩。我预计南京将成为全国著名的豪宅产品试验场，一些新产品会粉墨登场，创新不断：
第四代住宅、4层洋房，上下叠墅，合院、排屋联排、别墅...各种产品层出不穷，新产品、新理念、新设计，甚至能引领全国。
或许到了2025年，我们即将大声喊出7个字：全国豪宅看南京！
这，不是不可能！
南京买房，加楼市科学家主编微信
